Jak předejít sporům se sousedy po koupi bytu: praktický návod pro nové vlastníky

Největší chyba, kterou lidé dělají při koupi bytu, je myslet, že důležité je jen to, co vidíte. Stěny, okna, kuchyňská linka - ano, to všechno důležité je. Ale co je za těmi stěnami? Co dělají sousedé večer? Kdo dělá hluk v pátek v 22 hodin? A co když se z větrací šachty začne šířit zápach z kuchyně níže? Tyto věci nejsou detaily. Jsou to sousedské spory, které vás mohou dostat do tříletého soudního procesu a stát se vám každodenním stresem.

Podle dat Českého statistického úřadu za rok 2022 vzrostl počet soudních sporů mezi sousedy o 27 % oproti roce 2018. A 43 % z nich začalo právě poté, co někdo koupil byt. V Praze je to nejhorší - tady se objeví tři z pěti případů. A přitom většina těchto sporů se dá předejít. Stačí udělat tři věci před podpisem smlouvy.

Prohlédněte si byt jako byste ho měli žít - ne jako byste ho měli prodat

Nejčastější chyba? Přijít na prohlížku v pátek odpoledne, kdy všichni sousedé pracují. Pak se vám zdá, že všechno je klidné. Až přijde sobota večer, kdy se začnou vysoušet prádla na balkoně, kdy se otevřou okna, kdy někdo zapne hudební systém, a vy si říkáte: „Cože? To tu vždycky bylo?“

Největší problém je hluk. Podle studie ČVUT z roku 2019 je akustická izolace u bytů starších než 30 let o 12-15 dB horší než u novostaveb. To znamená, že pokud vám soused zpívá v koupelně, vy to slyšíte jako kdyby vám zpíval přímo v posteli. A nejde jen o hluk - 23 % sporů v domech postavených před rokem 1990 vzniká kvůli zápachům, které se šíří větracími šachtami. Zápach z kuchyně, z odpadového kanálu, z komína - všechno to může být zdrojem konfliktu.

Co dělat? Přijďte na prohlížku v sobotu večer. Nebo v neděli ráno. Zkuste se tam dostat ve dvě hodiny ráno - když se někdo vrací z večírku. Vezměte si s sebou jednoduchý zvukový měřič (stojí okolo 1 500 Kč). Změřte hluk v kuchyni, v ložnici, v obývacím pokoji. Pokud je hladina nad 45 dB v noci, je to problém. A nezapomeňte se podívat na větrací šachty - zkontrolujte, jestli nejsou znečištěné nebo zablokované. Když to nevidíte, neznamená to, že tam není problém.

Co říkají archivy domovního výboru? (A proč je nikdo nechce vidět)

Předpokládejte, že v domě už někdy někdo měl problém se sousedem. A že o tom něco je napsané. Většina lidí si myslí, že domovní výbor je jen nějaký nezodpovědný sbor, který se schází jednou za rok a hovoří o zeleni. Ale to je chyba. V archívech domovního výboru jsou záznamy o všech předchozích sporech - o hluku, o přestavbách, o poškození společných prostor, o nesplácení poplatků.

Podle průzkumu realitní kanceláře PATREAL z roku 2020 pouze 18 % kupujících si tyto záznamy vůbec prohlédne. A přitom 76 % z nich řeklo, že by to pomohlo při rozhodování. Když zjistíte, že v posledních třech letech bylo v domě tři oficiální řízení kvůli hluku, a všechna se týkala bytu pod vaším, tak to není náhoda. Je to vzor.

Co dělat? Požádejte o přístup k protokolům domovního výboru. Pokud vám to majitel odmítne, dejte to do smlouvy jako podmínku - „kupní smlouva je podmíněna přehledem záznamů domovního výboru za posledních 5 let“. Pokud vám to odmítnou, zvažte, jestli si to byt vůbec chcete koupit. Některé domy mají takovou historii, že se s nimi nechce žít. A to je důležitější než to, jestli má koupelna mozaiku.

Kupní smlouva - nejen papír, ale vaše ochrana

92 % kupních smluv, které lidé stahují z internetu, neobsahuje žádné ustanovení o sousedských vztazích. To znamená, že když se po koupi ukáže, že soused má hudební studio bez povolení nebo že se přes stěnu šíří zápach z kuchyně, nemáte žádnou právní základnu, abyste nárok na náhradu nebo odstoupení od smlouvy.

Nejlepší kupní smlouva obsahuje tři věci:

1. Explicitní ujednání o převzetí odpovědnosti - že prodávající potvrzuje, že nezná žádné aktuální nebo minulé sousedské spory.
2. Možnost odstoupení od smlouvy - pokud se v prvních 30 dnech po převzetí bytu prokáže, že existuje vážný sousedský konflikt (např. hluk přes 50 dB v noci, zápachy, neoprávněná přestavba).
3. Popis stavu společných prostor - v předávacím protokolu musí být uvedeno, jak vypadají chodby, schodiště, větrací šachty, společné balkony. Pokud je šachta znečištěná, napište to. Pokud je schodiště poškozené, napište to. To je vaše důkazní záznam.

Realitní kanceláře jako PATREAL a ERA už začaly nabízet tzv. „sousedský audit“ - službu, kde vás doprovází odborník, který se setká se sousedy, zkontroluje archivy a vytvoří záznam. Už 37 % kanceláří v Praze to nabízí. A očekává se, že do konce roku 2024 bude toto standardem pro 65 % kanceláří. Nechte si to doporučit. Je to investice, která vám ušetří 100 000 Kč a tři roky nervů.

Sousedé nejsou nepřátelé - jsou vaše první zdroj informací

68 % lidí, kteří před koupí promluvili se sousedy, nezažili žádný spor v prvním roce. Naopak - pouze 12 % těch, kteří se s nimi neozvali, měli klidný první rok. Proč? Protože lidé nejsou roboti. Když se setkáte s někým, kdo bydlí vedle vás, můžete se dozvědět věci, které nikdy nezjistíte z dokumentů.

Přijďte na prohlížku s nějakým dárkem - třeba s květinami nebo s pečivem. A pak se zeptejte:

• „Máte nějaké problémy s hlukem?“
• „Víte, jestli někdo dělá přestavby bez povolení?“
• „Je někdo, kdo je těžký soused?“
• „Jak často se řeší větrací šachty?“

Nikdy se neptáte, jestli je soused „dobrý“. Ptáte se, jestli je „klidný“. Rozdíl je větší, než si myslíte. Někdo může být přátelský, ale mít děti, které běhají po podlaze v 23 hodin. Někdo může být tichý, ale mít v bytě tři psy, které štěkají v noci. Tyto věci nevidíte na prohlídce. Ale můžete je zjistit, když se s někým popovídáte.

Nebojte se se ptát. Většina lidí je ráda, že se někdo zajímá. A když vám řeknou, že „tady byl problém s hlukem, ale teď je to už v pořádku“, je to významný signál. Pokud vám řeknou „jo, to je tady vždycky“, tak to není jen informace - je to varování.

Co dělat, když už jste koupili byt?

Pokud jste už koupili byt a teď se cítíte jako v pasti, nezoufejte. První krok je vždy stejný - oslovte sousedy osobně. Ne e-mailem. Ne na WhatsAppu. Ale na schodech, v chodbě, u koše na odpadky. Přinesete jim čaj nebo koláč a řeknete: „Dobrý den, jsem nový soused. Chci se jen ujistit, že všechno je v pořádku. Jestli máte nějaké přání nebo námitky, rád je slyším.“

81 % sporů vzniká kvůli nedostatku osobního kontaktu. Když se lidé neznají, předpokládají nejhorší. Když se setkají, zjistí, že to není tak špatné. A pokud je problém skutečný - můžete ho vyřešit společně, ne na soudu.

Nezapomeňte také zkontrolovat, jestli máte v předávacím protokolu napsané všechny nevýhody bytu. Pokud ne, můžete je dodat dopisem k domovnímu výboru. To vám dá právní základ, pokud se později ukáže, že problém byl známý před koupí.

Co se změnilo v roce 2026 - a proč je to důležité

Od roku 2022 platí nová úprava občanského zákoníku, která stanoví přesné hladiny hluku v různých dobách dne. V noci (22-6 hodin) nesmí být hluk nad 45 dB v bytě. V den (6-22 hodin) nesmí přesáhnout 55 dB. To je zákon. A od konce roku 2024 budou všechny městské obvody povinny mít mediátorské služby pro sousedské spory - tedy lidi, kteří vás pomohou vyřešit konflikt bez soudu.

A co se týče hodnoty bytu - každý sousedský spor může snížit jeho hodnotu o 8-12 %. To znamená, že pokud jste zaplatili 5 milionů za byt, a potom vás zneklidňuje soused, můžete přijít o 400-600 tisíc korun. A to bez toho, abyste koupili nějakou větší nemovitost.

Podle odborníka Michala Ševčíka: „Koupě bytu je jako manželství s celým domem - musíte poznat všechny jeho členy před svatbou.“ A nejde jen o stěny. Jde o lidi, kteří tam žijí. A o to, co se děje za těmi stěnami.

Připravte se. Prohlédněte si byt v čase, kdy lidé jsou doma. Projděte archivy. Promluvte se sousedy. Napište to do smlouvy. A pak se můžete usmívat, když budete slyšet, jak se soused směje v kuchyni - protože víte, že to není problém. A že jste si koupili nejen byt. Ale klidný život.