LTV hypotéka: Co to je a jak ovlivňuje koupě nemovitosti v ČR

When you apply for a mortgage in the Czech Republic, the bank doesn’t just look at your salary—they look at LTV hypotéka, poměr mezi výší úvěru a tržní hodnotou nemovitosti, který určuje, kolik banka je ochotna půjčit vzhledem k hodnotě domu nebo bytu. Also known as loan-to-value, it’s the first number that decides if you get approved—or if you need to save more. If your LTV is over 80 %, banky vás považují za rizikovějšího klienta. To znamená vyšší úroky, vyšší požadavky na záruky nebo dokonce odmítnutí úvěru.

Co to vlastně znamená v praxi? Pokud si chcete koupit byt za 5 milionů korun a máte 1 milion na vlastní kapitál, vaše LTV je 80 %. Banka vám půjčí 4 miliony, což je právě horní hranice, kterou většina institucí v Česku připouští bez dodatečných podmínek. Pokud ale máte jen 500 tisíc, vaše LTV stoupne na 90 %—a některé banky vám to prostě neudělají. Nebo vás požádají o zástavní právo na auto, případně záruku třetí osoby.

LTV hypotéka se přímo váže k koupě nemovitosti, procesu, kdy se kupující snaží získat byt nebo dům s využitím úvěru, a jeho úspěšnost závisí na schopnosti splnit úvěrové podmínky. Pokud si nejste jisti, jak vysokou částku banka půjčí, nezahájte vyhledávání nemovitosti. Nejdřív spočítejte svůj LTV. Když máte nízký LTV, máte větší pátrací prostor—můžete si dovolit i dražší byt, protože banka vás považuje za bezpečnějšího klienta. Když máte vysoký LTV, musíte buď zvýšit vlastní kapitál, nebo hledat byt s nižší cenou.

Nezapomeňte, že LTV se počítá na základě úvěrové podmínky, soubor pravidel, která banka používá k hodnocení schopnosti klienta splácet úvěr, včetně příjmů, závazků a hodnoty zástavy. Tyto podmínky se mění. V roce 2025 může být horní hranice LTV pro některé skupiny klientů snížena na 75 %, pokud jde o nové byty nebo byty v oblastech s vysokým rizikem. To znamená, že i když jste dříve mohli koupit byt za 5 milionů s 1 milionem vlastního kapitálu, teď byste potřebovali 1,25 milionu.

Nejde jen o čísla. LTV hypotéka ovlivňuje i to, jak dlouho budete splácet. Vyšší LTV = vyšší měsíční splátka = větší riziko, že vás při změně situace (např. ztráta práce) zasáhne. Proto banky často vyžadují i jiné podmínky, jako je pojištění nebo záruka. Pokud chcete mít klid, vždy se podívejte na LTV jako na první a nejdůležitější krok—před tím, než si prohlédnete první byt.

V našich článcích najdete praktické příklady, jak se počítá LTV, jaké vlivy má na vaši schopnost koupit nemovitost, a jak se vyhnout běžným chybám, které lidé dělají při přípravě na hypotéku. Uvidíte, jak rekonstrukce, cena bytu nebo i typ obkladů v koupelně mohou nepřímo ovlivnit, zda vám banka schválí úvěr. Všechno to, co potřebujete vědět, abyste nezaplatili navíc nebo neztratili příležitost.