Vodovodní a odpadní systémy: Co zkontrolovat v nemovitosti

Stavíte nový dům, kupujete starší nemovitost nebo jen chcete být jistí, že vaše voda a odpadní vody fungují bez problémů? Vodovodní a odpadní systémy jsou ta část domu, kterou většina lidí ignoruje - až do chvíle, kdy se začne v kuchyni voda zpětně vracet nebo se v zahradě objeví zápach. A pak už je pozdě. Nebo drahé. V České republice je podle Vodního zákona povinností vlastníka zajišťovat, aby voda přicházela čistá a odpadní vody odcházely bezpečně. Nejde jen o pohodlí. Jde o zákon, o zdraví vaší rodiny a o ochranu podzemních vod. Tady je přehled, co skutečně zkontrolovat, když se díváte na nemovitost.

Dokumentace je první a nejdůležitější kontrola

Nikdy nezačínejte fyzickou prohlídkou, ani když je dům nový. Nejprve si vyžádejte všechny dokumenty. Pokud nemáte stavební povolení, kolaudační rozhodnutí nebo povolení k vypouštění odpadních vod, máte problém. Tyto dokumenty říkají, jaký systém má být v domě a jaký je povolený způsob likvidace odpadních vod. Většina lidí si myslí, že stačí mít septik. Ale ne. Stavební úřad v kolaudačním rozhodnutí přesně určuje, zda má být septik, bezodtoková jímka nebo domovní čistírna odpadních vod. Pokud je tam napsané „domovní čistírna“, ale máte jen septik, je to porušení zákona. A stavební úřad to může zjistit - a vás vyzvat k opravě, a to i po letech.

Pokud je dům připojen na veřejnou kanalizaci, vyžaduje se potvrzení od městského úřadu, že připojení je legální a splňuje technické normy. Pokud není, pak máte „nelegální odpadní vody“ - a to je riziko nejen pro vás, ale i pro sousedy a životní prostředí. V ČR je přibližně 60 % rodinných domů připojeno na veřejnou síť, ale zbylých 40 % má lokální systém. A tam se často dějí chyby.

Typy systémů - co máte a co musíte znát

Neexistuje jedno správné řešení. Každý systém má svoje výhody, rizika a náklady.

• Septik - nejčastější řešení v obcích mimo kanalizaci. Je levnější na instalaci, ale vyžaduje pravidelné vyvážení. Podle Ministerstva životního prostředí se doporučuje jednou za 2-3 měsíce. Pokud to necháte, septik přeteče, znečistí půdu a může se stát zdrojem zápachu i bakterií. 65 % majitelů nemá dokumentaci o vyvážení - což je právní riziko.
• Bezodtoková jímka - jako septik, ale bez odvodu. Všechny odpadní vody se shromažďují a vyvážejí. Je vhodná pro místa s nízkou propustností půdy. Ale stejně jako septik vyžaduje dokumentaci o každém vyvážení - jméno vývozce, datum, množství. Bez toho je to porušení zákona.
• Domovní čistírna odpadních vod (DČOV) - technologicky pokročilé řešení. Čistí vodu na úrovni, kdy ji lze vypouštět do půdy nebo do vodních toků. Cena se pohybuje od 150 000 do 500 000 Kč. Musí být certifikovaná a splňovat přísné limity podle přílohy č. 4 vyhlášky č. 432/2001 Sb. V ČR je přibližně 30 % DČOV provozováno bez platného povolení. To znamená, že vypouštějí znečištěnou vodu - a to je trestné.

Na trhu je trend: od septiků k DČOV. Do roku 2025 bude v obcích s méně než 2 000 obyvateli většina novostaveb vyžadovat DČOV, ne septik. Důvod? Větší ochrana vodních zdrojů. Pokud kupujete dům s septikem, zjistěte, zda je možné jej nahradit DČOV - a kolik by to stálo.

Kamerová prohlídka - nejúčinnější zbraň proti skrytým chybám

Co se děje pod zemí? To nevidíte. A to je přesně tam, kde se dějí nejdražší chyby. Netěsné spoje, poškozené trubky, kořeny stromů, zanesené potrubí - všechno to může zůstat skryté desítky let. Až do chvíle, kdy se podlaha v koupelně začne zvedat nebo se v zahradě objeví mokrá skvrna.

Kamerová prohlídka je jednoduchá. Odborník vloží kameru do kanalizace a projede celou trubku. Trvá 1-2 hodiny. Cena je mezi 2 500 a 8 000 Kč. A to je investice, která vám může ušetřit 250 000 Kč. Uživatel „StavbaDomu“ na Stavebním fóru před kolaudací objevil, že kanalizační trubky mají špatný sklon. Díky kamerové prohlídce mohl reklamovat stavbu - a firma opravila chybu. Bez toho by měl za pár let opravu za 250 000 Kč.

82 % lidí, kteří pravidelně provádějí kamerové prohlídky, hlásí méně poruch a nižší náklady. Nečekáte na problém. Zkontrolujete to, než se stane katastrofou. A to platí i pro nové domy. Ne všichni stavějí správně.

Fyzická kontrola - co vidíte a co cítíte

Po dokumentech a kamerové prohlídce jdete na místo.

• Vodovodní přípojka - zkontrolujte, zda nekape. Voda pod zemí může být zdrojem poškození základů. Většina vodoměrů má čtecí zařízení. Zkontrolujte, zda je v pořádku a zda neukazuje nečekaně vysokou spotřebu.
• Septik nebo jímka - zkontrolujte, zda nekape, zda není přetečená, zda se neobjevují zápachy. Pokud máte septik, zeptejte se na poslední vyvážení. Pokud to bylo před více než 3 měsíci, je to riziko.
• Domovní čistírna - zkontrolujte, zda je v provozu. Je tam nějaký hluk? Jsou na ní návěsy nebo výstrahy? Většina DČOV má indikátory stavu. Pokud je červený, nebo je výstraha „čištění nutné“, neignorujte to.
• Odvodnění - zkontrolujte, zda odpadní vody z DČOV nevypouštějí na volný terén. Pokud je tam drenážní podmek, zkontrolujte, zda je nezanesený. Pokud je zanesený, voda se nevstřebává a začne se vracet zpět do domu.

Nezapomeňte na zápach. Pokud v kuchyni nebo v koupelně cítíte zápach odpadních vod, je to varovný signál. Znamená to, že někde je netěsnost nebo výpust je špatně uzavřená.

Pravidelná údržba - nejen pro zákon, ale pro vaše peněženku

Největší chyba lidí je myslet, že „jakmile je to postavené, tak už to někdo jiný řeší“. To není pravda. Vodovodní a odpadní systémy potřebují pravidelnou péči.

• Septik nebo jímka: vyvážení každé 2-3 měsíce. Uložte si potvrzení. Pokud budete mít kontrolu stavebního úřadu, budete potřebovat dokumenty.
• Domovní čistírna: technická kontrola minimálně jednou ročně. Některé modely vyžadují výměnu filtrů každých 6 měsíců.
• Kanalizace: čištění potrubí jednou ročně. Použijte biologické přípravky, ne chemické. Chemie poškozuje trubky a znečišťuje půdu.
• Vodoměr: pravidelně zkontrolujte jeho odečet. Pokud se náhle zvýší spotřeba bez změny zvyků, může to znamenat netěsnost.

Nezapomeňte: údržba je levnější než oprava. A oprava je levnější než náhrada.

Co se mění - a proč to musíte znát

Pravidla se mění. V roce 2022 Ministerstvo životního prostředí zvýšilo počet kontrol lokálních systémů o 35 %. V obcích se začínají zavádět inteligentní vodoměry, které odposlouchávají spotřebu a hlásí netěsnosti. Do roku 2027 bude 90 % nových DČOV vybaveno senzory, které monitorují kvalitu vypouštěné vody.

To znamená, že v budoucnu nebude stačit mít „dobrý systém“. Musíte mít „dokumentovaně dobrý systém“. A to znamená: dokumenty, údržbu, záznamy. Pokud to nebudete mít, budete riskovat pokutu, nucenou úpravu nebo dokonce výkonové omezení.

Trh s těmito systémy je v ČR za 15 miliard korun ročně. A roste o 4,2 % ročně. Ale je tu problém: chybí kvalifikovaní odborníci. 68 % malých firem hlásí, že nemají dostatek techniků. To znamená, že pokud budete potřebovat pomoc, může to trvat déle a bude to dražší. Připravte se na to.

Co dělat, když najdete problém

Nemusíte se vykašlat na dům. Ale musíte vědět, co dělat.

• Pokud nemáte dokumenty - vyžádejte si je od předchozího vlastníka nebo stavebního úřadu. Pokud je nemají, můžete požadovat snížení ceny nebo výměnu.
• Pokud je septik přetečený nebo zanesený - nechte ho vyčistit a vyvážit. A pak si vytvořte kalendář s připomínkami.
• Pokud je DČOV bez povolení - kontaktujte odborníka. Je možné získat povolení, ale musíte splnit podmínky. Neignorujte to.
• Pokud je kamerová prohlídka zjistila poškození - získejte odhad na opravu. Pokud je dům nový, můžete reklamovat stavitele. Pokud je starý, zvažte, zda je oprava ekonomická.

Největší chyba je čekat. Čekat, až se voda v koupelně zastaví. Čekat, až se začne země zvýšeně mokřit. Čekat, až vás stavební úřad navštíví.

Nečekáte. Kontrolujete. Pravidelně. Systematicky. A s dokumenty.