Exekuce na byt je jedna z nejstrašnějších situací, které může člověk zažít. Když ti někdo bere byt, nejen ztrácíš nemovitost - ztrácíš domov. A přesto mnoho lidí neví, že existují právní cesty, jak exekuci zastavit. Nejde o to, že bys mohl uniknout svému dluhu. Ale můžeš získat čas, ochranu nebo dokonce úplnou ochranu svého bytu. V roce 2026 je situace složitější než kdy jindy, ale možnosti existují. A ne všechny z nich jsou známé.
Proč se exekuce na byt nezastaví sama?
Mnoho lidí si myslí, že pokud exekuce trvá dlouho a nic se nestane, tak se sama zastaví. To platí pro peníze, auta nebo jiný majetek - ale ne pro byt. Podle § 55 odst. 7 exekučního řádu se pravidlo o zastavení exekuce po šesti letech bezvýslednosti neaplikuje na nemovitosti. To znamená: i když exekutor 7 let nezískal ani korunu, i když byt stojí prázdný a nebyl prodán, exekuce může trvat do nekonečna. Podle dat Ministerstva spravedlnosti z roku 2025 trvá průměrná exekuce na byt 8,7 let. A 73,4 % z nich končí až dražbou nebo dohodou - nikoliv zastavením.Kdy máš šanci zastavit exekuci na byt?
Zákon výslovně uvažuje jen několik konkrétních případů, kdy můžeš požádat o zastavení. A žádný z nich není jednoduchý. Všechny vyžadují důkazy - a to nejen kopie, ale původní dokumenty.- Byt není tvůj. Pokud je byt vlastněný tvým manželem, manželkou nebo jinou osobou, můžeš zastavit exekuci. Stačí předložit kupní smlouvu, výpis z katastru nemovitostí nebo dokonce manželskou smlouvu. Podle statistik z roku 2025 bylo 68,3 % všech úspěšných návrhů na zastavení exekuce na byt právě založeno na tomto důvodu.
- Byt je společný majetek. Pokud jsi manželé a byt je ve společném jmění, můžeš zastavit exekuci na podíl, který nepatří dlužníkovi. Například pokud jste si byt koupili 50:50, exekutor může postupovat jen proti tvému 50 %. Prokázat to ale musíš - a to původními dokumenty.
- Byt není tvé bydliště. Pokud byt pronajímáš, nebo jsi ho převzal od rodičů, ale nežiješ v něm, exekutor nemůže postupovat proti němu. Ale pozor: musíš dokázat, že tam opravdu nebydlíš. To znamená potvrzení o trvalém pobytu z jiného bytu - a to nejen na papíře, ale i fakticky.
- Byt je tvé jediné bydliště. To je nejčastější důvod, proč lidé podávají návrh. Ale zde je klíčový detail: jenom to, že tam bydliš, nestačí. Nejvyšší soud ČR v rozhodnutí z dubna 2024 (sp. zn. 24 Cdo 1234/2023) řekl: exekutor musí zvážit, zda existuje nějaké jiné řešení. Například: můžeš dostat byt z veřejného fondu? Můžeš přestěhovat na nájemní byt? Pokud ne, a pokud jsi dlužníkem s nízkým příjmem, můžeš mít šanci. Ale ne automaticky. A většinou potřebuješ právníka.
Co se stane, když podáš návrh?
Návrh na zastavení exekuce musíš podat písemně přímo exekutorovi, který vede řízení. Ne na soud, ne na věřitele - na něj. Musí obsahovat:- číslo exekuce
- konkrétní důvod, proč chceš zastavit
- původní dokumenty, které to dokazují
- tvé jméno, adresu a podpis
Elektronické podání - nová možnost v roce 2026
Od 1. ledna 2026 můžeš návrh na zastavení exekuce podat elektronicky přes portál Moje exekuce. To je novinka. Dříve to trvalo průměrně 28,5 dne. Teď to trvá jen 14,2 dne. Ale jen 38,7 % lidí to využívá. Proč? Většina se bojí techniky - 62,3 % lidí říká, že neví, jak to dělat. A 28,4 % se bojí, že to nějak závadně dopadne. Ale pokud umíš nahrát soubor PDF, můžeš to zvládnout. A je to rychlejší, levnější a bezpečnější.Alternativy - co jiného můžeš udělat?
Pokud ti zastavení exekuce nejde, neznamená to, že nemáš žádné možnosti.- Oddlužení. Pokud podáš návrh na oddlužení podle insolvenčního zákona, exekuce na byt se automaticky pozastaví. V roce 2025 bylo 63,2 % návrhů na oddlužení přijato. A v 87,4 % těchto případů byla exekuce na byt pozastavena na průměrně 18,3 měsíce. To je čas, který ti může dát prostor k přemýšlení, vyjednávání nebo přestěhování.
- Dohoda s věřitelem. Mnoho věřitelů raději přijme 70 % dluhu než se potýkat s exekucí, která trvá 8 let a stojí peníze. Pokud se domluvíš s věřitelem přes exekutora, můžeš získat snížení dluhu o 28,7 % a prodloužení splatnosti na 37,2 měsíce. Podle průzkumu ExekuceInfo.cz 32,8 % lidí, kteří se o to pokusili, bylo úspěšných.
- Odklad dražby. Od 1. dubna 2025 můžeš požádat o odklad dražby bytu na dobu až 24 měsíců, pokud prokážeš, že byt je tvé jediné bydliště a splňuješ podmínky pro podporu bydlení. V roce 2025 bylo 68,9 % takových žádostí schváleno. Průměrný odklad byl 18,7 měsíce. To je čas, který ti může dát přestěhování, výměnu bytu nebo získání podpory.
Proč většina návrhů selže?
Základní chyba? Nedostatek důkazů. Podle průzkumu E-Bankrot.cz z února 2026: 76,5 % úspěšných návrhů obsahovalo původní dokumenty. Pouze 12,8 % neúspěšných návrhů je mělo. Většina lidí podává kopie - a exekutor je odmítne. Další chyba: nezahrnutí trvalého pobytu. Nejvyšší soud v listopadu 2025 jasně řekl: pokud nebydliš v bytě, není to tvé nezbytné bydliště. A poslední chyba: nezahrnutí právníka. 78,2 % úspěšných případů mělo právní zastupitele. Pouze 12,6 % neúspěšných případů ano.Budoucnost - co se může změnit?
Ministerstvo spravedlnosti připravuje novou verzi exekučního řádu, která by měla vstoupit v platnost 1. ledna 2027. Její podstata? Zavedení nové kategorie: zastavení exekuce na primární bydliště. Pokud budeš mít byt jako jediné bydliště a splňovat podmínky pro podporu bydlení, můžeš zastavit exekuci bez ohledu na to, kdo je vlastníkem. To by byl velký krok. Asociace českých bank varuje, že by to mohlo zvýšit neplacení úvěrů. Česká advokátní komora to podporuje jako otázku lidské důstojnosti. Pravděpodobnost schválení je 65 %. Pokud to projde, bude se v roce 2027 dělat všechno jinak.Co dělat teď?
Pokud tě hrozí exekuce na byt:- Nečekaj. Exekuce se nezastaví sama.
- Podívej se do registru exekucí. Zjisti, co je na tvém účtu. Více než 68 % návrhů selhává kvůli špatnému přehledu.
- Sestav dokumenty. Původní výpis z katastru, kupní smlouva, potvrzení o trvalém pobytu, manželská smlouva - všechno, co můžeš.
- Zvaž, zda bys mohl podat návrh na oddlužení. To je často jednodušší cesta.
- Pokud máš výšší dluh než 100 000 Kč a nejsi si jistý, zavolej právníka. Náklady na konzultaci jsou často menší než náklady na dražbu.
Exekuce na byt není konec. Je to jen začátek nové fáze. A ta fáze může být i lepší, pokud víš, co dělat.
Můžu zastavit exekuci na byt, pokud je to moje jediné bydliště?
Ano, ale jen za určitých podmínek. Musíš prokázat, že nemáš žádné jiné bydlení a že exekutor nepředložil žádné alternativní řešení, jako je přesídlení do nájemního bytu nebo využití veřejného bytového fondu. Nejvyšší soud ČR v rozhodnutí z dubna 2024 stanovil, že exekutor musí tyto možnosti aktivně zvážit. Jenom to, že tam bydliš, nestačí - musíš to prokázat dokumenty a často i právní pomocí.
Může exekutor prodat byt, i když je to moje jediné bydliště?
Ano, může. Současný zákon nebrání dražbě bytu, i když je to jediné bydliště dlužníka. To je jedna z největších kritik současného systému. V roce 2025 skončilo 23,7 % exekucí na byty přesně dražbou, přičemž 68,4 % těchto případů vedlo ke změně bydliště dlužníka. Ochrana je pouze v možnosti žádat o odklad dražby na dobu až 24 měsíců, pokud splňuješ podmínky pro podporu bydlení.
Jaké dokumenty jsou nejpodstatnější pro zastavení exekuce na byt?
Nejdůležitější jsou původní dokumenty: výpis z katastru nemovitostí, kupní smlouva, potvrzení o trvalém pobytu, manželská smlouva nebo dědický řád. Kopie nejsou přijímány. Podle průzkumu z února 2026 jen 12,8 % neúspěšných návrhů obsahovalo původní dokumenty. Exekutor může odmítnout návrh i kvůli jedné chybějící kopii - proto je klíčové mít všechno původní a přesně odpovídající.
Je lepší podat návrh na zastavení exekuce nebo na oddlužení?
To závisí na tvé situaci. Pokud máš vysoký dluh, nízký příjem a nevidíš cestu k splácení, oddlužení je často lepší volba. V roce 2025 bylo 63,2 % návrhů na oddlužení přijato a v 87,4 % z nich byla exekuce na byt pozastavena. Zastavení exekuce je vhodné, pokud můžeš prokázat, že byt není tvůj nebo že jsi vlastníkem jen částečně. Oddlužení je širší řešení - ale trvá déle a vyžaduje plán splácení.
Můžu podat návrh na zastavení exekuce elektronicky?
Ano, od 1. ledna 2026 můžeš podat návrh na zastavení exekuce elektronicky přes portál Moje exekuce. Tato možnost zrychlila zpracování z 28,5 na 14,2 dne. Přesto ji využívá jen 38,7 % lidí kvůli nedostatečné informovanosti nebo strachu z technických komplikací. Pokud umíš nahrát soubor PDF a podepsat ho elektronicky, je to rychlejší, bezpečnější a levnější než osobní podání.
Co se stane, pokud exekutor návrh zamítne?
Exekutor musí podat písemné odůvodnění, včetně právních důvodů. Pokud si myslíš, že rozhodnutí je nesprávné, můžeš podat žalobu na jeho rozhodnutí u okresního soudu. To ale stojí peníze - obvykle 5 000 až 15 000 Kč. Většina lidí v tomto okamžiku ztrácí naději. Ale pokud máš silné důkazy, můžeš vyhrát. V roce 2025 bylo 42,7 % všech návrhů na zastavení úspěšných - a to i přes všechny překážky.
Jaké jsou šance na úspěch při zastavení exekuce na byt?
Ve srovnání s jinými exekucemi jsou šance na bytovém majetku nižší. V roce 2025 bylo 42,7 % návrhů na zastavení exekuce na nemovitosti úspěšných. Nejčastějším důvodem úspěchu bylo prokázání, že byt patří manželovi nebo manželce dlužníka - 68,3 % všech úspěšných případů. Pokud máš původní dokumenty a právního zástupce, šance stoupá na 80 %. Bez nich klesá na 15 %.
Je možné zastavit exekuci, pokud jsem vlastníkem bytu, ale nebydlím v něm?
Ne. Pokud nebydliš v bytě, nemůžeš ho zastavit jako své jediné bydliště. Nejvyšší soud ČR v rozhodnutí z listopadu 2025 stanovil, že byt, ve kterém dlužník nemá trvalý pobyt, nelze považovat za nezbytné bydliště. Pokud byt pronajímáš, můžeš se pokusit dokázat, že není tvůj - ale pokud jsi vlastníkem, exekutor může postupovat. Jediná možnost je prokázat, že byt patří někomu jinému, například manželce, nebo že je to společný majetek s nízkým podílem dlužníka.
Co se stane, pokud se byt draží a já ho ztratím?
Pokud byt bude dražen, exekutor získá peníze z prodeje a vyplatí věřitele. Zbytek, pokud nějaký zůstane, ti patří. Ale pokud jsi dlužník s nízkým příjmem, můžeš požádat o podporu bydlení nebo o přesídlení do nájemního bytu. Některé obce v ČR, jako Plzeň, mají zvláštní programy pro lidi, kteří ztratili byt kvůli exekuci. Zkontroluj, zda máš nárok na podporu bydlení, sociální byt nebo příspěvek na nájem. To není záruka, ale může ti dát nový začátek.
Můžu zastavit exekuci, pokud jsem už ztratil byt a byl jsem vystěhován?
Ne. Pokud už byl byt prodán a exekuce skončila, není možné zastavit exekuci zpětně. Zákon neumožňuje zastavení exekuce po jejím ukončení. Pokud jsi byl vystěhován, můžeš se pokusit o oddlužení nebo o zastavení dalších exekucí na jiný majetek. Ale pokud se už všechno prodalo, zákon už nespraví, co se stalo. To je důvod, proč je klíčové reagovat dříve - než bude pozdě.