Co se skrývá za předáním nemovitosti kupujícímu?
Prodej nemovitosti nekončí podepsáním kupní smlouvy. Největší chyby, které lidé dělají, se stávají právě na konci - při předávání. Můžeš mít všechny papíry v pořádku, peníze na účtu, přepsaný katastr - a přesto se ocitneš v právním háji, když nezaznamenáš stav vodoměru nebo zapomeneš předat klíč od sklepa. V České republice se každoročně předává přes 115 000 nemovitostí. Z nich se přibližně třetina setkává s problémy, které by se daly snadno vyhnout. A většina těchto problémů vzniká jen proto, že někdo neudělal jednoduchý krok.
Kdy se předává nemovitost?
Předání nemovitosti není automatické. Nestane se hned po podpisu smlouvy, ani hned po přepsání vlastnictví v katastru. Ten správný čas je až po tom, co:
- Je vlastnictví přepsáno v katastru nemovitostí (to je právní převod)
- Kupní cena je vyplacena z úschovy (obvykle na účet prodávajícího)
- Obě strany písemně dohodly konkrétní datum a čas
Neexistuje žádný zákon, který by říkal, že to musí být do 14 dní. Ale pokud to neuděláš do týdne po vyplacení peněz, můžeš se dostat do situace, kdy kupující bude tvrdit, že nemovitost „nebyla předána“ a bude chtít zpět peníze nebo požadovat náhradu škody. Nejčastější termín? Druhý nebo třetí pracovní den po vyplacení peněz. To je čas, kdy je všechno v pořádku a obě strany jsou připravené.
Co musíš mít připravené - kontrolní seznam
Předávací protokol není jen papír, který podepíšeš. Je to tvůj právní štít. Pokud ho neuděláš správně, můžeš být odpovědný za všechno, co se stane po předání - i když to nejsi ty.
Tady je to, co musí být v předávacím protokolu - a co se často zapomíná:
- Datum a čas předání - přesně na minutu
- Plná identifikace obou stran - jméno, adresa, rodné číslo, číslo občanského průkazu
- Úplná specifikace nemovitosti - katastrální území, číslo popisné, číslo orientační, číslo jednotky
- Stav všech měřidel - elektřina, plyn, voda, teplo (i tepelné čerpadlo, pokud je)
- Seznam všech klíčů - hlavní vchod, poštovní schránka, sklep, garáž, elektrická vrata, čipové karty, přístupové kódy
- Seznam předávaného vybavení - kotel, klimatizace, kuchyňské spotřebiče, závěsné štětce, žaluzie, alarm, domácí systémy
- Stav nemovitosti - jaký je vzhled podlah, stěn, oken, koupelny, kuchyně, technických zařízení
- Přílohy - fotografie měřidel, stavu bytu, návody k zařízením, záruční listy
Nezapomeň: předávací protokol nemá žádný zákonem stanovený vzor. Ale pokud chceš, aby ti to v případě sporu vyhovělo, musí obsahovat všechny tyto body. Nejčastější chyba? Lidé píší „všechno v pořádku“ a neuvádějí nic konkrétního. To je stejné jako nevyplnit ho vůbec.
Stav měřidel - nejčastější chyba
27 % všech stížností po předání nemovitosti se týká měřidel. Představ si: kupující přijde, zjistí, že mu přišel účet za elektřinu za období, kdy už bydlí, a ty jsi si nezaznamenal stav elektroměru. Teď máš důkaz, že jsi to nezaznamenal. A podle zákona jsi odpovědný.
Co musíš udělat:
- Přijdi na měřidla nejpozději den před předáním - ne den předávání, protože se může stát, že někdo zapne kotel nebo vypne vodu a změní hodnoty.
- Zapiš přesnou hodnotu - ne „okolo 1200“, ale „1237 kWh“
- Fotografuj každé měřidlo - s datem a časem na fotografii (zapni na telefonu časovou značku)
- Připoj fotografie jako přílohu protokolu
- Okamžitě po předání oznám tyto stavy dodavatelům energií - voda, elektřina, plyn, teplo
Nezapomeň: i když je měřidlo na zdi v chodbě, i když je to jen teplo od společného topení - všechno musí být zaznamenáno. Pokud zapomeneš, můžeš být nucen zaplatit náklady za spotřebu, kterou jsi už nevyužíval.
Klíče a dokumentace - nezapomeň na všechno
Kupující nechce jen byt. Chce klíče. Všechny. A dokumentaci.
Co předat:
- klíče od hlavního vchodu (alespoň dva)
- klíč od poštovní schránky
- klíče od sklepa, garáže, přístrojového prostoru
- čipové karty ke vstupu do domu
- ovladače k elektrickým vratům
- přístupové kódy k alarmu, domovnímu systému, klimatizaci
- návody k kotli, klimatizaci, kuchyňským spotřebičům, kotle
- záruční listy (pokud ještě platí)
- technickou dokumentaci k domu (např. schémata elektroinstalace)
- revizní zprávy (elektro, plyn, voda)
Nejčastější chyba? „Myslel jsem, že kód k alarmu zná.“ Ne, neví. Když se koupí nová nemovitost, první věc, kterou dělají, je změnit kódy. Pokud jim nezadáš původní, nemůžeš se divit, že se nebudou cítit bezpečně.
Energetický průkaz budovy (PENB) - nezapomeň na to
PENB není „nějaký papír“. Je to povinnost. A pokud ho nezadáš, můžeš dostat pokutu.
Podle zákona:
- Fyzická osoba: pokuta 100 000 Kč
- Právnická osoba: pokuta 200 000 Kč
Co musíš udělat:
- Pořiď PENB nejpozději před podepsáním kupní smlouvy
- Předávej ho kupujícímu nejpozději při předání nemovitosti
- Předávej ověřenou kopii - ne původní dokument
Nezapomeň: PENB platí 10 let. Pokud máš nový, který ještě nevypršel, nemusíš ho dělat znovu. Ale musíš ho mít k dispozici. Pokud ho nemáš, nemůžeš předat nemovitost. To je zákon - a soudy to striktně uplatňují.
Co se stane, když něco zapomeneš?
Pokud zapomeneš zaznamenat stav měřidla, můžeš být nucen zaplatit spotřebu, kterou jsi už nevyužíval. Pokud nezadáš klíče, kupující může požadovat náhradu za výměnu zámků - a to může stát 5 000 až 15 000 Kč. Pokud nezadáš PENB, dostaneš pokutu. A pokud nezadáš předávací protokol, nemůžeš dokázat, že jsi nemovitost předal ve stavu, ve kterém jsi tvrdil.
Nejhorší scénář? Kupující řekne: „Nemovitost byla špatně předána.“ A soud se zeptá: „Máte důkaz?“ A ty odpovíš: „Ne.“
Neexistuje žádný zákon, který by říkal, že musíš mít předávací protokol. Ale pokud ho nemáš, nemáš žádnou ochranu. A soudy v Česku věří dokumentům - ne slovům.
Co dělat po předání?
Po podepsání protokolu není všechno za ním. Ještě je třeba:
- Převést energie - oznámit dodavatelům nového vlastníka
- Pojistit nemovitost - kupující musí mít nemovitost pojištěnou od okamžiku předání
- Podat přiznání k dani z nemovitosti - pokud je to byt, musíš podat přiznání do 30 dní
- Zachovat všechny dokumenty - kupní smlouva, předávací protokol, PENB, zápis z katastru, revizní zprávy - všechno ulož do jednoho souboru
Tyto dokumenty můžeš potřebovat za 5 let, pokud budeš prodávat znovu. Nebo pokud se někdo rozhodne tvrdit, že něco poškodil - a že to bylo už před předáním.
Co se děje v roce 2026?
Od roku 2021 je zákon na předání nemovitosti přísnější. Ústavní soud potvrdil, že prodávající musí doložit i dluhy k bytovému družstvu - tedy například nedoplatky na fond oprav. Pokud to neuděláš, můžeš být stále odpovědný i po předání.
V roce 2022 se zvýšila pokuta za nezadání PENB z 150 000 na 200 000 Kč pro právnické osoby. V roce 2024 se začaly používat digitální šablony pro předávací protokoly - a dnes je jich používá přes 45 % realitních kanceláří. To znamená, že lidé začínají brát předání vážně.
Ve 2026 je jasné: předání nemovitosti není „formalita“. Je to právní akta, která můžeš zvládnout s minimem úsilí - nebo si ji můžeš převést na největší problém v celém prodeji.
Nejčastější otázky
Musím předat všechny klíče, i ty od sklepa a garáže?
Ano. Každý klíč, který otevírá nějaký prostor spojený s nemovitostí, musí být předán. To zahrnuje klíče od sklepa, garáže, přístrojového prostoru, vstupních vrat, poštovní schránky a i elektrických ovladačů. Pokud nějaký klíč necháš u sebe, kupující může požadovat výměnu zámků - a ty budeš platit.
Co když nemám PENB? Mohu předat nemovitost bez něj?
Ne. Bez energetického průkazu budovy (PENB) nemůžeš právně předat nemovitost. Pokud to uděláš, můžeš dostat pokutu 100 000 Kč (fyzická osoba) nebo 200 000 Kč (právnická osoba). PENB musí být předán nejpozději při předání nemovitosti - ne při podpisu smlouvy. Pokud ho nemáš, musíš ho nejprve pořídit.
Je nutné mít předávací protokol podepsaný svědkem?
Není to zákonem vyžadováno, ale je to nejlepší ochrana. Svědek může potvrdit, že předání proběhlo v souladu s dohodou, že obě strany byly přítomny a že nemovitost byla prohlédnuta. V případě sporu je svědek důkazem, že jsi nepředal „neznámý“ stav. 76 % lidí, kteří měli bezproblémové předání, mělo svědka přítomného.
Můžu předat nemovitost bez předávacího protokolu?
Technicky ano - ale neodporuješ zákonu, ale svému zájmu. Bez protokolu nemáš žádný důkaz, že jsi nemovitost předal ve stavu, ve kterém jsi tvrdil. Pokud kupující řekne, že něco nefunguje, a ty nemáš důkaz, že to bylo v pořádku, soud ti nevěří. Protokol není jen papír - je to tvůj právní štít.
Kdo platí za převod energií?
Převod energií na nového vlastníka platí kupující. Ale ty jako prodávající musíš poskytnout přesné údaje o stavu měřidel - jinak se nejde převést. Pokud nezadáš stavy, dodavatelé budou pokračovat ve vystavování účtů na tebe. Proto je tvoje odpovědnost zaznamenat stavy a předat je kupujícímu - a pak mu dát přímo informace o dodavateli.
Co dělat dál?
Předání nemovitosti není náhodný proces. Je to přesně stanovený krok, který můžeš udělat rychle a bez problémů - nebo ho můžeš zkomplikovat na měsíce. Nejlepší způsob, jak to zvládnout: použij šablonu předávacího protokolu, vyfotografuj všechno, zapiš stavy měřidel přesně, předej všechny klíče a dokumenty a podepiš protokol spolu s kupujícím. A pak si dej kávu. Už jsi hotový.