Prodáváte nemovitost? Pak si musíte odpovědět na jednu klíčovou otázku: Co musí obsahovat prohlášení o seznámení se stavem nemovitosti, aby vás chránilo před reklamacemi až za pět let? Mnoho lidí si myslí, že stačí napsat do kupní smlouvy něco jako „kupující se seznámil se stavem nemovitosti“. To je ale chyba, která vás může stát desítky tisíc korun.
Proč to vůbec existuje?
Od 1. ledna 2014, kdy vstoupil v platnost nový občanský zákoník, se změnila celá hra. Dříve měl kupující jen 6 měsíců na to, aby reklamoval skrytou vadu. Dnes má pět let od získání vlastnictví. To znamená, že pokud po prodeji zjistíte, že ve zdi je vlhkost, kterou jste neviděli, a nebylo to v prohlášení, může vás kupující požádat o náhradu i za 4 roky.
Nejvyšší soud ČR to jasně řekl: obecné slovíčko ve smlouvě nestačí. Musíte mít konkrétní, písemný, doložený důkaz, že kupující věděl, co přesně kupuje. Jinak jste zodpovědní - i za vady, které jste nevěděli, že existují.
Co musí prohlášení obsahovat?
Nejde o šablonový text. Tohle je dokument, který se v soudním procesu používá jako důkaz. A musí být přesný. Zde je seznam toho, co musí obsahovat:
- Podrobný popis technického stavu - ne „dům je ve špatném stavu“, ale „na severní fasádě je tepelný most o délce 2,3 metru, který způsobuje vlhkost ve výšce 1,2 metru od země“.
- Fotografická dokumentace - každá vada musí být zaznamenána na snímku s datovým razítkem. Fotky musí být čitelné, zřetelné, ukazovat přesnou lokalitu. Ne „fotka koupelny“, ale „fotka praskliny ve stěně koupelny, vpravo od záchodu, výška 80 cm od podlahy“.
- Reference na technickou zprávu - pokud jste nechali zpracovat odborný posudek, musí být uveden název firmy, datum vyhotovení a číslo zprávy. Bez toho je prohlášení neúplné.
- Výslovné prohlášení kupujícího - „Já, [jméno], potvrzuji, že jsem se osobně seznámil se stavem nemovitosti včetně všech uvedených vad a přijímám jej bez nároku na nápravu, opravu nebo náhradu v budoucnu.“
- Seznam příslušenství - co je v prodeji? Kuchyňská linka? Vytápění? Žaluzie? Všechno, co je v domě, musí být uvedeno. Jinak může kupující reklamovat, že „něco chybělo“.
Podle praxe realitních kanceláří jako Hledáš nemovitost a ERA Reality je nejčastější chybou, že lidé píší jen „kupující se seznámil se stavem“. To je jako říct, že jste si přečetli knihu - ale neřekli, jaký byl její obsah. Soud to neuzná.
Technická zpráva - proč ji nechat udělat?
Technická zpráva není luxus. Je to vaše ochrana. Podle studie Technické univerzity v Liberci z roku 2023 má průměrný rodinný dům starší než 30 let 5,7 skrytých vad. To je více než pět problémů, které můžete nevidět, ale které může kupující reklamovat za pět let.
Co se hledá v zprávě?
- Vlhkost ve stěnách (zejména v základech a ve sklepě)
- Plíseň v interiéru (přesně v místech, kde je výrazná)
- Statické vady (praskliny v nosných zdech, základy)
- Špatné zateplení (tepelné mosty)
- Stav krytých vodovodních a odpadních potrubí
- Stav klimatizace, vytápění, elektrické instalace
Cena za takovou zprávu je okolo 4 500 Kč (Hypoindex.cz, únor 2024). To zní hodně? Představte si, že po prodeji dostanete reklamaci za 85 000 Kč - a soud vás vynutí zaplatit. To už se nevyplatí šetřit.
Co se stane, když to neuděláte?
Víte, co řekl soud v případě uživatele „NevimCoDelat“ z fóra reality.cz? Prodával byt bez technické zprávy. Jen napsal ve smlouvě: „kupující se seznámil se stavem“. Po 18 měsících mu kupující reklamoval plíseň v koupelně. Soud řekl: „Neměl jste důkaz, že jste to kupujícímu řekl.“ A musel zaplatit 85 000 Kč.
Na druhé straně: uživatel „Stavbařík_78“ prodal dům za 3,2 milionu Kč. Měl technickou zprávu, fotky, prohlášení podepsané kupujícím. Po dvou letech mu kupující napsal: „Děkuji, že jste to udělal profesionálně. Nemusel jsem dělat drahé opravy.“
Statistika Českého úřadu pro ochranu hospodářské soutěže (COHS) z roku 2022 je jasná: 78 % sporů o vady bylo vyřešeno ve prospěch kupujícího, pokud nebylo prohlášení. U prodejů s prohlášením a zprávou to bylo jen 12 %.
Kdy je to nejvíce důležité?
Necháváte prohlášení jen pro staré domy? Ano - ale ne jen pro ně.
Podle Českého statistického úřadu je 62 % prodávaných rodinných domů starších než 30 let. U těchto nemovitostí je riziko skrytých vad vysoké. Ale i u novostaveb se vyskytují chyby - například špatně zateplené střechy, neúplně zavřené vodovodní potrubí, nebo zle zhotovené základy.
Prodejce, který nechá zprávu udělat, získá dva výhody:
- Větší důvěra kupujícího - když vidíte, že prodávající je připravený, věříte mu víc.
- Rychlejší prodej - podle průzkumu České asociace realitních kanceláří (ČARK) z roku 2023 je 76 % kanceláří, které nabízejí technickou inspekci, dnes standardem. Kupující to očekávají.
A co novostavby? Průměrný počet skrytých vad je jen 1,2 - ale to znamená, že každý třetí dům má nějakou vadu. A jedna vada může stát 100 000 Kč na opravu.
Co se děje v praxi dnes?
Technologie se mění. Už 45 % realitních kanceláří používá 3D skenování nemovitostí (Hypoindex.cz, březen 2024). To znamená, že můžete vytvořit digitální model domu, který ukazuje přesný stav stěn, stropů, podlah. Kupující si to může prohlédnout doma na počítači. A toto bude standardem do roku 2026.
Ministerstvo spravedlnosti v listopadu 2023 navrhlo, že u nemovitostí starších než 40 let bude technická zpráva povinná. To znamená, že za pár let to bude zákonná povinnost - ne jen doporučení.
A co náklady? Průměrná reklamace skryté vady v roce 2023 stála 128 500 Kč. V roce 2018 to bylo 76 200 Kč. Ceny rostou. Opravy dřeva, izolace, základů - všechno je drahé.
Praktický postup: Jak to udělat správně?
Nechte se vést tímto postupem:
- Zajistěte technickou zprávu - nejméně 2 týdny před prodejem. Vyberte firmu, která má zkušenosti s rodinnými domy.
- Předejte zprávu kupujícímu - s vysvětlením, co je na kterém snímku. Nenechávejte ho jen číst.
- Napište prohlášení - podle vzoru výše. Každá vada musí být popsána přesně.
- Nechejte ho podepsat - před podpisem kupní smlouvy. Podepsání po smlouvě je nebezpečné.
- Přiložte zprávu jako přílohu - a označte ji jako „Příloha č. 1 k kupní smlouvě“.
Nezapomeňte: každý krok musí být písemný. Každá fotografie musí mít datum. Každý podpis musí být vlastnoruční.
Závěr: Je to hodné?
Ano. Je to hodné.
Nejde o to, abyste se vyhnuli nákladům. Jde o to, abyste se vyhnuli nečekaným nákladům. Prohlášení o seznámení se stavem nemovitosti není zbytečný papír. Je to vaše právní ochrana, vaše důvěra a vaše klidná noc.
Prodáváte nemovitost? Udělejte to správně. Nechte si udělat technickou zprávu. Napište podrobné prohlášení. Nechte podepsat. A pak můžete klidně říct: „Jsem připravený.“