Stavební povolení a ohlášky: jakou roli hraje designér v novém stavebním zákoně

Nový stavební zákon, který začal platit 1. července 2024, změnil všechno - od toho, jak se podávají dokumentace, až po to, co od designéra skutečně čekají stavební úřady. Už nejde jen o kreslení výkresů. Designér je dnes klíčovým hráčem, který rozhoduje, zda se stavba vůbec začne, nebo zda skončí v papírovém koši. A to i u malých staveb, jako je garáž nebo altán.

Co je vlastně stavební povolení a co ohláška?

Ne všechny stavby potřebují povolení. Pokud stavíte garáž do 15 m², zahradní domky, ploty do 2 metrů nebo rekonstruujete střechu bez změny jejího tvaru, stačí ohláška. Stavební úřad má na reakci jen 30 dní. Pokud nic neřekne, můžete začít stavět. To je jednoduché - ale jen pokud máte správnou dokumentaci.

Na druhé straně máte stavební povolení. To potřebujete, když stavíte nový dům, přistavujete přízemí, měníte fasádu památkově chráněného objektu nebo stavíte v oblasti s územním plánem, který omezí výšku nebo vzdálenost od hranice. Tady už není místo pro půlku výkresu. Musíte mít kompletní dokumentaci - statické výpočty, technickou zprávu, výkresy v měřítku 1:100 až 1:500, a navíc podpisy všech sousedů na kopii projektu.

Designér už není jen kreslíř - je ředitel procesu

Dříve designér shromažďoval stanoviska od požární ochrany, hygieny, vodáren a dalších orgánů. Dnes to už ne. Nový zákon to přebral na stavební úřad. To je velká výhoda - kanceláře ušetřily průměrně 17 hodin na projekt. Ale to neznamená, že práce je jednodušší. Naopak.

Designér nyní musí být schopen rychle odpovídat na dotazy stavebního úřadu. A ty přicházejí elektronicky, přes Portál stavebníka. Všechna dokumentace musí být v elektronické evidence stavební dokumentace (EESD). A nejde jen o PDF. Musí být v formátu IFC4 - standardu pro BIM (Building Information Modeling). To znamená, že musíte pracovat v programu jako Revit nebo ArchiCAD, ne v AutoCADu z roku 2010.

Podle průzkumu České komory stavebních inženýrů z června 2024 68% malých projektových kanceláří mělo problémy s tímto formátem. Většina z nich nemá IT oddělení. A když se dokumentace nepřijme, celý proces se zastaví. Bez toho, aby se to řeklo.

Kdy je designér opravdu nezbytný?

Pro ohlášku můžete použít digitální služby jako Stavbík nebo ProjektOnline. Ty vám za 5 000-15 000 Kč vygenerují základní výkresy a text. Ale to platí jen pro jednoduché stavby. Pokud potřebujete stavební povolení, musí být dokumentace připravena autorizovanou osobou - tedy někým, kdo má desetiletou praxi a složil státní zkoušku.

Ale tady je problém: podle dat České komory stavebních inženýrů z května 2024 je jen 32% všech projektantů v ČR autorizovaných osob. To znamená, že na každých tři projekty připadá jen jedna osoba, která může podepsat dokumentaci. Výsledek? Průměrná doba přípravy dokumentace pro rodinný dům se zvýšila z 30 na 45 dní.

Designér, který není autorizovaný, může připravit výkresy, ale nemůže je podat. Musíte najít někoho, kdo je. A ten má plný kalendář. To znamená, že pokud chcete stavět rychle, musíte plánovat výrazně dřív.

Co se změnilo v lhůtách - a proč to dělá rozdíl

Dříve trvalo získání povolení pro bytový dům i pět let. Teď stavební úřad musí vydát rozhodnutí do 60 dnů - a to už je výrazný krok. Ale realita je jiná. Doc. Jan Novák z ČVUT říká: „Realistická příprava dokumentace pro bytový dům trvá minimálně 90 dní.“

Takže když stavební úřad má 60 dní na rozhodnutí, ale vy potřebujete 90 dní na přípravu, zůstáváte v čekací kolejce. A když se všechno podává elektronicky, každá chyba v souboru znamená týden ztráty.

Naštěstí existuje předběžná informace (§ 174 nového zákona). To je možnost, že před podáním žádosti přijedete ke stavebnímu úřadu, ukážete plán a dostanete předběžné stanovisko. To trvá 30 dní. A to vám může ušetřit desítky tisíc korun - a týdny čekání.

Co musíte vědět, pokud jste stavebník

Designér vám nepřipraví jen výkresy. Musí vám říct, kdy a jak máte oznámit zahájení stavby. Nový zákon vyžaduje, aby stavebník oznámil úřadu termín zahájení, jméno stavbyvedoucího a další údaje. Pokud to neuděláte, můžete být potrestáni. A designér je ten, kdo to v dokumentaci zařadí.

Také musíte mít podpisy sousedů. Ne na listu papíru. Na kopii projektu, kterou stavební úřad vyžaduje. A ty podpisy musí být podepsané s uvedením data. Pokud někdo nevyjádří souhlas, může to způsobit zpoždění o měsíce.

Co se děje v praxi - příběhy z reálných projektů

Na fóru Stavebnictví.cz uživatel „Architekt2024“ píše: „Za první čtvrtletí 2024 jsem měl tři projekty, kde se dokumentace nepřijala kvůli špatnému formátu IFC. Musel jsem vše předělat.“

Naopak „ProjektantPro“ říká: „Zrušení shromažďování stanovisek ušetřilo mé kanceláři 17 hodin na projekt. Teď se můžu věnovat tomu, co opravdu dělá rozdíl - návrhu.“

Průzkum České komory stavebních inženýrů ukazuje: 72% projektantů říká, že nový zákon zrychlil přípravu dokumentace. Ale 58% stěžuje, že stavební úřady nejsou připravené. Někde ještě přijímají dokumenty na USB, jinde nechávají systém padat. A když se všechno zastaví, vina padá na designéra.

Cena za kvalitu - a co to znamená pro vás

Hodinová sazba projektanta se zvýšila z 800 Kč na 950 Kč za hodinu. Proč? Protože poptávka roste rychleji než nabídka. McKinsey odhaduje, že do roku 2027 bude v ČR chybět 3 500 kvalifikovaných projektantů.

Od 1. ledna 2025 bude povinné používat plnou BIM metodiku pro všechny stavby nad 1 000 m². To znamená, že kancelář musí investovat 120 000 Kč do software. A to nejsou jen velké firmy. I malé projekty už musí myslet na BIM - protože v budoucnu to bude povinné i pro menší stavby.

Podle Deloitte se podíl digitálně podporovaných služeb zvýší z 25% na 45% do roku 2027. To znamená: kdo se nevyučí, zůstane pryč.

Co máte dělat teď?

1. Pokud plánujete stavbu - nečekáte, až se rozhodnete. Začněte s předběžnou informací.

2. Zjistěte, zda vaše stavba vyžaduje povolení nebo jen ohlášku. Nezapomeňte na sousedy a jejich souhlas.

3. Pokud chcete použít digitální službu - dejte si pozor. Ty fungují jen pro ohlášky. Pro povolení potřebujete autorizovaného projektanta.

4. Pokud jste projektant - naučte se BIM, IFC4 a Portál stavebníka. Už teď. 80 hodin školení není volný čas. Je to základ vaší budoucnosti.

5. Pokud jste stavebník - nevolte nejlevnějšího. Vyberte někoho, kdo ví, co dělá. A kdo ví, jak funguje nový zákon.

Stavební zákon 2024 nezjednodušil život. Zkomplikoval ho - ale zároveň ho učinil transparentnějším. A ten, kdo to pochopí, vyhraje. A ten, kdo ne, bude čekat.