Koupě nemovitosti v exekuci: Jaká rizika nese kupující

Proč lidé kupují nemovitosti v exekuci?

Největší přitažlivost je jasná: cena je pod tržní. Někdo vidí šanci na byt za polovinu ceny, jiný na pozemek, který by jinak nikdy nemohl koupit. Ale za tímto nízkým cenovým štítkem se skrývají neviditelné pasti, které mohou stát tisíce korun - a dokonce i vlastnictví.

Co vlastně znamená „nemovitost v exekuci“?

Nemovitost v exekuci je majetek, který soud nechá prodat, protože jeho vlastník nesplňuje dluhy. To může být byt, dům, garáž nebo pozemek. Exekuce se spustí, když někdo nesplácí úvěr, daň, poplatek nebo dokonce náhradu škody. Věřitel (např. banka, stát, pojišťovna) podá žádost o exekuci, a soud jmenuje exekutora, který zajišťuje prodej nemovitosti, aby se splatily pohledávky.

V Česku je v roce 2025 přes 380 000 aktivních exekučních řízení. To znamená, že každý třetí dlužník v zemi má nějaký majetek pod exekucí. Prodej probíhá buď dobrovolně - s povolením exekutora - nebo na veřejné dražbě. V obou případech kupující nekupuje jen stavební objekt, ale i celý balík neznámých rizik.

Největší riziko: Dluhy, které nevidíte

Nejčastější chyba kupujících je předpokládat, že když se podíváte na list vlastnictví, uvidíte všechny dluhy. To není pravda.

Na listu vlastnictví jsou zaznamenané jen ty břemena, která byla zaregistrována do katastru. Ale co když dlužník měl nezaplacené účty za bytové družstvo, nesplacený úvěr od malé půjčovny, nebo nevyřešenou pohledávku od zdravotní pojišťovny? Tyto dluhy nejsou na listu. A když koupíte nemovitost, můžete se najednou ocitnout v pozici, že musíte zaplatit i ty.

Podle advokátek z Prahy a Brna je v každém třetím případě nákupu nemovitosti v exekuci překvapení: „Dluh, který jsme nečekali, se objevil po převodu.“ A ten dluh může být vyšší než cena, kterou jste za nemovitost zaplatili.

Exekuce není konec - může se jen začít

Dokonce i když se vám podaří koupit nemovitost, exekuce se může přesunout na vás.

Exekutor nemusí být schopen zcela ukončit všechna řízení před prodejem. Pokud se po vaší koupi objeví nová pohledávka - například od města za nezaplacené odpadné poplatky nebo od dědického spoluvlastníka - může být vaše nemovitost znovu zatížena. A když se to stane, nemůžete ji prodat, ani ji zastavit. Může se stát, že za několik měsíců budete muset zaplatit další tisíce, jen proto, že jste nezkontrolovali všechny možné zdroje dluhů.

Co je na listu vlastnictví a co ne?

List vlastnictví je nejlepší výchozí bod, ale nikoli dokonalý. Na něm najdete:

• zatížení hypotékami
• práva věřitelů zapsaná v katastru
• servituty (např. cesty přes pozemek)
• oprávnění k užívání (např. nájemníci s nárokem na trvalé bydlení)

Najdete ale ne:

• nezapsané dluhy (např. účty za energii, vodu, bytové družstvo)
• exekuce, které ještě nebyly zaregistrovány
• sporné dědické vztahy
• nevyřešené správní řízení (např. porušení stavebního zákona)

Proto je nutné nejen podívat se na list vlastnictví, ale také:

1. Nahlédnout do Insolvenčního rejstříku - zda dlužník nemá předchozí nebo aktuální insolvenční řízení.
2. Osobně kontaktovat exekutora - požádat o přehled všech přihlášených věřitelů a jejich výši pohledávek.
3. Zkontrolovat účty za bytové družstvo nebo správce nemovitosti - zda nejsou nezaplacené poplatky za posledních 2-3 roky.
4. Požádat o výpis z registru soudních exekucí - kde se nachází aktuální případy.

Dražba vs. dobrovolný prodej - která je bezpečnější?

Porovnání rizik dražby a dobrovolného prodeje

Aspekt	Dražba	Dobrovolný prodej
Průhlednost	Vysoká - vše je veřejné, zápis z dražby je závazný	Nízká - může být tajně dohodnuto, že se dluhy „vyřeší“ později
Riziko nových dluhů	Vysoké - exekutor nemusí znát všechny pohledávky	Ještě vyšší - dlužník může skrýt dluhy, aby prodal rychleji
Financování	Obtížné - banky nechtějí poskytnout hypotéku bez jistoty	Možné, ale složité - banky požadují potvrzení, že všechny dluhy jsou vyřešeny
Cena	Nejistá - může být pod hodnotou, ale také přes tržní	Často vyšší než na dražbě, ale stále pod tržní
Čas	Delší - čekání na dražbu, příprava, potvrzení	Krátší - ale může být přerušeno novou exekucí

Nejbezpečnější je dražba - protože je veřejná a má jasná pravidla. Ale ani tam nejsou žádné záruky. Největší chyba je věřit, že „když to prodává exekutor, musí to být v pořádku“. Exekutor není vaším zástupcem. Je to úředník, který provádí příkaz soudu. Jeho úkol je prodat, ne chránit vás.

Proč hypotéka pro koupi v exekuci je téměř nemožná?

Banky se vyhýbají hypotékám na nemovitosti v exekuci. Proč?

Protože nevědí, kolik dluhů je skrytých. Pokud byste koupili byt za 1,2 milionu, ale později se ukázalo, že dlužník měl nezaplacené 800 000 Kč na bytové družstvo a 300 000 Kč na daň, banka by mohla ztratit svůj zástavní právo - protože tyto dluhy mají přednost.

Banky požadují:

• potvrzení od exekutora, že všechny dluhy jsou vyřešeny
• výpis z katastru bez jakýchkoli nezapsaných břemen
• potvrzení, že neexistuje žádné insolvenční řízení

Většina kupujících v exekuci platí hotově. A to je jedna z největších pastí - když vložíte všechny své úspory, nemáte žádnou rezervu na případné náklady.

Co dělat, abyste se neztratili?

Koupě nemovitosti v exekuci není pro každého. Ale pokud se rozhodnete jít tímto cestou, následujte tyto kroky:

1. Zajistěte si právní pomoc - najměte advokáta, který se specializuje na exekuční právo. Nejde o zbytečnou výdaj, ale o ochranu vašich peněz.
2. Požádejte exekutora o kompletní přehled - všechny přihlášené věřitele, výši dluhů, datum posledního účtu, plánované dražby.
3. Nahlédněte do Insolvenčního rejstříku - na www.insolvencnirejstr.cz. Zkontrolujte, zda dlužník nemá aktivní řízení nebo dřívější insolvenční případ.
4. Zkontrolujte účty za bytové družstvo - požádejte správce o výpis za posledních 3 roky. Pokud je dluh větší než 50 000 Kč, odmítněte koupě.
5. Neuzavírejte smlouvu před výplatou dluhů - vždy vyžadujte, aby všechny pohledávky byly vyřešeny před převodem vlastnictví.
6. Nikdy neplatte peníze přímo dlužníkovi - všechny platby jdou pouze přes exekutora. Pokud platíte dlužníkovi, nemáte žádnou ochranu.

Je to vůbec stojí za to?

Je pravda, že někdo koupil byt v exekuci za 600 000 Kč a za dva roky ho prodal za 1,5 milionu. To je skutečný případ. Ale je pravda také, že jiný člověk koupil stejný byt za 650 000 Kč, pak zjistil, že dluží 900 000 Kč na bytové družstvo, a musel to zaplatit - nebo ztratil byt.

Podle analýz z roku 2024 se v každém pátém případě koupě nemovitosti v exekuci ukáže, že celkové náklady (kupní cena + vyřešení dluhů + právní náklady) přesáhly tržní hodnotu nemovitosti.

Koupě v exekuci není investice. Je to hazard. A jako u každého hazardu platí: nezahrajte peníze, které si nemůžete dovolit ztratit.

Nejbezpečnější strategie: Kupujte nemovitosti, které nejsou v exekuci. Pokud chcete levnější byt, hledejte výměnu, rekondiční byty, nebo byty od státu. Tam je riziko nulové a výsledek jasný.

Co dělat, když už jste koupili?

Pokud jste už koupili nemovitost v exekuci a teď se objevily nečekané dluhy:

• Nikdy neignorujte pohledávky - čím déle čekáte, tím vyšší úroky a poplatky.
• Okamžitě kontaktujte advokáta - některé dluhy lze vyjednat, zrušit nebo rozložit.
• Zkontrolujte, zda je převod vlastnictví správně proveden - někdy je možné soudně vyvrátit prodej, pokud byl podvodný.

Pamatujte: vlastnictví nemovitosti neznamená, že jste ji „vlastní“. Znamená to, že jste převzali odpovědnost za všechno, co na ní zůstalo - včetně toho, co se nikdo neodvážil říct.

Jméno

Email

Webová stránka

Komentáře