Jak měřit úspěšnost interiérových zásahů při prodeji nemovitostí
Posted on lis 22, 2025 by Monika Kolářová
Prodáváte byt a přemýšlíte, jestli se vyplatí investovat do interiérových zásahů? Nejde jen o to, jestli bude byt hezčí. Klíčová otázka zní: jak měřit úspěšnost interiérových zásahů - a jestli vůbec přinese návrat investice. Mnoho lidí si myslí, že stačí natřít zdi, vyměnit podlahu a bude všechno lepší. Ale bez měření to je jen hazard. Víte, kolik peněz jste vlastně utratili a kolik jste z toho vydělali? Nebo jste jen zkrátili dobu prodeje o tři týdny a přišli jste o 100 000 Kč na ceně? Tady je přesný návod, jak to všechno spočítat a neztratit peníze.
Co vlastně měřit? Tři klíčové ukazatele
Nechte si napsat na papír tři věci: čas, peníze a zájem. To je celá věc. Nic víc nebo méně. Všechno ostatní je jen šum.
První ukazatel: doba prodeje. Kolik dní trval prodej před zásahem? Kolik dní trvá po? Podle dat České národní banky z roku 2023 trval průměrný prodej bytu v Praze 112 dní. Po profesionálním interiérovém zásahu se tato doba snížila na 67 dní u 78 % případů. To je téměř o třetinu rychlejší. Pokud jste byt vystavili na trh a po třech měsících se nenašel kupující, a pak po rekonstrukci kuchyně a koupelny se objevil za 28 dní - to je úspěch. Nejenom proto, že se prodal, ale protože jste ušetřili nájemné, účty za energii a stres.
Druhý ukazatel: cena prodeje. Kolik jste dostali za byt? A kolik by stál bez úprav? Podle průzkumu Realtik.cz z roku 2024 má 68 % lidí, kteří provedli cílené zásahy, prodalo byt o 8-12 % výše než tržní průměr. Například uživatel z Prahy investoval 150 000 Kč do nové kuchyně a koupelny a prodal byt za 4,2 mil. Kč, zatímco sousední byty se prodávaly za 3,7-3,9 mil. Kč. To je zisk 300 000 Kč nad trhem - a to jen z jedné investice.
Třetí ukazatel: počet prohlídek. Lidé nekupují, když nevidí. Pokud před zásahem jste měli 5 prohlídek za měsíc a po zásahu jich máte 12, znamená to, že byt přestal být „jen další byt“ a začal být atraktivní. Podle Realtik.cz se po profesionálních úpravách průměrný počet prohlídek zvýšil o 42 %. A co je důležité - většina těchto prohlídek vede k nabídkám. Když máte víc prohlídek, máte víc šancí na vyšší cenu.
Je to vůbec výhodné? ROI a návratnost investice
Víte, kolik peněz jste vložili? A kolik jste z toho dostali zpět? To je ROI - návratnost investice. A to je to, co opravdu počítáte.
Podle Asociace realitních zprostředkovatelů ČR z roku 2024 je průměrný ROI po interiérových zásazích 147 %. To znamená, že za každých 100 000 Kč, které jste investovali, jste získali 247 000 Kč zpět - tedy 147 000 Kč čistého zisku. Nejvyšší návratnost (213 %) je u kuchyní. Když vyměníte kuchyňský nábytek, linku a podlahu za 150 000 Kč, můžete získat 320 000 Kč navíc. To je výhoda, kterou si nemůžete dovolit přehlédnout.
Porovnejte to s alternativami. Standardní údržba - jako vyměnit žárovky nebo zatřepat zdi - má ROI jen 82 %. Kompletní rekonstrukce - když přestavíte celý byt - stojí 800 000 až 1,5 mil. Kč. Váš zásah stojí 185 000 Kč (pro byt do 60 m²) nebo 290 000 Kč (pro větší byt). A přináší stejně dobrý výsledek. Nebo dokonce lepší. Protože kupující nechtějí byt, který vypadá jako váš domov. Chcete, aby ho cítili jako svůj. A to se dělá malými, cílenými úpravami.
Co dělat, aby se to vyplatilo? Nejúčinnější zásahy
Není všechno stejné. Některé zásahy přinášejí zisk, jiné ztrátu. Tady je seznam těch, které opravdu fungují.
- Výměna podlah - 67 % případů. Staré linoleum nebo poškozená dlažba odstraňují zájem. Nová podlaha - dokonce i levná laminátová - dělá rozdíl. Důležité je, aby byla čistá, rovnoměrná a bez škrábanin.
- Modernizace koupelny - 58 % případů. Nová kádě, moderní vana, čerstvý obklad. Stačí vyměnit směšovač, zrcadlo a osvětlení. Nechcete luxus - chcete čistotu a funkčnost.
- Renovace kuchyně - 52 % případů. To je nejvýdělečnější. Nové kuchyňské nábytky, nové dlaždice, nová linka. Nechcete kuchyň na míru - chcete kuchyň, která vypadá jako nová. Stačí vyměnit dveře skříněk a základní techniku.
- Odstranění vizuálních vad - 49 % případů. Praskliny, špína na zdech, poškozené okna, špatné osvětlení. To všechno vás stojí pár tisíc a zvýší zájem. Kupující si to všimne hned.
A co ne? Luxusní koupelny s kamenem a teplou podlahou? Těžko. Uživatel z Brna investoval 320 000 Kč do luxusní koupelny a prodal byt jen o 150 000 Kč nad trhem. Přílišná personalizace odrazuje. Kupující nechtějí váš styl. Chcete, aby si představili svůj.
Dokumentace je váš štít - před a po
Pokud nebudete mít důkazy, nikdo vám neuvěří, že zásah pomohl. A když se kupující později dozví, že za sádrokartonem je plíseň, můžete být na soudě. Proto dokumentujte všechno.
Před zásahem proveďte inspekci nemovitosti. Cena je 2 500-4 000 Kč. Inspektor zaznamená všechny vady - zjevné i skryté. Vady zjevné: prasklé okno, poškrábaná podlaha. Vady skryté: zatékání, plíseň, vadná topení. Pokud je nezaznamenáte, a kupující je najde později, může požadovat náhradu. To vás může stát víc, než celý zásah.
Po zásahu proveďte druhou inspekci. Cena 3 500-6 000 Kč. Tady se kontroluje, zda byly vady opraveny, zda jsou nové prvky funkční, zda nevznikly nové problémy. Tento dokument je váš štít. Když ho budete mít, můžete prodat s klidem.
Nezapomeňte na fotografie. Podle Reality.cz mají byty s profesionálními fotografiemi o 35 % více zájmu. Necháte fotografa, který ví, jak osvětlit kuchyň, jak ukázat prostor, jak vypnout všechny nepříjemné detaily. Necháte to na někoho, kdo to umí. To není výdaj - to je investice.
Co se bude dít v budoucnu? Technologie a nové nástroje
Už teď se začíná používat 3D skenování. Před rekonstrukcí se byt oskenuje. Po rekonstrukci se znovu oskenuje. Počítač porovná oba modely a řekne: „Tady byla zdi přestavěna, tady se změnilo osvětlení, tady se zvětšil prostor o 8 %.“ To není jen krásné - to je přesné měření. Podle prognózy RealityTech se do roku 2026 65 % realitních agentur bude tento nástroj používat. To znamená, že ti, kdo to dělají dnes, budou mít výhodu. Budou moci ukázat přesné výsledky - ne jen „vypadá to líp“.
Právní rámec se také mění. Stále častěji se kupující ptají: „Byla provedena inspekce?“ „Byly odstraněny skryté vady?“ „Máte dokumentaci?“ Ti, kdo to nemají, ztrácejí důvěru. A důvěra je ten nejcennější předmět při prodeji nemovitosti.
Co dělat, když to nevyšlo?
Někdy se to nevyplácí. Někdy zásah nevede k rychlejšímu prodeji. Nebo k vyšší ceně. To neznamená, že jste udělali něco špatně. Znamená to, že jste nezměřili.
Pokud nejste přesně věděli, co chcete dosáhnout - jakou cenu, jakou dobu, kolik prohlídek - tak nemůžete říct, jestli jste úspěšní. Zkontrolujte si: byl plán jasný? Byly cíle měřitelné? Byly záznamy před a po? Pokud ne, tak to není selhání zásahu. To je selhání měření.
Příště začněte s malým zásahem. Například jen kuchyň. Změřte všechno. Po třech měsících se podívejte na výsledky. A teprve pak rozhodněte, jestli se vyplatí investovat do větších změn.
Jak dlouho trvá návratnost investice do interiérových zásahů?
Průměrná doba návratnosti investice do interiérových zásahů je 7,2 měsíce. To znamená, že pokud jste do bytu investovali 200 000 Kč a prodali jste ho o 294 000 Kč dražší, zisk 94 000 Kč si „vysloužíte“ během 7 měsíců, protože jste byt prodali rychleji a za vyšší cenu. Pokud byt prodáte za 12 měsíců, návratnost je stále kladná - ale rychlejší prodej znamená menší náklady a větší zisk.
Je lepší dělat interiérové zásahy sám nebo najmout odborníka?
Pokud jde o základní úpravy - natření, výměna podlahy, oprava dveří - můžete to udělat sami. Ale pokud jde o kuchyně, koupelny, elektriku nebo vodovod, vždy najměte certifikovaného odborníka. Chyby v těchto oblastech mohou vést ke skrytým vadám, které se projeví až po prodeji. A to vás může stát víc, než celá rekonstrukce. Navíc profesionální práce vypadá lépe na fotografiích a přesvědčuje kupujícího, že byt je v dobrém stavu.
Může interiérový zásah snížit prodejní cenu?
Ano, pokud je příliš personalizovaný. Například když přebarvíte všechny stěny na žlutou, nainstalujete neobvyklé osvětlení nebo vytvoříte kuchyň podle svého stylu, může to odrazit většinu kupujících. Lidé chtějí byt, který si mohou představit jako svůj. Ne jako váš. Nejlepší přístup je neutrální, čistý a funkční - s možností přizpůsobení.
Je třeba měřit úspěšnost i u menších bytů?
Ano, a to i více než u větších bytů. Malé byty se prodávají rychleji, ale i rychleji zůstávají na trhu, pokud nejsou atraktivní. Investice 150 000 Kč do malého bytu může znamenat zisk 200 000 Kč. Větší byty mají větší náklady, ale i větší ceny. Malé byty mají větší poměr zisku k nákladům. A proto je měření úspěšnosti u nich ještě důležitější.
Co dělat, když se byt neprodává ani po zásahu?
Zkontrolujte tři věci: cenu, fotografie a marketing. Pokud jste zvýšili cenu o 10 %, ale nezměnili fotky - kupující nevidí rozdíl. Pokud jste investovali 300 000 Kč, ale fotografie vypadají jako z mobilu - nevěří, že je byt opravdu lepší. Pokud jste nezměnili cenu, ale udělali všechno jinak - možná je cena příliš vysoká. Zkontrolujte ceny podobných bytů v okolí. A pak se podívejte na fotky. Pokud vypadají jako „byt“, ne jako „domov“ - změňte je.