Odstoupení od kupní smlouvy u prodeje nemovitosti: Kdy máte právo a jak to udělat správně

Uzavřeli jste kupní smlouvu na byt nebo dům, ale pak jste zjistili, že je to katastrofa? Voda v suterénu, špatné zateplení, skryté škody, které prodávající skrýval - a teď nevíte, jestli máte šanci smlouvu zrušit? Odstoupení od kupní smlouvy na nemovitost není možné jen tak, protože se vám to „nezdá“. Je to složitý právní proces, který funguje jen pod přísnými podmínkami. A pokud ho uděláte špatně, můžete přijít o domov i o peníze.

Kdy máte oprávněné právo odstoupit od kupní smlouvy?

Odstoupení od kupní smlouvy na nemovitost není běžná možnost, jako u nákupu telefonu nebo oblečení. V České republice se to řídí občanským zákoníkem (č. 89/2012 Sb.), konkrétně § 2001-2005. Podle tohoto zákona máte právo odstoupit jen ve dvou případech: buď si to obě strany dohodly v smlouvě, nebo došlo k podstatnému porušení smlouvy.

Podstatné porušení znamená něco, co by vás při uzavření smlouvy úplně odradilo od nákupu. Nejde o drobné vady, jako škrábaný obklad nebo trochu nepříjemný zvuk z výtahu. Jde o věci, které narušují samotnou podstatu smlouvy - například:

• Skryté vady, které nebyly vidět při prohlídce, ale výrazně snižují hodnotu nebo použitelnost nemovitosti
• Neplatná nebo zmanipulovaná stavební povolení
• Neoprávněný prodej (např. nemovitost patří někomu jinému)
• Nezaplacení kupní ceny kupujícím (pro prodávajícího)
• Odmítnutí podpisu návrhu na zápis vlastnictví do katastru

Nejčastějším důvodem, proč lidé chtějí odstoupit, jsou skryté vady. Podle analýzy společnosti CENEA z roku 2022 jsou nejčastější:

• Problémy s hydroizolací (28 % případů)
• Chybné zateplení (23 %)
• Defekty v elektrickém rozvodu (19 %)
• Problémy s vodovodem nebo kanalizací (15 %)

Co se nestane? Pokud jste převzali nemovitost bez výhrad, soud považuje to za to, že jste ji přijali jako je - a většina vad se pak považuje za zjevné. Pokud jste si nevšimli, že je dřevo v podkroví suché nebo že je na stěně vlhkost, a nezaznamenali jste to při převzetí, máte velmi malou šanci odstoupit. Soudy to považují za vaši neopatrnost.

Co je podstatné porušení? Příklady z praxe

Podstatné porušení není jen „něco špatného“. Musí to být něco, co by vás při uzavření smlouvy zastavilo. Tady je pár reálných případů, které soudy uznaly:

• Neodstranitelná voda v suterénu - prodávající záměrně zatajil, že se voda hromadí při dešti. Kupující po půl roce zjistil, že je podlaha znečištěná plísní a stěny se rozpadají. Soud rozhodl ve prospěch kupujícího a nařídil vrácení 3,2 milionu Kč.
• Neodborné zateplení - zateplení bylo provedeno tak, že v zimě je v domě teplota pod 10 °C a nelze tam bydlet. Znalec potvrdil, že se jedná o zásadní chybu, která narušuje základní funkci domu. Odstoupení bylo uznáno.
• Neexistující stavební povolení - koupil jste dům, ale zjistili jste, že přístavba nebyla nikdy schválena a může být zbourána. To je podstatné porušení, protože zničí hodnotu nemovitosti.

Naopak: Pokud jste koupili byt a zjistili, že je v koupelně špatně položený obklad, nebo že se nezavírá okno - to není podstatné porušení. Tam máte nárok na reklamaci, ne na odstoupení.

Jak odstoupit? Krok za krokem

Odstoupení není jen napsání e-mailu „Už to nechci“. Je to formální právní krok, který musíte udělat správně - jinak vás soud zavrhnout.

1. Získejte znalecký posudek - bez něj nemáte šanci. Musí být vypracován nezávislým znaleckým ústavem registrovaným u České komory autorizovaných inženýrů. Průměrná cena je 5 500 Kč. Posudek musí jasně prokázat: (1) že vada existuje, (2) že byla skrytá, (3) že byla nezjistitelná při běžné pečlivosti.
2. Napište písemné upozornění - pošlete ho prodávajícímu doporučeně s potvrzením o doručení. V něm uveďte: co je vadou, na jakém základě to tvrdíte (odkaz na posudek), a požadujte odstranění vady v lhůtě 30 dní.
3. Počkejte na odpověď - pokud prodávající odmítne opravit vadu nebo se neozve, můžete pokračovat.
4. Podajte oznámení o odstoupení - to je oficiální písemné oznámení, že odstupujete od smlouvy. Musí obsahovat: důvod, odkaz na zákon (§ 2002), přílohu znaleckého posudku, a musí být doručeno doporučeně s potvrzením. Pokud to uděláte e-mailem nebo zprávou na WhatsApp, platí to jako neplatné.
5. Připravte se na návrat - pokud soud odstoupení uzná, musíte vrátit nemovitost, prodávající vrátí kupní cenu, včetně zálohy. Pokud jste něco opravili nebo zlepšili, můžete požadovat náhradu nákladů.

Nezapomeňte: odstoupení musí být podáno do 30 dní od zjištění vady. Pokud to zpozdíte, soud vám to může odmítnout.

Co se stane, když odstoupíte?

Pokud je vaše odstoupení uznáno, platí princip restituce - to znamená, že se vše vrátí do stavu, jako by smlouva nikdy neexistovala.

• Prodávající musí vrátit celou kupní cenu, včetně zálohy (obvykle 10 %).
• Kupující musí vrátit nemovitost - a to včetně součinnosti při zápisu nového vlastníka do katastru.
• Pokud jste něco v nemovitosti opravili nebo vylepšili, můžete požadovat náhradu nákladů - ale jen pokud jste to udělali s vědomím prodávajícího.

Nezapomeňte: Pokud jste už zaplatili daň z příjmu, případně poplatky za katastr, tyto částky se nevracejí. To je vaše ztráta.

Proč většina lidí odstoupení ztratí?

Podle průzkumu RealitaMonitor z roku 2022, který zahrnoval 500 lidí, 78 % lidí, kteří chtěli odstoupit, nemělo znalecký posudek. A to je hlavní důvod, proč to skončí neúspěchem.

Ještě větší problém je nesprávné formulování oznámení. Podle Ministerstva spravedlnosti z roku 2022 83 % chyb při odstupování souvisí s tím, že lidé nevědí, jak správně napsat oznámení. Například:

• Neví, že musí být doporučeně s potvrzením
• Neví, že musí uvést přesný zákon (§ 2002)
• Neví, že musí přiložit posudek
• Neví, že musí to udělat do 30 dní

Na fóru Realitního portálu Diskuze.cz zaznamenal admin, že z 214 lidí, kteří se pokusili odstoupit, 67 % muselo jít na soud - a z nich 58 % případů skončilo pro ně nepříznivě. Nejčastější chyba? Převzít nemovitost bez výhrad a pak se divit, proč nemají právo.

Co se mění? Nová pravidla od roku 2023

Od 1. ledna 2023 se zpřísnily podmínky pro odstoupení. Nyní není stačí, že vada existuje. Musíte dokázat, že byla nezjistitelná při běžné pečlivosti. To znamená: pokud byste si měli při prohlídce všimnout, že je na stěně vlhkost nebo že je špatně izolovaný podkroví, a vy jste to neviděli - soud vám to neuzná.

EU rozhodnutí C-345/21 z listopadu 2022 říká, že spotřebitelé musí mít právo odstoupit, pokud byli klamáni o podstatných vlastnostech. To znamená, že pokud prodávající záměrně lžel - například řekl, že „všechno je v pořádku“, když věděl o vodě v suterénu - máte silnější pozici.

BravIS předpokládá, že v roce 2024 se zavede povinné předžalobní řízení pro případy nad 1 milion Kč. To znamená: nejdřív musíte jít na mírovou smluvu, jinak soud nebude přijímat žalobu.

Co dělat, když si nejste jistí?

Nejlepší rada? Nepředpokládejte, že víte, co děláte. Pokud máte podezření na skrytou vadu, nečekejte. Okamžitě kontaktujte advokáta specializovaného na nemovitostní právo. Většina chyb při odstupování je způsobena neznalostí - ne tím, že byste neměli právo.

Nezapomeňte: V roce 2022 bylo 62 % případů odstoupení úspěšných pro kupujícího - to je o 14 % více než v roce 2019. Soudy se stále více obrací na stranu spotřebitele - ale jen pokud máte důkazy. A ty máte jen, pokud uděláte vše správně.

Co se stane, když smlouvu neodstoupíte?

Pokud odstoupení neprovedete nebo nezvládnete, smlouva zůstává platná. To znamená:

• Nejste vlastníkem - jste kupující, který musí platit.
• Nejste vlastníkem - nemůžete dělat úpravy bez souhlasu.
• Musíte platit poplatky, daně, úroky.
• Nejste vlastníkem - pokud se nemovitost zhroutí, vy jste za to odpovědný.

Je to jako koupit auto, které má špatný motor, ale neříct tomu prodejci. Pak musíte platit za opravy sami.

Jméno

Email

Webová stránka

Komentáře