Skryté vady nemovitostí: Jak je odhalit profesionální inspekcí

Proč se inspekce nemovitosti neobejde jen prohlídkou realitky?

Když kupujete nemovitost, vidíte čisté podlahy, nové okna a atraktivní kuchyni. Ale co je pod tím? Co je za omítkou, pod podlahou nebo ve zdi? Běžná prohlídka realitní kanceláře trvá 15-30 minut. Inspektor se podívá na barvu zdi, zda fungují vypínače a jestli je koupelna čistá. To je vše. A to nestačí.

Skryté vady nemovitosti nejsou vidět na první pohled. Jsou to praskliny v základech, které se projeví až po prvním mrazu. Jsou to úniky vodou v podkroví, které se objeví jen při silném dešti. Jsou to špatně izolované stěny, které vám přes zimu zvednou účet za topení o tisíce korun. A většinou je prodejce neví, že je má. Nebo to prostě nechce přiznat.

Profesionální inspekce nemovitosti je jediný způsob, jak tyto vady odhalit ještě před podpisem smlouvy. A to nejenom z pohledu ekonomického - ale i bezpečnostního. V České republice se od roku 2010 používá metodika Nemopas, která je dnes standardem pro objektivní posouzení stavu domu nebo bytu.

Co přesně prohlíží inspekce podle metodiky Nemopas?

Nemopas není jen „pohled do domu“. Je to systematický proces, který prochází více než 120 kontrolními body v osmi klíčových oblastech:

• Statika - 32 kontrolních bodů: praskliny v základech, posuny nosných stěn, deformace podlah, problémy s příčkami
• Úniky tepla - 18 bodů: tepelné mosty, špatná izolace střechy, výměníky vzduchu, neizolované potrubí
• Izolace proti vodě - 15 bodů: úniky v podkroví, selhání hydroizolace v koupelně, vlhkost ve zdech, problémy s odvodněním
• Zvuk a hluk - 9 bodů: špatná akustická izolace mezi byty, hluk od klimatizací, šumění potrubí
• Technické zařízení - 24 body: stav kotelny, vodovodního systému, kanalizace, elektroinstalace, větrání
• Bezpečnost a požární ochrana - 14 bodů: chybějící hasicí přístroje, špatně provedené únikové cesty, nelegální přestavby
• Škodlivé látky - 8 bodů: azbest, formaldhyd, plísně, vysoká koncentrace radonu
• Povrchy podlah a stěn - 12 bodů: podkladové vady, nevhodné materiály, špatná údržba

Inspektor nepoužívá kladivo. Používá termokameru, která ukazuje, kde teče teplo ven. Používá vlhkoměr, který měří obsah vody ve zdech. Používá detektory elektromagnetického pole, které najdou skryté vodiče. Všechno bez vrtání, bez poškozování.

Jak dlouho to trvá a kolik to stojí?

Pro rodinný dům o rozloze 150 m² trvá inspekce obvykle 1-2 hodiny. Pro byt o 80 m² stačí 45-60 minut. Po prohlídce dostanete Technický průkaz nemovitosti do 3-5 pracovních dní - v PDF formátu, s fotografiemi, detailním popisem vad a hrubým odhadem nákladů na opravy.

Ceny se liší podle rozsahu:

• Základní inspekce: 2 500-3 500 Kč - základní kontrola, vhodná pro novější nemovitosti
• Standardní inspekce: 4 000-5 500 Kč - doporučená pro většinu domů, zahrnuje všechny klíčové oblasti
• Komplet inspekce: 6 000-8 500 Kč - nejúplnější verze, obsahuje návrhy řešení, cenové odhady a podrobný technický průkaz

Ceny jsou bez DPH a platné k listopadu 2023. To je méně než 1 % z ceny domu - a může vás ušetřit desítky tisíc korun.

Co inspekce neodhalí - a proč to je důležité vědět?

Inspekce není magie. Není to kouzelná hůlka, která odhalí všechny vady. Je omezená tím, že je nedestruktivní. To znamená: inspektor nemůže vrtat do zdi, odstraňovat podlahu nebo otevírat střechu.

Takže pokud je voda v základech, ale není vidět na povrchu - inspektor ji může podezřívat. Ale nezjistí přesnou příčinu. Pokud se střecha zatéká jen při silném dešti a v den prohlídky nepršelo - vada zůstane skrytá.

Podobně: pokud je v koupelně pod dlažbou špatná hydroizolace, ale není vidět žádná vlhkost - inspektor to nevidí. Mohl by doporučit speciální měření, ale to už není součástí standardní inspekce. To je důvod, proč je důležité věřit nejen závěrům, ale i doporučením inspektora. Pokud řekne: „Podezření na únik vody pod podlahou v koupelně - doporučuji vyhodnocení pomocí vrtání sondy“, tak to neignorujte.

Proč 68 % kupujících snížilo cenu po inspekci?

Inspekce není jen o tom, abyste zjistili, co je špatně. Je to i o tom, jak to využít.

Podle průzkumu Nemopasu z roku 2022: 68 % kupujících, kteří měli inspekci, dokázalo snížit kupní cenu o 3-7 %. Některým se podařilo snížit cenu o 100 000 Kč a více. Jak?

Prostě předložíte prodejci Technický průkaz. V něm je jasně napsáno: „V základech je vlhkost, která může vést k poškození konstrukce. Odhad nákladů na opravu: 180 000 Kč.“

Co udělá prodejce? Buď souhlasí s cenovou úpravou, nebo se rozhodne opravu provést před převzetím. V obou případech vyhráváte vy. A nejde jen o peníze. Je to o tom, že nekoupíte domov, který vám bude příští rok stát 200 000 Kč na opravách.

Co dělat, když se vada objeví až po koupi?

Občanský zákoník (250/2014 Sb.) vám dává 24 měsíců na oznámení skryté vady od data převzetí nemovitosti. U novostaveb je to 36 měsíců.

Ale - soudy nevěří slovům. Věří dokumentům. A jediným dokumentem, který může prokázat, že vada existovala ještě před koupí, je zpráva z inspekce.

Bez ní je vaše žaloba prakticky nezvladatelná. Soud potřebuje odborné posouzení - ne vaše slova, že „to tam bylo už předtím“. Potřebuje technický posudek, který potvrzuje, že vada je skutečně skrytá a nevznikla až po vašem vstupu.

Dr. Petr Novák z Ústavu stavební ekonomiky AV ČR to říká jasně: „Inspekce nemůže nahradit znalecký posudek v soudním sporu, ale je jeho nejlepší předchůdcem.“

Takže pokud chcete mít šanci na náhradu škody - inspekci proveďte před koupí. A nezapomeňte si uložit kopii zprávy. Na papíře. A v cloudu.

Kdo dělá inspekce a jak vybrat správného inspektora?

V Česku je přibližně 120 certifikovaných inspektorů. Hlavní hráči jsou Nemopas (32 % trhu), APLU (18 %), Nemokontrol (15 %) a několik regionálních poskytovatelů.

Nezaměřujte se jen na cenu. Zaměřte se na zkušenosti. Inspektor musí mít minimálně 5 let praxe a absolvovat roční školení, aby si udržel certifikaci. Víte, co je důležité?

Nejdůležitější je, aby měl zkušenosti s vaším typem nemovitosti.

Chcete koupit dům z roku 1970? Vyberte inspektora, který dělá inspekce především na starších domech. Chcete byt v paneláku z 90. let? Najděte někoho, kdo zná konstrukce těchto domů. Někteří inspektoré se specializují jen na rodinné domy, jiní jen na byty.

Podle fóra RealitySvet.cz je to klíčové: „Když jsem si vybral inspektora podle referencí z podobných domů, zjistil vady, které jiný neviděl.“

Požádejte o reference. Zkontrolujte recenze na Nemovitosti.cz. Vyhledejte, kolik lidí doporučilo inspektora - 82 % zákazníků inspekci doporučuje.

Co se změní v budoucnu?

Inspekce nemovitostí se mění. V březnu 2024 by měla být zveřejněna verze Nemopas 4.0 - s 148 kontrolními body místo 120. Bude se více zaměřovat na energetickou náročnost budov - což je v souladu s novými evropskými požadavky.

Asociace českých stavebních firem předpovídá, že do roku 2027 bude inspekce před prodejem starších nemovitostí nad 50 let povinná. To znamená, že trh se může zvětšit o 300 %.

Ale je tu problém: ročně by bylo potřeba certifikovat 45 nových inspektorů. V roce 2023 jich bylo jen 28. Kvalifikovaných lidí chybí. A to zvyšuje riziko, že si někdo vybere nekvalifikovaného „inspektora“ jen proto, že je levnější.

Nezapomeňte: nejlevnější inspekce je ta, která vás vůbec nechrání. Nejdražší je ta, kterou jste neudělali.

Co dělat dnes?

Než podepíšete smlouvu:

1. Požádejte o inspekci - nechte ji na sebe.
2. Zvolte certifikovaného inspektora s referencemi na podobné nemovitosti.
3. Vyberte Standardní nebo Komplet verzi - nejlevnější verze vám neodhalí vše.
4. Nezapomeňte na zdarma konzultaci po obdržení zprávy - vysvětlí vám každý bod.
5. Použijte zprávu k vyjednávání ceny - nebo jako důkaz pro budoucí soudní spor.

Inspekce nemovitosti není náklad. Je to investice. Do bezpečnosti. Do peněz. Do klidu. A do toho, že vám domov nezničí vaše úspory v příštích letech.

Jméno

Email

Webová stránka

Komentáře