Nadhodnocení nájemného u investice do bytu: Jak se vyvarovat chyb v roce 2025

Investice do bytu v Česku v roce 2025 zní jako bezpečná volba - růst cen, vysoká poptávka, rychlý pronájem. Ale co když ten byt, který jsi koupil s očekáváním 15 000 Kč měsíčně, zůstane prázdný tři měsíce a přijde ti jen 11 000 Kč? Nebo když ti banka odmítně hypotéku, protože jsi přehodnotil nájemné o 20 %? To není řádná příběh - to je běžná realita. Nadhodnocení nájemného je jedna z nejčastějších chyb, které investory stojí tisíce korun a roky čekání. A nejhorší je, že se to děje i u lidí, kteří si přečetli desítky článků a věří, že znají trh.

Co je vlastně nadhodnocení nájemného?

Nadhodnocení nájemného znamená, že očekáváš výši nájmu, která trh prostě nevydrží. Třeba koupíš byt v Ústí nad Labem za 2,5 milionu a očekáváš 14 000 Kč měsíčně. Ale všichni sousední byty jsou pronajaté za 11 000-12 000 Kč. Ty jsi si v hlavě vytvořil scénář, kde byt vypadá jako nový, má luxusní výbavu a je v ideální lokalitě. Ve skutečnosti je to běžný byt z roku 1985, který potřebuje vymalování a výměnu oken. A trh to ví. Výsledek? Dlouhá prázdná období, nízký výnos a výdaje na opravy, které jsi nezapočítal.

Podle Hypoindex.cz je v Česku aktuálně 11,9 % nadhodnocení nemovitostí - to znamená, že ceny bytů převyšují jejich skutečnou hodnotu. A když cena bytu stoupá, ale nájemné ne, výnos z nájmu klesá. V Praze je dnes průměrný hrubý výnos jen 3 %, v Brně kolem 4 %, a v Ústí nad Labem až 6-8 %. Na první pohled se to jeví jako výhoda - ale co když v Ústí trvá obsazení bytu 47 dní, zatímco v Praze jen 36 dní? A co když ceny tam rostou jen 1-2 % ročně? Pak máš vysoký výnos, ale téměř žádný přírůstek hodnoty. A to je přesně ten moment, kdy se investice přemění v zátěž.

Proč lidé přecňují nájemné?

Nejčastější příčina je jednoduchá: lidé se neřídí trhem, ale svými přáními. Víte, kolik lidí na Facebooku nebo na fórech píše: „Koupil jsem byt za 3 miliony, chci 18 000 Kč nájemného“? A pak se diví, že se nenašel nájemník. Nebo si přečtou, že v Praze 4 je nájemné 25 000 Kč za 2+kk, a myslí si: „Tady v Ostravě je byt stejný, tak proč ne 20 000?“

Realita je jiná. Byt v Praze 4 má výhody, které Ostrava nemá: blízkost centra, doprava, školy, kvalitní infrastruktura, vysoká poptávka. V Ostravě byt za 20 000 Kč zůstane prázdný měsíce. A když se konečně najde nájemník, bude to někdo, kdo platí 13 000 Kč a ne 20 000. To je přesně ten rozdíl mezi představou a realitou.

Na platformě IdealniNajemce.cz uživatel s přezdívkou „Investor2023“ sdílí: „Koupil jsem byt v Ústí nad Labem s očekávaným nájmem 14 000 Kč, ale skutečně jsem ho pronajal za 11 500 Kč, protože sousední byty byly levnější. Trvalo 2 měsíce, než jsem ho obsadil.“ To je typický případ. Nebyl to špatný investor. Jen nezkontroloval trh. A to je právě ten krok, který většina lidí přeskočí.

Jak zjistit, jestli je nájemné nadhodnocené?

Nemusíš být analytik. Stačí tři jednoduché kroky.

1. Zkontroluj aktuální nájmy v konkrétní ulici. Použij portály jako IdealniNajemce.cz, Sreality.cz nebo Bazos.cz. Vyfiltruj byty stejného typu (2+kk), stejného stáří a ve stejné lokalitě. Neber průměr z celého města - ber jen ty, které jsou ve stejné čtvrti, stejné budově, stejné orientaci. Když vidíš, že 8 z 10 podobných bytů je pronajato za 11 000-12 000 Kč, tak tvoje očekávání 14 000 Kč je nadhodnocené.
2. Vypočítej výnos z nájmu. Vezmi měsíční nájemné, vynásob ho 12 a vyděl pořizovací cenou. Třeba: 12 000 Kč × 12 = 144 000 Kč ročně. Byt stál 3 miliony. 144 000 / 3 000 000 = 4,8 %. Pokud je výnos pod 3,5 % v Praze, pod 4 % v Brně nebo pod 5 % v menších městech, zvaž, jestli je cena bytu příliš vysoká. Výnos pod 3 % je většinou rizikový - znamená to, že tvoje investice závisí jen na růstu cen, ne na nájmu.
3. Podívej se na dobu obsazení. Pokud byt v dané lokalitě zůstává prázdný déle než 40 dní, znamená to, že nájemné je příliš vysoké. V Praze 36 dní je normální. V Ústí nad Labem 47 dní je příliš dlouhé. Pokud chceš stabilní příjem, nesmíš počítat s tím, že budeš mít prázdný byt jen 2 týdny.

Nezapomeň na rezervu. Finanční poradkyně Karolína Vorlíčková doporučuje: „Vždy počítejte s rezervou na neobsazenost bytu a nečekané opravy - minimálně 15 % z očekávaného nájemného.“ To znamená: když očekáváš 12 000 Kč, počítej jen s 10 200 Kč. A když máš 20 000 Kč, počítej s 17 000 Kč. To ti zabrání překvapením.

Regionální rozdíly - kde je výhodnější investovat?

Neexistuje jedna „správná“ město pro investice. Každá lokalita má své výhody a nevýhody.

Praha je bezpečná volba. Výnos je nízký - kolem 3 % - ale byty se pronajímají rychle (36 dní), ceny rostou o 8 % ročně a poptávka je stabilní. Pokud chceš dlouhodobou investici, která se nezhroutí, když se ekonomika změní, Praha je tvoje volba. Nevýhoda? Vstupní cena je vysoká. Byt za 6 milionů není výjimka.

Brno je střední cesta. Výnos kolem 4 %, růst cen 5-6 %, obsazenost pod 40 dní. Je to ideální pro investory, kteří chtějí vyšší výnos než v Praze, ale nechtějí riskovat nízký růst cen. Cena bytu je nižší než v Praze - můžeš najít 2+kk za 3-4 miliony.

Ústí nad Labem, Ostrava, Plzeň nabízejí vysoký výnos - 6-8 %. Ale to má svou cenu. Doba obsazení je dlouhá, růst cen je malý (1-2 %), a nájemníci se častěji mění. To znamená větší administrativu, více nákladů na přestěhování a větší riziko, že se byt nevyplatí. Pokud chceš „rychlý zisk“, tak to může fungovat. Ale pokud chceš stabilní, dlouhodobý příjem, tak je to rizikové.

Podle Trend Reportu 2025 od Artn.cz je klíčovým faktorem pro růst institucionálního nájemního bydlení právě rozdíl mezi náklady na vlastnictví a výší nájemného. Pokud nájemné nekryje náklady, investice nevydrží.

Nová pravidla ČNB - co se změnilo v roce 2025?

Od 1. dubna 2026 budou banky muset zpřísnit podmínky pro hypotéky na investiční nemovitosti. To znamená, že už nebude stačit jen přijít s 20 % vlastního kapitálu. Budeš potřebovat více. A to je důvod, proč je dnes důležité nezaměřovat se jen na nájemné, ale na celkovou finanční strukturu investice.

Seidler z ČNB říká, že hypotéky na investiční byty jsou pro banky rizikovější než ty pro vlastní bydlení. Proč? Protože když nájemník odejde a byt zůstane prázdný, investitor nemusí mít peníze na splátky. A když jich je víc, může to způsobit vlnu prodejů a pokles cen. To je přesně to, co ČNB chce zabránit.

Co to znamená pro tebe? Pokud chceš investovat, musíš mít větší vlastní kapitál. A musíš být připravený, že ti banka odmítně úvěr, pokud budeš přecňovat nájemné. Protože banka bude kontrolovat tržní ceny. A když ti řekne, že byt v této lokalitě nemůže být pronajatý za 14 000 Kč, ale jen za 11 000, tak ti nezavře dveře - zavře ti hypotéku.

Co dělat, když už jsi koupil byt s nadhodnoceným nájemným?

Není pozdě. Ale musíš přiznat, že jsi se spletl.

První krok: sniž nájemné na tržní úroveň. Nečekej, až ti nájemník odejde. Pokud je byt prázdný, zkus ho nabídnout za 10-15 % méně. Většina lidí se bojí snížit cenu - ale větší škoda je, když byt zůstane prázdný šest měsíců.

Druhý krok: zkontroluj náklady. Máš nájemné, které kryje splátky? Pokud ne, musíš přemýšlet o tom, jestli je investice vůbec udržitelná. Pokud máš byt za 4 miliony a nájemné 13 000 Kč, a splátka je 14 000 Kč, tak ti to nesedí. To není investice - to je ztráta.

Třetí krok: zvaž prodej. Pokud jsi koupil byt v místě s nízkým růstem cen a vysokou neobsazeností, může být lepší prodat a přesunout kapitál do místa s lepšími podmínkami. Nejde o přiznání porážky - jde o chytré rozhodnutí.

Co dělat, abys se vyvaroval nadhodnocení?

• Neříkej si, že „ten byt je jiný“. Je to stejný byt jako ten vedle. Pokud je tam nájemné 11 000 Kč, tak tvoje byt není „výjimka“.
• Podívej se na 10 podobných bytů. Nech si to napsat - ne pamatuj si. Porovnej výměru, stáří, umístění, výbavu.
• Počítej s rezervou 15 %. Nečekáš 12 000 Kč, ale 10 200 Kč. Tak ti nezklameš.
• Nezapomeň na náklady. Údržba, správa, daně, pojištění - to všechno kryje nájemné. Pokud máš 12 000 Kč nájemného, a náklady jsou 3 000 Kč, tak ti zůstává jen 9 000 Kč.
• Nezapomeň na nová pravidla ČNB. Než půjdeš na banku, vypočítej, kolik vlastního kapitálu budeš potřebovat. A nevěř, že ti banka dá úvěr jen proto, že jsi „dobrý klient“.

Investice do bytu není hra, kde vyhrává ten, kdo očekává nejvyšší nájemné. Vyhrává ten, kdo ví, kolik trh skutečně platí. A kdo se nechá ovlivnit realitou, ne přáními.