Právní vady při oceňování nemovitosti - jak je správně zohlednit

Chcete vědět, jak se vypořádat s právními vadami při oceňování nemovitosti? V tomto článku vám ukážu, co jsou právní vady, jak zákon upravuje jejich vliv na cenu a jak krok za krokem vypočítat jejich hodnotu tak, aby výsledek byl solidní a dobře podložený.

Co jsou právní vady nemovitosti?

Právní vada nemovitosti je situace, kdy k nemovitosti existuje právní překážka - například věcné břemeno, zástavní právo či právo stavby - které omezují vlastníka v plném užívání či nakládání s majetkem. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, definuje jako vadu hlavně taková břemena, která nejsou ve smyslu zákona rovny věcnému břemenu.

Statistiky Ústředního katastrálního úřadu z roku 2023 ukazují, že v evidenci je přes 127 000 listů s věcnými břemeny, což je nárůst o téměř 9 % oproti roku 2020. To znamená, že se s právními vadami setkáváme častěji, než si mnozí myslí.

Jak zákon stanoví oceňování s právními vadami?

Podle metodiky Ministerstva financí č. MF/15173/2019‑74 (15. dubna 2019) musí znalec nejprve určit hypotetickou tržní hodnotu nemovitosti bez jakékoli vady a pak odečíst hodnotu věcného břemene. § 7 odst. 2 zákona uvádí, že hodnota závady se odvíjí od roční újmy, kterou vlastník utrpí, a od doby trvání.

Praxe ukazuje, že snížení hodnoty se pohybuje mezi 15 % a 35 % původní ceny, extrémní případy (např. bezúplatné užívání po 30 let) mohou dosáhnout i 70 %.

Výjimky existují - podle § 7 odst. 3 se nepovažuje za vadu např. nájem, pacht, zástavní právo nebo právo stavby, pokud neomezují podstatně vlastnické či užívací právo. Rozhodnutí Nejvyššího správního soudu ze dne 12. března 2021 (sp. zn. 7 Afs 17/2021‑31) potvrdilo, že předplacený nájem není vadou, protože nejde o věcné břemeno.

Krok za krokem: Jak zohlednit právní vadu v ocenění

1. Zjistěte existenci vady - vypište si výpis z katastru nemovitostí (cena 100 Kč podle vyhlášky č. 162/2002 Sb.).
2. Stanovte hypotetickou tržní cenu - porovnejte s minimálně pěti podobnými objekty bez vad, použijte obvyklou cenu.
3. Určete typ a dobu trvání věcného břemene - např. bezúplatné užívání po 25 let, servitutní cesta po dobu neomezenou.
4. Vypočítejte roční újmu - využijte tržní nájemné nebo úsporu nákladů, kterou věcné břemeno přináší.
5. Diskontujte budoucí útratu - použijte vhodnou diskontní sazbu (obvykle 4 % - 6 % dle výnosové metody).
6. Odečtěte vypočtenou hodnotu od hypotetické ceny - získáte cenu zjištěnou, která je nižší než obvyklá.

Celý proces podle Asociace znaleckých společností ČR trvá v průměru 14 pracovních dní a stojí kolem 8 500 Kč.

Výpočet hodnoty věcného břemene - praktický příklad

Představme si byt v centru Prahy s hypotetickou tržní hodnotou 6 000 000 Kč. Na byt je uvaleno věcné břemeno - bezúplatné užívání částí společných prostor po dobu 20 let. Tržní nájem za tyto prostory je 30 000 Kč měsíčně, tedy 360 000 Kč ročně.

Diskontní sazba 5 % dává současnou hodnotu 360 000 Kč × (1 - (1 + 0,05)^‑20) / 0,05 ≈ 4 800 000 Kč. Vzhledem k tomu, že břemeno je bezúplatné, je roční újma celých 360 000 Kč. Diskontovaná hodnota útraty se tedy pohybuje kolem 4,5 mil. Kč. Po odečtení od hypotetické ceny dostaneme cenu zjištěnou cca 1,5 mil. Kč nižší.

Tabulka typických procentuálních slev podle druhu právní vady

Časté chyby a tipy, jak se jim vyhnout

• Podcenění doby trvání - 20 %‑30 % podhodnocení je běžné, když se nebere v úvahu celková délka břemene.
• Ignorování výnosové metody - u vad, které nevytvářejí příjem (např. bezúplatné užívání), je třeba použít alternativní přístup, jako je metoda nákladových úspor.
• Chybný výběr srovnávacích objektů - porovnávejte pouze s nemovitostmi stejného typu a lokality, které nejsou zatíženy vadou.
• Opomenutí právních výjimek - ne každé zástavní právo je vadou, proto vždy prověřte § 7 odst. 3.

Prof. Ing. Jiří Šíma, CSc., zdůrazňuje, že znalci často zapomínají uvádět zdůvodnění výpočtu, což vede k kontrolám ze strany Generálního finančního ředitelství.

Jaké dopady má nesprávné zohlednění na daň a prodej

Finanční úřady v letech 2020‑2023 doměřily daň z příjmů v 247 případech, kdy daňový subjekt nesprávně zahrnul předplacený nájem jako vad. Taková chyba může vést k sankcím až 12 % z částky daně.

Naopak, správně oceněná vada může kupujícímu ušetřit stovky tisíc korun. Přes 42 % uživatelů portálu reality.cz uvádí, že při neznalosti věcných břemen při koupi ztrácejí 5 %‑10 % hodnoty nemovitosti.

Budoucnost oceňování právních vad

Ministerstvo financí připravuje novelu zákona č. 287/2023 Sb., která by zavedla standardizované koeficienty snížení ceny podle druhu a doby trvání vady. Analýza České bankovní asociace odhaduje, že by se přesnost ocenění zvýšila o 15 %‑20 %, ale náklady na znalecké posudky by mohly růst o 25 %.

Asociace českých znalců varuje před jednotvárným přístupem, protože každá vada má své specifické nuance. Proto je dobré mít v týmu jak znalce, tak právníka se zkušenostmi s katastrální praxí.

Rychlý souhrn kroků

• Vyžádejte si katastrální výpis.
• Stanovte hypotetickou tržní cenu.
• Identifikujte typ a dobu trvání právní vady.
• Vypočítejte roční újmu (nájem, úspora nákladů).
• Diskontujte budoucí útratu a odečtěte od hypotetické ceny.
• Zdokumentujte výpočet a zdůvodnění, aby úřady neměly důvod k kontrole.

Jméno

Email

Webová stránka

Komentáře