Vliv rekonstrukce na cenu nemovitosti: Co se vyplatí v Česku v roce 2025
Posted on říj 21, 2025 by Monika Kolářová
Rekonstrukce nemovitosti už není jen o tom, aby bylo doma hezky. V roce 2025 je to jedna z nejchytřejších cest, jak zvýšit hodnotu domu nebo bytu - ale jen pokud víte, co se vyplatí. Ne každá změna přinese stejný návrat. Některé úpravy zvednou cenu o desítky tisíc, jiné stojí stejně, ale skoro nic nezmění. A pokud to uděláte špatně, můžete ztratit i peníze i čas.
Co opravdu zvyšuje cenu nemovitosti?
Když se podíváte na data z dubna a května 2025, vidíte jasný obraz: největší návratnost mají úpravy v kuchyni a koupelně. Podle nejstav.cz se až 80 % nákladů na tyto prostory promítne do prodejní ceny. Proč? Protože kupující to vidí hned. Moderní kuchyně s kvalitními linkami, novými linkami a skrytým skladováním je první věc, kterou si lidé všimnou. Koupelna s tepelně izolovanými dlaždicemi, novým koupelovým koutem a kvalitním vytápěním podlahy je druhá.
Naopak luxusní věci - jako bazén, domácí kino nebo luxusní kameny na podlaze - přinášejí návratnost pod 40 %. Některé uživatelé na realitních fórech tvrdí, že investovali 300 000 Kč do dřevěných oken a cena bytu stoupla jen o 15 000-20 000 Kč. To není chyba, ale nechcete být mezi těmi, kteří si myslí, že „něco hezkého“ automaticky znamená „něco dražšího“.
Energetická modernizace je nový klíč k hodnotě
V roce 2025 je energetická náročnost nemovitosti rozhodující faktor. Podle průzkumu QARA z dubna 2025 ji 68 % kupujících považuje za důležitější než počet místností. Staré domy s klasickým topením, jednoduchými okny a špatnou izolací se stávají téměř neprodejnými. A to i v případě, že jsou v dobré lokalitě.
Naopak nemovitosti, které dosáhly třídy energetické náročnosti D nebo lepší, mají výrazně vyšší cenu. Robert Hanzl z Next Reality říká, že v Praze a okolí se cena bytů s energetickou rekonstrukcí prodává o 15-20 % dražší než stejné byty bez ní. A to i přes to, že modernizace vytápění stojí 200 000-400 000 Kč. Ale návratnost je skutečná: podle 78 % uživatelů na nemovitostni-odpovedi.cz zvýšila modernizace vytápění hodnotu o 12-18 %.
Od 1. července 2025 platí nová pravidla podle novely DPH. Pokud investujete do rekonstrukce více než 30 % budoucí prodejní ceny, celý prodej se považuje za plně zdanitelný. To znamená, že pokud koupíte byt za 2 miliony Kč a do něj investujete 700 000 Kč, už jste na hranici. A pokud byste ho prodali za 2,8 milionu, musíte zaplatit daň z celého zisku - ne jen z části, která přesahuje náklady.
Panelový byt vs. rodinný dům: jiné pravidla
Rekonstrukce panelového bytu je jiná než rekonstrukce rodinného domu. V panelových domech nemůžete měnit nosné zdi, přidávat balkóny nebo přeměňovat kuchyni na ložnici. To omezuje možnosti, ale také znamená, že náklady mohou být nižší - o 15-20 % ve srovnání s rodinným domem.
Pro byt 1+1 o velikosti 35 m² je průměrná rekonstrukce v roce 2025 kolem 450 000 Kč. Pro byt 2+1 o 55 m² to je už 700 000 Kč. Tyto částky zahrnují kompletní výměnu kuchyně, koupelny, podlah, oken a topení. Ale pozor: pokud jen obnovíte barvu a vyměníte kohoutky, nezvýšíte cenu o více než 5-7 %.
Pro rodinné domy je klíčové zlepšit izolaci stěn a střechy. To stojí víc - kolem 500 000-800 000 Kč - ale zvyšuje hodnotu o 20-30 %. A pokud máte dům z 70. let, který má stále klasické okna a jednovrstvé zdi, tak to není jen otázka pohodlí. To je otázka prodeje. Bez energetické rekonstrukce se v roce 2025 takový dům téměř neprodá.
Co neudělat: běžné chyby při rekonstrukci
Nejčastější chyba? Podcenění administrativy. 27 % lidí, kteří rekonstruovali nemovitost, se poté přiznalo, že nevědělo, že musí hlásit změny úřadům. Pokud měníte nosné konstrukce, potřebujete stavební povolení. Pokud jen vyměníte okna nebo vytápění, stačí oznámení. Ale pokud to nezjistíte včas, můžete dostat pokutu.
Druhá nejčastější chyba je špatný rozpočet. 41 % lidí překročilo plánovaný rozpočet o 25-35 %. Proč? Protože se nečekaně objeví špatná výplň zdi, koroze potrubí nebo staré vedení, které musíte vyměnit. Vždy připravte rezervu na 20-30 % navíc. A nezapomeňte na pojištění. Pokud během rekonstrukce dojde ke škodě a pojištění není upraveno, můžete zůstat bez krytí.
Třetí chyba: přecenění vlivu „hezkých“ věcí. Někdo si myslí, že kvalitní dřevěné okna zvýší cenu o 10-15 %. Ve skutečnosti to bývá jen 3-5 %. A to i přes to, že stojí 15 000 Kč za kus. Výměna oken je důležitá pro energetickou náročnost, ale ne pro prodejní cenu. To je jako kupovat luxusní kabely do počítače - funguje to lépe, ale nikdo nezaplatí víc za to, že má „drahé kabely“.
Kdy se rekonstrukce vyplatí?
Rekonstrukce se vyplatí, pokud:
- plánujete prodej a zaměříte se na kuchyni, koupelnu a energetickou modernizaci
- nechcete překročit 30 % nákladů od prodejní ceny (aby jste nezaplacili DPH z celého zisku)
- rekonstruujete v regionu s růstem cen - Praha, Plzeň, Brno, Ostrava
- máte jasný rozpočet a plán s rezervou na nečekané náklady
- nezapomínáte na administrativu - oznámení nebo povolení
Naopak se vyplatí spíše nechat nemovitost jako je - pokud:
- plánujete ji pouze pronajímat a ne prodat
- rekonstrukce by stála více než 50 % aktuální hodnoty
- se nacházíte v regionu s poklesem poptávky - například některé vesnice na Moravě
- nechcete mít s úřady a povoleními žádné problémy
Co dělat teď - praktický plán pro 2025
1. Zjistěte aktuální hodnotu nemovitosti. Použijte služby jako Správná realitka nebo Realitakrok.cz - mají aktuální data z května 2025.
2. Spočítejte, kolik byste mohli investovat. Nezapomeňte na 30 % hranici pro DPH. Pokud byt stojí 2,5 milionu, můžete do něj investovat maximálně 750 000 Kč, aby se vám nezvýšila daň.
3. Zaměřte se na tři věci: kuchyně, koupelna, vytápění. To je základ. Všechno ostatní je bonus.
4. Vyberte si spolehlivého dodavatele. Nejlevnější nabídka není vždy nejlepší. Více než 60 % problémů přichází z nesprávně provedené instalace.
5. Zajistěte pojištění. Nechte si upravit pojištění nemovitosti na období rekonstrukce. Kooperativa pojišťovna varuje, že 38 % škod během stavebních prací není kryto, pokud není pojištění aktualizováno.
6. Po dokončení nezapomeňte na přezkoumání energetického potvrzení. Bez něj nemůžete nemovitost prodat. A od roku 2027 budou nemovitosti s třídou E7 nebo horší téměř neprodejné.
Co se stane v budoucnu?
Do roku 2030 bude podle Aleše Čížka 45 % všech bytových domů v Česku muset projít energetickou rekonstrukcí, aby mohly zůstat na trhu. To znamená, že pokud dnes nezačnete, budete v roce 2027 v pozici, kdy vaše nemovitost bude mít nízkou hodnotu - i když je v dobré lokalitě.
Expertní konsenzus z Realitakroku.cz předpovídá, že rekonstrukce s důrazem na energii budou mít návratnost 120-140 % do roku 2027. To znamená, že za každých 100 000 Kč investovaných získáte 120 000-140 000 Kč navíc v ceně. To je lepší než akcie, než spořicí účet. A to je přesně to, proč se v roce 2025 rekonstrukce vyplatí - ale jen když víte, co dělat a co ne.