Pojištění pronajaté nemovitosti: Jak chránit svůj byt nebo dům před škodami a ztrátou příjmu

Stále více lidí v České republice pronajímá byty nebo domy. Podle dat ČSÚ z listopadu 2025 má přes 1,7 milionu domácností nájemní bydlení - to je téměř třetina celé populace. A když vlastníte nemovitost, kterou pronajímáte, nejde jen o příjem. Jde o investici, která může být ohrožena požárem, povodní, škodami způsobenými nájemníkem nebo dokonce neplacením nájemného. Pojištění pronajaté nemovitosti není jen doporučení - je to základní ochrana, kterou mnoho pronajímatelů přehlíží, až když je příliš pozdě.

Co vlastně pojištění pronajaté nemovitosti kryje?

Nejde o jedno pojištění, ale o kombinaci tří klíčových prvků. První je pojištění samotné nemovitosti. Toto kryje fyzické škody na budově - například požár, povodeň, vichřice nebo pád stromu. Standardní smlouva pokrývá až 100 % obnovovací hodnoty, ale jen pokud je nemovitost správně ohodnocená. Mnoho pronajímatelů má pojištění podhodnocené o 20 % nebo více, což znamená, že při větší škodě dostanou jen část náhrady. Například pokud je vaše bytovka ohodnocena na 1 milion Kč, ale pojištění má jen 800 000 Kč, při škodě 500 000 Kč vám pojišťovna uhradí jen 400 000 Kč.

Druhý pilíř je pojištění odpovědnosti vlastníka nemovitosti. Toto je často přehlížené, ale klíčové. Kryje škody, které vzniknou kvůli vašemu zanedbání - například prasklé topení, které způsobilo poškození podlahy u souseda, nebo spadlá omítka na chodník. Pokud nájemník nebo třetí osoba utrpí škodu, a vy jste za to odpovědný, pojištění vám uhradí náklady na opravy nebo náhradu škody. Některé pojišťovny nabízejí limity až 50 milionů Kč, což je důležité pro větší domy nebo domy s více byty.

Třetí prvek je krytí ztráty nájemného. Pokud nemovitost po škodě není možné pronajímat - třeba kvůli požáru nebo povodni - můžete ztratit příjem na měsíce. Některé smlouvy kryjí ztrátu nájemného až do 12 měsíců. Ale pozor: toto krytí není automatické. Musíte ho explicitně přidat do smlouvy. Mnoho pronajímatelů se poté diví, proč jim pojišťovna neuhradila nájemné po povodni - protože to nebylo v jejich smlouvě.

Kdo je za to odpovědný? Právní rizika, která nečekáte

Podle Jiřího Matusíka z Univerzity Karlovy je 63 % sporů mezi pronajímatelem a nájemníkem způsobeno nepochopením, co pojištění kryje a co ne. Standardní pojištění nemovitosti nekryje škody způsobené běžným opotřebením - třeba vyhaslé žárovky, opotřebené kohoutky nebo prasklé sklo v okně. To je na nájemníkovi. Ale pokud nájemník něco poškodí úmyslně - třeba vyvrtá díry ve zdi nebo spálí koberec - pojištění nemovitosti to také nekryje. Tam potřebujete pojištění odpovědnosti nájemníka.

Doc. PhDr. Martin Vávra doporučuje vždy zahrnout do nájemní smlouvy ustanovení, že nájemník musí mít pojištění odpovědnosti s minimální částkou 5 milionů Kč. To snižuje riziko, že budete muset sami hradit škody, které nájemník nezvládne zaplatit. Bez toho můžete zůstat s opravou, která stojí 200 000 Kč, a nájemník, který nemá peníze ani pojištění. V roce 2025 to postihlo 67 % pronajímatelů podle Ankety IdeálníNájemce - mnozí museli snížit nájemné nebo nechat byt prázdný déle.

Naopak, pokud škodu způsobíte vy - třeba špatně vyměněná potrubí - pak je odpovědnost na vás. A pojištění nemovitosti vám to neuhradí, pokud škoda vznikla z důvodu nedostatečné údržby. Podle České pojišťovací komory 78 % smluv má výslovné vyloučení pro škody způsobené zanedbáním. To znamená: pokud jste nevyměnili staré potrubí 15 let a nyní prasklo, pojišťovna vám nezaplatí.

Které pojišťovny jsou nejlepší a proč?

Trh v ČR je dominantně ovládaný čtyřmi pojišťovnami: UNIQA, Generali, ČSOB Pojišťovna a Direct pojišťovna. Každá má své silné stránky.

UNIQA je největší hráč s tržním podílem 28,3 %. Jejich silná stránka je komplexní krytí pro zařízené byty - pokrývají až 90 % hodnoty elektrických spotřebičů při požáru. Dále mají nejlepší podporu při uzavírání smluv: jejich návod pro vložení pojištění do nájemní smlouvy snižuje počet sporů o 37 %. Jejich nevýhoda? Některé krytí je složitější pochopit, a pokud nezahrnete konkrétní položky (třeba vytápění), mohou je odmítnout - jak ukázal případ uživatele z Prahy, který ztratil krytí elektrického vytápění.

Generali nabízí nejvyšší hranici pro právní ochranu - až 500 000 Kč na soudní spory. To je užitečné, pokud nájemník odmítá opustit byt nebo vás žaluje. Ale jejich smlouvy jsou o 15-20 % dražší než průměr. A jak ukázal komentář na Trustpilot, některé produkty nezahrnují ztrátu nájemného automaticky - a poradce to často neřekne.

ČSOB Pojišťovna má nejvyšší limity pro odpovědnost - až 50 milionů Kč. Je to ideální pro pronajímatele s většími domy nebo více byty. Navíc nabízejí zdarma dvouhodinový kurz „Pojištění pro pronajímatele“, který absolvuje ročně přes 15 000 lidí. To je výborný zdroj pro ty, kdo nevědí, kde začít.

Direct pojišťovna se specializuje na balíčky pro nájemníky. Pokud chcete, aby nájemník měl pojištění odpovědnosti, můžete mu doporučit jejich produkt - a přímo jej zahrnout do smlouvy.

Menší pojišťovny jako Partners Šumperk často nabízejí lepší krytí pro vandalismus - vhodné pro byty v oblastech s vyšší kriminalitou. Ale jejich pojistné jsou o 10-15 % vyšší. Je to otázka, co pro vás je důležitější: cena nebo hloubka krytí.

Co musíte udělat, abyste se neztratili?

Nejčastější chyba je, že pronajímatel si pojištění sjedná a pak si ho nečte. Zde je praktický seznam, co musíte udělat:

1. Ohodnoťte správně nemovitost - použijte novou metodiku od České komory pojišťovacích zprostředkovatelů (platí od ledna 2026). Neopírejte se o staré odhady.
2. Přidejte krytí ztráty nájemného - pokud chcete být chráněni i při nepronajetí.
3. Zahrňte do smlouvy požadavek na pojištění odpovědnosti nájemníka - minimálně 5 milionů Kč.
4. Seznamte nájemníka s vybavením - vytvořte soupis s hodnotami všech předmětů (např. kuchyňské linky, klimatizace, televize). To zvyšuje šanci, že nájemník tyto věci zahrne do svého pojištění domácnosti o 58 %.
5. Nezapomeňte na údržbu - pokud něco opravujete, uchovejte doklady. Pojišťovna vám může odmítnout nárok, pokud nebudete mít důkaz, že jste nemovitost udržovali.

Podle průzkumu Partners Šumperk z ledna 2026 trvá sjednání kompletního pojištění 45-90 minut. 72 % lidí používá online porovnávače jako Pojištění.com - to je rychlejší a transparentnější než chodit po pojišťovnách.

Co se změnilo v roce 2026?

Od ledna 2026 je povinné, aby každá nájemní smlouva obsahovala informaci o doporučeném pojištění. To je nová úprava zákona o pojišťovnictví - cílem je zvýšit povědomí. Zároveň vstoupila v platnost nová metodika výpočtu obnovovací hodnoty, která je o 22 % přesnější. To znamená, že pokud jste si pojištění sjednali dříve, měli byste ho přezkoušet.

Generali v únoru 2026 představila produkt „Pronájem Plus“, který kombinuje pojištění nemovitosti, ztrátu nájemného a krytí neplacení nájmu - přesně to, co potřebujete, pokud jste nájemníkem, který má problémy s platební schopností nájemníků. V roce 2025 to postihlo 14,3 % pronajímatelů podle ČSÚ.

Největší budoucí výzva? Klimatické změny. Tradiční pojištění nemovitosti nekryje škody způsobené dlouhodobým sucho, přeháněním deště nebo přílišnou vlhkostí. V letech 2023-2025 to postihlo 23 % pronajímatelů. Předpověď PwC říká, že do roku 2028 budou standardem balíčky, které zahrnují ochranu před kybernetickými riziky - třeba pokud máte chytrý systém pro ovládání vytápění a nájemník ho poškodí.

Je to stále výhodné?

Roční náklady na pojištění se pohybují od 800 Kč za malý byt do 3 500 Kč za rodinný dům. To je méně než 300 Kč měsíčně. A co je za to? Žádný náhodný výpadky příjmu. Žádné nečekané výdaje na opravy. Žádné soudní spory, které vás stojí tisíce a tisíce korun.

86 % pronajímatelů, kteří měli kompletní pojištění, dostali náhradu za škodu do 14 dnů. Ti, kteří neměli, čekali průměrně 117 dní. Většina z nich měla škodu, kterou by mohli zvládnout - ale ne měli pojištění.

Nejde o to, jestli máte dost peněz na opravu. Jde o to, jestli chcete strávit měsíce řešením škody, když byste mohli mít jistotu, že vše bude vyřešeno rychle a správně. Pojištění pronajaté nemovitosti není výdaj. Je to investice do klidu a stability.