Jak doložit nabývací tituly při prodeji nemovitosti v ČR

Proč je nabývací titul tak důležitý při prodeji nemovitosti?

Když prodáváte byt nebo dům, nejde jen o to, že najdete zájemce a podepíšete smlouvu. Největší překážkou, která zablokuje prodej, není cena, ani stav nemovitosti - je to nabývací titul. Tento dokument je právní základ, který dokazuje, že vy jste skutečný vlastník a máte právo nemovitost prodat. Bez něj katastrální úřad nezapisuje nového vlastníka do listu vlastnictví. A to znamená, že transakce prostě nejde dokončit.

Podle statistik Českého úřadu zeměměřického a katastrálního z roku 2023 bylo 12,7 % všech prodejů zpožděno právě kvůli chybějícím nebo nesprávným nabývacím titulům. A to nejde jen o drobné zpoždění - někdy se prodej zhroutí úplně. Podle Asociace realitních kanceláří ČR je nedostatek platného nabývacího titulu hlavní příčinou 35 % všech zrušených transakcí. Představte si, že jste našli zájemce, uzavřeli smlouvu, a teď se ukáže, že nemáte dokument, který potvrzuje, že vlastníte tu nemovitost. To je jako prodávat auto, které máte na zápisu od příbuzného, ale nemáte kupní smlouvu.

Co je to vlastně nabývací titul?

Nabývací titul je veřejná listina, která potvrzuje, jak jste k nemovitosti přišli. Podle zákona č. 344/1992 Sb. musí být tento dokument předložen při každém převodu vlastnictví. Je to jako „původní dokument“ o tom, kdo a jak se stal vlastníkem. Tento systém zavedl katastr nemovitostí po roce 1990, aby se vyřešily spory o vlastnictví po privatizaci a restitucích. Dnes je to základní prvek bezpečnosti pro obě strany - kupující ví, že nekupuje něco, co vlastník nemá právo prodávat.

Nabývací titul musí obsahovat přesné údaje: jména a rodná čísla obou stran, popis nemovitosti podle katastru, datum a místo uzavření, podpisy a potvrzení notáře nebo jiného oprávněného subjektu. Pokud něco chybí, úřad dokument vrátí. A to znamená, že celý proces se zdrží - a často o týdny.

Které typy nabývacích titulů se používají nejčastěji?

Nejčastějším nabývacím titulem je kupní smlouva. Podle dat Českého notářského chamberu z roku 2022 jí bylo použito v 78,3 % případů. Pokud jste nemovitost koupili, musíte mít původní nebo ověřenou kopii této smlouvy. Ta musí obsahovat přesnou kupní cenu a podmínky platby - žádné „přibližně“ nebo „na papíře“.

Další běžné typy:

• Darovací smlouva - používána v 14,2 % případů. Musí být vždy ověřena notářem, jinak není platná.
• Usnesení o dědictví - 5,1 % případů. Potřebujete rozhodnutí soudu, které potvrzuje, že jste dědicem. Bez něj nemůžete prodat nic, co jste zdědili.
• Usnesení o vypořádání společného jmění manželů - 1,8 %. Pokud jste vlastnili nemovitost společně s manželem a rozvedli jste se, potřebujete smlouvu schválenou soudem.
• Usnesení o příklepu - 0,6 %. Používá se při převodu vlastnictví z jednoho člena rodiny na druhého bez peněz.

Každý z těchto titulů má své specifické požadavky. Například darovací smlouva bez notářského ověření je neplatná, a dědické rozhodnutí bez soudu neexistuje. Nezapomeňte - nepřijde jen o to, že máte dokument. Musí být správně vyhotovený a platný.

Co dělat, když nemáte nabývací titul?

Pokud jste získali nemovitost před rokem 1990, nebo jste si dokumenty ztratili, je to složitější. Mnoho lidí předpokládá, že „to je všechno v katastru“ - ale to není pravda. Katastr obsahuje jen záznamy o převodech od roku 1990. Pokud jste k nemovitosti přišli dříve, můžete mít dokumenty z období před katastrem - například zápis z obecní knihy, rozhodnutí o výměně pozemků nebo smlouvu o převodu z let 70. nebo 80. let.

První krok: zkontrolujte, zda je váš titul zapsán v katastru. Můžete to udělat přes ČÚZK - online přístup k listu vlastnictví. Pokud tam není žádný záznam, nebo je nesprávný, musíte podat návrh na vklad. To je formální žádost, kde vysvětlíte, jak jste k nemovitosti přišli. Proces trvá průměrně 45 dní - a to je zpoždění, které může zrušit prodej.

Nejhorší případ: když jste přišli o dokumenty a nemáte ani představu, jak jste k nemovitosti přišli. V takovém případě je třeba vyhledat archivní dokumenty - obecní úřad, státní archiv, nebo případně notáře, kteří v té době pracovali. To je časově náročné a často nákladné. Nejlepší rada: pokud máte starší nemovitost, nečekejte, až budete chtít prodávat. Zkontrolujte dokumenty hned teď.

Co se stane, když máte špatný nebo neúplný titul?

Nejčastější chyby, které způsobují zpoždění:

• Chybějící podpisy na smlouvě
• Neaktuální popis nemovitosti (např. nezapsaná přístavba)
• Nesoulad mezi katastrálními záznamy a skutečným stavem
• Převod přes neplatný dokument (např. smlouva, kterou neověřil notář)

Podle advokátky Marie Svobodové z kanceláře Kocián Šolc Balaštík je průměrné zpoždění prodeje kvůli těmto chybám 28 dní. A to je jen začátek. Pokud máte nezapsanou přístavbu, musíte nejprve provést úpravu v katastru - což trvá dalších 6-8 týdnů. Pokud jste dědili nemovitost, ale nemáte rozhodnutí soudu, nemůžete prodat - a neexistuje žádný „záchranný“ způsob, jak to obejít.

Největší problém se vyskytuje u nemovitostí starších než 30 let. Podle Asociace realitních kanceláří ČR 63 % všech dokumentačních problémů se týká právě těchto nemovitostí. U novostaveb je tento podíl jen 8,2 %. Pokud prodáváte dům, který byl postaven v roce 1985, a vaše smlouva je z roku 1991, může být všechno v pořádku. Ale pokud jste ho koupili v roce 1987 a nemáte žádný dokument, je to problém.

Jak získat kopii nabývacího titulu?

Pokud máte dokument, ale nevíte, kde je, nebo jste ho ztratili, můžete si ho vyžádat z katastru nemovitostí. Stojí to 20 Kč za neověřenou kopii a 50 Kč za ověřenou kopii za každou stránku. Ověřená kopie je ta, kterou katastr potvrzuje jako pravou - a ta je potřeba pro prodej.

Možnosti získání:

1. Osobně - na příslušném katastrálním úřadě. V Praze nebo v Plzni může trvat 10-14 dní.
2. Elektronicky - přes systém ČÚZK. Potřebujete registrovaný účet (roční poplatek 100 Kč). Trvá 7-10 pracovních dní.
3. U notáře - pokud jste kupní smlouvu podepisovali u notáře, může vám vydat kopii. Většinou to stojí 500-1 000 Kč, ale je to nejrychlejší cesta.

Od ledna 2024 je elektronický přístup rychlejší a levnější. Podle plánu ČÚZK se do konce roku 2024 doba zpracování sníží z 14,3 na 5,7 dne. Až do konce roku 2025 bude zaveden systém digitálních identifikátorů - takže každý dokument bude mít jedinečný kód, který se dá hledat jako QR kód. To by mělo výrazně zjednodušit celý proces.

Co dělat, abyste prodej nezpozdili?

Největší chyba, kterou lidé dělají: čekají, až najdou zájemce. Pak se začnou ptát: „Co potřebuji?“

První krok: zjistěte, jak jste k nemovitosti přišli. Pokud jste ji koupili - hledejte kupní smlouvu. Pokud jste ji zdědili - hledejte rozhodnutí soudu. Pokud jste ji dostali jako dar - hledejte darovací smlouvu.

Druhý krok: zkontrolujte, zda je tento titul zapsán v katastru. Přihlašte se na www.cuzk.cz a vyhledejte list vlastnictví. Zkontrolujte, zda je v něm uvedený správný popis nemovitosti - včetně plochy, čísla parcely a stavby.

Třetí krok: pokud je něco špatně - např. nezapsaná přístavba - nečekejte. Podajte žádost o opravu. To trvá 6-8 týdnů, ale je to lépe než ztratit zájemce.

Čtvrtý krok: začněte s přípravou dokumentů nejméně 6 týdnů před plánovaným prodejem. Pokud máte vše hotové, prodej může proběhnout za 65 dní. Pokud ne, bude to 89 dní - a to je rozdíl, který může stát několik tisíc korun v ztraceném zájmu.

Co se mění v roce 2025?

Digitalizace katastru je v plném proudu. Od 1. dubna 2024 je povinné biometrické ověření při podávání dokumentů - to znamená, že musíte přijít osobně s občankou, aby vám úřad ověřil identitu. To zvyšuje bezpečnost, ale prodlužuje proces o 3-5 dní.

Od roku 2025 budou všechny nabývací tituly připravovány digitálně. To znamená, že kupní smlouvy budou podepisovány elektronicky, a jejich kopie budou automaticky zaznamenávány v katastru. Experti předpovídají, že do roku 2026 se počet problémů s dokumentací sníží o 40-50 %. To je velký krok vpřed.

Ale pozor: roste i počet podvodů. V roce 2023 vzrostl počet falešných nabývacích titulů o 37 %. Proto se zavádí nová opatření - a proto je důležité, abyste dokumenty získávali pouze z důvěryhodných zdrojů: notáře, katastru nebo soudu. Nikdy nekupujte dokumenty z internetu. A nikdy nepřijměte „kopií“ od neznámého člověka.

Co říkají lidé, kteří už prodali?

Na fóru reality.cz uživatel „PetrRealita“ napsal: „Zapomněl jsem na kopii rozhodnutí o dědictví. Prodej se zdržel o 6 týdnů. Přišel jsem o dva zájemce.“

Naopak uživatelka „EvaNemovitosti“ na Facebooku: „Díky kompletní sadě dokumentů jsem prodala byt za 14 dní.“

Průzkum Getflat.cz z ledna 2024 ukazuje, že 68 % prodávajících považuje shromažďování dokumentů za nejobtížnější část prodeje. A 41 % z nich říká, že největší problém je najít původní nabývací titul.

Nejde o to, že by to bylo těžké. Nejde o to, že by to bylo drahé. Nejde o to, že by to bylo složité. Nejde o to, že byste měli být právník. Nejde o to, že byste měli mít zkušenosti.

Nejde o nic jiného než o to, abyste začali dřív.

Jméno

Email

Webová stránka

Komentáře