Koupě nemovitosti jako manželé: Jak chránit společné jmění a vyhnout se právním rizikům

Koupě nemovitosti jako manželé je často považována za přirozený krok - společný domov, společná budoucnost. Ale za tímto romantickým nápadem skrývají se právní látky, které mohou zničit nejen vaši finanční stabilitu, ale i vztah. V České republice se při vstupu do manželství automaticky vytváří společné jmění manželů (SJM). To znamená, že každá nemovitost, kterou koupíte během manželství, i když je v katastru zapsaná jen na jednoho z vás, je vlastně polovina vašeho partnera. A to i tehdy, když o tom druhý neví.

Co je společné jmění manželů a jak funguje?

Podle § 572 občanského zákoníku se společným jměním stává veškerý majetek, který manželé nabyli během manželství - peníze, auta, byty, domy. Výjimku tvoří jen darování, dědictví nebo majetek pořízený z výlučných prostředků (např. úspory z před manželstvím). Pokud jste se neuzavřeli předmanželskou smlouvou, platí tento režim automaticky. A to je ten moment, kdy většina lidí ztrácí kontrolu.

Představte si, že koupíte byt na vás samotného. Banka schválí úvěr, podepíšete smlouvu, převedete peníze. Všechno vypadá v pořádku. Ale v katastru nemovitostí je zapsána jen na vás. Zdá se, že jste vlastníkem plným. Že ne. Pokud jste ženatí a nemáte jinou úpravu, byt je 50 % vlastnictví vašeho manžela. I když nebyl na smlouvě, neplatil úvěr a nevěděl o koupi. To není teorie. To je skutečnost, kterou potvrdily soudy v Praze, Brně i Ostravě.

Riziko: Když smlouva zmizí - a s ní i byt

Nejhorší scénář není rozvod. Je to to, co se stane, když jeden z manželů koupí nemovitost bez vědomí nebo souhlasu druhého. Představte si: manžel koupí dům, schová smlouvu, neřekne manželce nic. Po pěti letech se při rozvodu objeví dokument. Manželka říká: „To je moje věc!“ a podá žádost o zrušení smlouvy. Co se stane?

Soud může vyhlásit kupní smlouvu neplatnou. Nemovitost se vrátí původnímu vlastníkovi. Vy ztratíte nemovitost, peníze, úvěr a možná i všechny náklady na rekonstrukci. A to vše jen proto, že jste nevěděli, že vaše manželství už samo o sobě vytváří právní vazbu, kterou nemůžete ignorovat.

Právní společnost Arrows varuje: „Jedním z nejčastějších důvodů, proč se soudy zabývají neplatností kupních smluv, je právě to, že jeden z manželů podepsal smlouvu bez vědomí druhého.“

Co dělat, když chceš mít nemovitost jen na sebe?

Chceš, aby byt patřil jen tobě? To je možné. Ale ne tím, že ho zapisuješ jen na sebe. To nestačí. Musíš to právně zajistit.

První možnost: předmanželská smlouva. Pokud ji uzavřete před svatbou, můžete upravit, že všechna budoucí majetková příjmy budou výlučnými. To znamená: koupíš dům, je jen tvůj. Nikdo ho nemůže napadnout. Tato smlouva musí být notářsky ověřená. Není to složité, stojí kolem 3 000-5 000 Kč. V porovnání s možnými náklady na soudní spor - to je pohodlí.

Druhá možnost: písemný souhlas druhého manžela. Pokud už jste ženatí a chcete koupit nemovitost jen na jednoho z vás, musí druhý manžel podepsat notářsky ověřený souhlas s koupí. Tento dokument potvrzuje, že se vzdává svého práva na polovinu nemovitosti. Bez něj je transakce riziková. Realitní společnost Realita Kroku doporučuje: „Pokud druhý manžel nemůže přijít na podpis, nejde to jen tak. Musí mít plnou moc nebo notářsky ověřený souhlas.“

Proč se to stává - a kdo to často přehlíží?

Největší chyba? Lidé si myslí, že „když je v katastru jen já, je to moje“. To je nebezpečná iluze. Katastr nemovitostí je jen veřejný seznam. Neříká, jaký je majetkový režim. Může být chybný. Může být zastaralý. Může být záměrně neúplný.

Často se to stává u:

• Manželů, kteří se ženili před 10 lety a už si nevzpomínají, co platí
• Osob, které kupují nemovitost od partnera, který má v SJM jiný majetek
• Partnerek, které si myslí, že „příjmy jsou jen moje, takže i nemovitost je moje“
• Investorů, kteří koupí nemovitost pro pronájem a nezajímají se o rodinné právo

Monika Lukášová z Realita Kroku říká: „Realitní trh a rodinné právo se prolínají častěji, než si lidé myslí. Koupě nemovitosti během manželství může mít dlouhodobý vliv na rodinné vztahy i finanční situaci.“

Výhody společného vlastnictví - a proč je to nebezpečné

Ne všechno je špatné. Společné jmění má i výhody:

• Větší úvěrová schopnost - příjmy obou manželů se sčítají. Pokud máte 4 miliony a váš partner 3 miliony, banka vám může schválit úvěr na 7 milionů.
• Právní ochrana - nemovitost nelze prodat, zatížit nebo předat bez souhlasu obou. To chrání oba před podvodem.
• Dědění - pokud zemře jeden z manželů, přechází vlastnictví na druhého automaticky. Nemusíte dědit, nemusíte platit dědické daně.
• Pojištění - většina úvěrových pojištění při úmrtí jednoho z manželů uhrazení celý úvěr.

Ale právě tyto výhody jsou i jejich největší nebezpečí. Když si myslíte, že „to je pro nás dobře“, nezkontrolujete, zda jste vůbec chtěli mít společné jmění. Nebo zda jste si uvědomili, že to znamená, že každý z vás má 50 % všeho, co koupíte - i když jste to zaplatili jen vy.

Co dělat, když už jste koupili?

Už jste koupili nemovitost a teď si uvědomujete, že jste nevěděli, co děláte? Nejsou ztraceni. Ještě můžete něco udělat.

• Přidejte druhého manžela do katastru jako spoluvlastníka - to vás nezachrání, ale zpřesní dokumentaci.
• Zajistěte písemný souhlas koupě - i když je smlouva podepsaná, můžete dodatečně potvrdit, že druhý manžel souhlasil.
• Uzavřete předmanželskou smlouvu - i když jste už ženatí, můžete uzavřít smlouvu o změně majetkového režimu. To se nazývá smlouva o změně majetkového režimu. Platí od dne podepsání a může upravit, že všechny předchozí nemovitosti budou výlučným majetkem.

Právní společnost M2A Partners říká: „Nabytí nemovitosti do výlučného vlastnictví není za trvání manželství nemožné, ale pro bezpečný nákup bude třeba celý proces po právní stránce zajistit.“

Co se stane při rozvodu?

Pokud se rozvedete a nemáte jinou úpravu, společné jmění se rozdělí na polovinu. To znamená: i když jste platili 100 % úvěru, koupili dům, rekonstruovali ho, dělali všechno - vaši bývalý manžel dostane 50 %. A to i když nebyl v domě ani týden.

Je to nespravedlivé? Ano. Ale je to zákon. A zákon se neřídí pocitmi. To je důvod, proč je předmanželská smlouva největším přístrojem, který máte - a nejlevnějším.

Kdo to všechno kontroluje?

Realitní agentura? Ne. Banka? Ne. Katastr? Ne. To všechno je jen část systému. Právní kontrolu provádí notář. A právní poradce, který se specializuje na rodinné právo.

Při koupi nemovitosti by mělo být standardem:

• Zjistit, zda je kupující nebo prodávající ženatý/vdaná
• Ověřit původní nabývací titul (tj. jak se nemovitost stala vlastnictvím prodávajícího)
• Získat písemný souhlas manžela/ky, pokud je nemovitost v SJM
• Případně uzavřít předmanželskou smlouvu nebo změnit majetkový režim

Nejčastější chyba? Lidé si to nechávají na poslední chvíli. Až při podepisování smlouvy. To je příliš pozdě.

Závěr: Koupě nemovitosti není jen o penězích

Koupě nemovitosti jako manželé není jen o tom, kolik máte na účtu. Je to o tom, jaký vztah chcete mít. Chcete, aby byla vaše nemovitost vlastnictvím, které chrání oba? Nebo chcete, aby byla zdrojem sporů, když se něco změní?

Neexistuje „bezpečná“ koupě bez právního zajištění. Pokud necháte všechno na automatizmu, riskujete vše. Nejen peníze. Ale i důvěru. A to je dražší než jakýkoli úvěr.

Nejlepší řešení? Před koupí si dejte hodinu s právníkem. Ne s realitkou. Ne s bankéřem. S tím, kdo rozumí občanskému zákoníku. To je investice, která vás může ušetřit miliony.