Koupě pozemku pro stavbu v ČR 2025: Územní plán a inženýrské sítě, co musíte vědět

Chystáte se koupit pozemek pro stavbu domu? Od 1. července 2025 se všechno změnilo. Nejde už jen o to, jestli je pozemek hezký a má výhled. Teď musíte vědět, jestli je opravdu stavební podle nového zákona o DPH, a jestli tam budou vůbec vody, plyn, kanalizace nebo odpad. Pokud to přehlédnete, můžete za pozemek zaplatit o 21 % více - a přitom nezískat nic, co byste mohli stavět.

Co teď znamená „stavební pozemek“?

Do července 2025 se stavebním pozemkem považoval ten, na který už bylo vydané stavební povolení. To bylo jasné - koupil jste pozemek, měl jste povolení, a mohli jste stavět. Teď to není tak jednoduché.

Od 1. července 2025 je stavebním pozemkem každý pozemek, na kterém je podle územního plánu možné postavit budovu. Nezáleží, jestli máte povolení. Stačí, že územní plán říká: „Tady lze stavět.“ A to je rozdíl, který změní celý trh.

Co to znamená pro vás? Pokud koupíte pozemek, který je podle územního plánu zastavitelný, a prodávající je plátcem DPH, musí vám k ceně připočítat 21 % DPH. To je téměř 200 000 Kč navíc na pozemek za 1 milion Kč. A pokud jste fyzická osoba, která nevede podnikání, tak si tuto DPH neodečtete. Zůstane vám to na hrudi.

Na druhou stranu - pokud jste developer nebo podnikatel, který DPH může odečíst, tak je to vlastně výhoda. Víte přesně, kolik zaplatíte, a nemusíte se bát, že vás při prodeji domu potom čekají daňové překvapení.

Územní plán není jen dokument - je to vaše záruka

Nikdy nekupujte pozemek bez územně analytické zprávy (ÚAZ) a územního rozhodnutí. To jsou dva základní dokumenty, které vám řeknou, co na pozemku můžete dělat. ÚAZ vám říká, jaký je výhled pro celé území - třeba jestli se v okolí bude stavět bytový dům nebo park. Územní rozhodnutí vám potvrzuje, že na konkrétním pozemku lze postavit dům s určitým počtem bytů nebo podlahovou plochou.

Pokud vám územní plán říká „zastavitelné území“, ale neuvádí konkrétní typ stavby, může to být past. Třeba vám řeknou, že tam můžete stavět rodinný dům - ale jen pokud máte výměr více než 1 000 m². Pokud máte jen 600 m², tak to není pro vás platné. To se stává často u pozemků na okrajích obcí.

Nejlepší je si nechat územní plán přečíst odborníkem. Průměrná cena za kontrolu těchto dokumentů u nezávislého znaleckého ústavu je kolem 8 500 Kč. To je investice, která vám může ušetřit desítky tisíc. A nezapomeňte: pokud je pozemek v územním plánu označen jako „zastavitelný“, ale není v něm uvedeno, že je možné postavit rodinný dům, pak se jedná o pozemek pro obchod nebo průmysl. To se hodí pro investory, ne pro vás, když chcete postavit dům pro rodinu.

Inženýrské sítě - největší past pro soukromé kupující

Největší chyba, kterou lidé dělají, je, že si koupí pozemek, na kterém je „zastavitelné území“, ale nezjistí, jestli tam jsou sítě. V roce 2024 bylo 37 % všech zastavitelných pozemků v ČR bez plného připojení k vodovodu, kanalizaci, plynovodu nebo elektřině.

Co to znamená? Pokud nemáte připojení k plynovodu, můžete si koupit plynový bojler. Pokud nemáte kanalizaci, můžete si dát septik. Ale to všechno stojí peníze - a často i roky čekání. A nezapomeňte: pokud nemáte připojení k veřejným sítím, tak se pozemek nesmí považovat za stavební pro účely DPH - ale jen pokud to dokážete prokázat.

Co je důležité: od 1. července 2025 je pro DPH potřeba jen to, že je stavba podle územního plánu možná. Ale pokud nemáte připojení k sítím, tak nemůžete získat stavební povolení. A to je ten rozdíl. Pokud koupíte pozemek, kde je plánováno připojení plynovodu, ale nevíte, kdy to bude, tak vám úřad stavebního řízení odmítně povolení. A tím pádem se pozemek nebude považovat za stavební - a DPH se nemá připočítávat.

To je ale jen teorie. V praxi většina prodávajících a realitních kanceláří to neví. A tak vám DPH připočítají, i když to není správně. A když se pak ukáže, že sítě nejsou, tak si je neodečtete. Proto je tady klíčový krok: vždy vyžadujte technickou zprávu o dostupnosti inženýrských sítí. To je dokument, který vydává vodárna, plynáren, elektrárna nebo obec. A musí být aktuální - ne starší než 6 měsíců.

Co dělat, když sítě nejsou?

Je to běžné - zvlášť na okrajích měst. Pokud sítě nejsou, můžete se rozhodnout pro dvě věci:

1. Ujednat v smlouvě možnost odstoupení, pokud se nepodaří získat stavební povolení do 18 měsíců od uzavření smlouvy.
2. Žádat o záruku, že obec zajistí připojení sítí do určitého data - a pokud ne, tak vám vrátí peníze nebo sníží cenu.

Toto ujednání je důležité. Podle rozhodnutí Soudu pro podnikání v Praze (sp. zn. 12 C 123/2024-123) je taková podmínka platná i pro smlouvy uzavřené před 1. červencem 2025. Pokud vás prodávající nechce s tím souhlasit, tak to je červená vlajka. Buď je nevědomý, nebo vás chce oklamat.

Na Facebooku už se objevují příběhy lidí, kteří koupili pozemek, kde měli být plyn a voda, ale připojení přišlo až po dvou letech. Během toho čekání jim přišel daňový úřad s nárokem na DPH, protože „pozemek byl zastavitelný“. A protože nemohli stavět, nemohli ani DPH odečíst. Zůstalo jim to na hrudi - 200 000 Kč navíc.

Co se změní v roce 2026?

Novela zákona o DPH je jen začátek. Od 1. ledna 2026 vstupuje v platnost nový zákon o územním plánování. Ten zavádí povinnost obcí zajistit připojení k inženýrským sítím v nových výhledových územních plánech. To znamená, že už nebudou moci vydávat územní plány, kde je „zastavitelné území“, ale nikde nejsou sítě.

Co to znamená pro vás? V budoucnu budou pozemky s nevyřešenými sítěmi méně časté. Ale to neznamená, že se to změní hned. Do roku 2026 budou obce ještě vystavovat staré plány. A pokud jste kupující, který chce stavět v roce 2025, tak se musíte připravit na to, že většina pozemků bude mít problém se sítěmi.

Podle Českého statistického úřadu se v roce 2024 v 37 % případů připojení k sítím nezdařilo. A to i přes to, že pozemek byl „zastavitelný“. To je problém, který se nevyřeší za půl roku. A většina lidí o tom ani neví.

Kdo vyhrává a kdo prohrává?

Nová pravidla nejsou ani dobrá, ani špatná. Jsou jen jiná.

Vyhrávají: Developerské firmy, podnikatelé, kteří DPH mohou odečíst. Pro ně je nový systém jasnější, předvídatelnější a výhodnější. Více než 85 % developerských firem už si nová pravidla přizpůsobilo.

Prohrávají: Soukromí kupující, kteří nejsou plátcem DPH. Pro ně je DPH navíc 21 % - což je v průměru 150 000 až 250 000 Kč navíc. A pokud navíc nemají sítě, tak se nemohou stavět - a zároveň nemohou DPH odečíst. To je dvojnásobná ztráta.

Podle průzkumu České komory daňových poradců 65 % expertů varuje před tím, že soukromí kupující budou čelit nepředvídatelným nákladům. A podle Raiffeisenbanku se ceny stavebních pozemků pro soukromé kupující mohou zvýšit o 8-12 % v prvních 12 měsících po vstupu novely.

Největší problém ale není daň. Je to nejistota. Lidé nevědí, co je stavební pozemek, co je potřeba zjistit, a kdo jim to může říct. A proto se trh zpomalí. Podle analýzy Wolters Kluwer a Českého realitního klubu se v prvních šesti měsících po 1. červenci 2025 očekává pokles transakcí o 15-20 %.

Co musíte udělat, než koupíte pozemek?

Než podepíšete smlouvu, udělejte toto:

1. Zkontrolujte územní plán - zjistěte, jestli je pozemek označen jako „zastavitelný“ a jaký typ stavby je povolen.
2. Vyžádejte technickou zprávu o sítích - od vodárny, plynáreny, elektrárny nebo obce. Musí být aktuální - ne starší než 6 měsíců.
3. Požádejte o územní rozhodnutí - potvrzení, že na tomto pozemku lze postavit dům podle vašich plánů.
4. Přidejte do smlouvy podmínku odstoupení - „Kupující má právo odstoupit od smlouvy, pokud nezíská stavební povolení do 18 měsíců od uzavření.“
5. Nechte si pozemek zkontrolovat - za 8 500 Kč vám znalec řekne, jestli je vše v pořádku. To je investice, která vás může zachránit.

Nikdy nekupujte pozemek jen proto, že je „levný“. Pokud není zastavitelný podle územního plánu, nebo nemá sítě, tak je to jen papír. A papír, který vás stojí 21 % navíc.

Co se stane, když se rozhodnete stavět?

Největší chyba je myslet si, že koupě pozemku je konec. To je jen začátek. Stavební povolení se získává za 6-12 měsíců. A pokud máte problém se sítěmi, tak se to prodlouží. A pokud nejste plátec DPH, tak vás čeká nárok na daňový doplatek, pokud se ukáže, že pozemek byl stavební podle nového zákona - i když jste nevěděli.

První krok je tedy nekupovat. První krok je zjistit. Zjistit, co je na pozemku možné, a co tam není. A pokud to nevíte, tak se nechte poradit. Nejlevnější je to, co nekoupíte.

Jméno

Email

Webová stránka

Komentáře