Koupě nemovitosti bez realitky: Jak ušetřit na provizi bezpečně

Ušetřit 60 000 až 120 000 Kč na provizi při koupi bytu je lákavá představa. A ano, je to možné. Ale jen pokud víte, co děláte. Mnoho lidí si myslí, že koupě nemovitosti bez realitky je jen otázka přeskočení prostředníka a podepsání smlouvy. To je nebezpečný mýtus. Skutečnost je složitější - a může vás stát mnohem víc než ta provize.

Co vlastně ušetříte - a co můžete ztratit

Provize realitky bývá mezi 3 % a 6 % z kupní ceny. U bytu za 3 miliony Kč to znamená 90 000-180 000 Kč. Pokud najdete prodejce, který není přes realitku, můžete tuto částku ušetřit. Ale to neznamená, že cena nemovitosti je automaticky nižší. Některé prodejce, kteří prodávají sami, si přidají náklady na vlastní riziko. Jiní jsou připraveni snížit cenu o 1-3 %, protože neplatí provizi. To je pravda. Ale podle reálných případů z portálu Realita Kroku (2023) je to jen v polovině případů. Některé nemovitosti jsou stejně drahé, jen proto, že majitel nechce přiznat, že potřebuje peníze rychle.

Největší úspora není v ceně, ale v tom, že se vyhněte plánovaným nákladům na makléře. Ale tady začíná riziko. Když nepřijde realitka, nepřijde ani její zkušenost. Nemusíte vědět, jak zkontrolovat katastrální výpis, jak poznat, zda je nemovitost zatížena věcným břemenem, nebo jakým způsobem banka vyžaduje smlouvu pro hypotéku. A tyto věci nejsou jen technické detaily - jsou to body, které mohou zcela zhroutit transakci.

Krok za krokem: Jak koupit nemovitost bez realitky

Proces má šest klíčových fází. Každá z nich vyžaduje vaši aktivní účast.

1. Hledání nemovitosti - Používejte Bezrealitky.cz, Reality.bazos.cz nebo Ceskereality.cz. Hledejte inzeráty s označením „přímo od vlastníka“. Také procházejte sociální sítě - mnoho lidí vydává informace o prodeji na Facebooku nebo Instagramu. Vyhledávejte konkrétní adresy, ne jen oblasti. Pokud vidíte byt, který vás zajímá, zavolejte na číslo v inzerátu. Nečekáte na emailovou odpověď.
2. Právní prověření - Nejdůležitější krok. Přijďte na Czech POINT na poště nebo úřadě. Požádejte o výpis z katastru nemovitostí. Potřebujete číslo listu vlastnictví a katastrálního území. Zkontrolujte: kdo je vlastník, zda je nemovitost zatížena zástavním právem, přebytečnými věcnými břemeny (např. vodovodní přípojka, servitut), nebo soudním návrhem. Tento výpis stojí 150 Kč. Nezapomeňte si ho vytisknout a uložit.
3. Vyjednávání a rezervační smlouva - Pokud je vše v pořádku, domluvte se na ceně. Podepište rezervační smlouvu. Ta nemusí být složitá, ale musí obsahovat: jména obou stran, popis nemovitosti, kupní cenu, termín podepsání kupní smlouvy a výši zálohy. Nezapomeňte: záloha se vrací, pokud prodejce odmítne prodat. Pokud ji vyžaduje, alespoň 10 % z ceny.
4. Finanční zajištění - Pokud potřebujete hypotéku, banka bude chtít kupní smlouvu připravenou právníkem. Většina bank - ČSOB, Komerční banka, Česká spořitelna - odmítá smlouvy, které nejsou vypracované odborníkem. Bez toho nezískáte půjčku. Pokud nechcete platit realitce, neznamená to, že můžete vynechat právníka.
5. Podepsání kupní smlouvy - Smlouva musí být psaná podle § 1929 a následujících občanského zákonníku. Musí obsahovat: předmět smlouvy, cenu, způsob platby, datum převodu vlastnictví, záruky a podpisy obou stran. Pokud nevíte, jak ji napsat, zaplatíte 2 500-5 000 Kč právníkovi za přípravu. To je mnohem méně než provize, ale je to nutné.
6. Registrace do katastru - Podpis smlouvy neznamená, že jste vlastník. Vlastnictví se převádí až po zápisu v katastru nemovitostí. Podepište návrh na vklad vlastnictví společně s prodejcem. Podávejte ho na katastru. Správní poplatek je 1 000 Kč. Proces trvá 2-4 týdny. Bez tohoto zápisu může prodejce ještě smlouvu zrušit nebo nemovitost zastavit.

Co vás může stát víc než provize

Uživatel „Zklamanecek“ na Redditu koupil v roce 2022 pozemek za 900 000 Kč bez realitky. Vše vypadalo v pořádku. Až poté zjistil, že pozemek je zatížen věcným břemenem pro vodovodní přípojku. Musel zaplatit 85 000 Kč na nápravu. To je více než dvojnásobek provize, kterou by zaplatil za byt za 3 miliony.

Podle advokátní kanceláře Dostupný Advokát (2024) 42 % případů koupě bez realitky končí opravou smluvních chyb. Nejčastější chyby:

• Smlouva neobsahuje povinné prvky podle zákona
• Nebyl zkontrolován katastrální výpis
• Nebylo uvedeno, že se nemovitost prodává „ve stavu, v jakém je“ - což může vést k nároku na náhradu po koupi
• Nebyla smlouva ověřena podpisem u notáře nebo na Czech POINTu - a pak je neplatná

Banky nejsou blázni. Pokud smlouva není správně sestavená, nevydají hypotéku. A pokud nezískáte hypotéku, nemůžete koupit. Takže i když chcete ušetřit, musíte připravit smlouvu tak, aby banka přijala. To znamená: právník.

Je to vůbec bezpečné?

Je to bezpečné - pokud necháte právníka zkontrolovat smlouvu. Je to bezpečné - pokud jste si přečetli katastrální výpis. Je to bezpečné - pokud necháte prodejce podepsat všechno před notářem.

Není to bezpečné, když si myslíte, že „to zvládnu sám“. Mnoho lidí si myslí, že koupě nemovitosti je jako nákup telefonu. Ale to není. Je to jako nákup domu, který bude vaším domem na 30 let. A jedna chyba může znamenat soudní spory, ztrátu peněz nebo ztrátu nemovitosti.

Podle průzkumu Realita.cz (2024) 68 % lidí, kteří koupili bez realitky, by to udělali znovu. Ale 32 % říká: „Nikdy více.“ Proč? Protože ti, kteří se ztratili, se nevrací. Ti, kteří to zvládli, jsou ti, kteří si nechali smlouvu zkontrolovat.

Co dělat, když nevíte, co dělat

Nejste právník? Nejste katastrální úředník? Nejste bankovní analytik? To není problém. Necháte to udělat někoho, kdo to umí.

Nezapomeňte: nechcete realitku. Ale nemusíte být sami. Existují služby, které vám pomohou:

• Právní kontrola online - Bezrealitky.cz od října 2024 nabízí službu za 1 990 Kč. Za 48 hodin vám právník zkontroluje smlouvu a řekne, zda je v pořádku.
• Asistence při koupi - Jan Šamárek a další poradci nabízejí služby za 5 000 Kč. Zkontrolují cenu, lokalitu, stav nemovitosti a smlouvu. To je mnohem levnější než provize.
• Kurz realitního poradenství - 16 hodin, 3 500 Kč. Učí vás, jak číst katastrální výpis, jak vyhodnotit územní plán, jak poznat rizika. Není to nutné, ale je to nejlepší investice, pokud plánujete koupit více než jednu nemovitost.

Nejlepší řešení: použijte bezrealitkový portál pro hledání, ale zaplaťte 2 500 Kč právníkovi za kontrolu smlouvy. A 150 Kč za výpis z katastru. Celkem: 2 650 Kč. To je 5 % z provize. A získáte bezpečnost.

Kdo by měl koupit bez realitky?

Není to pro každého. Je to pro:

• Lidi, kteří už jednou koupili nemovitost a znají základy
• Lidi, kteří koupí jednoduchou nemovitost pod 2 miliony Kč (např. byt v paneláku, domov na venkově)
• Lidi, kteří mají čas - proces trvá 3-6 měsíců, pokud děláte vše sami
• Lidi, kteří jsou ochotni zaplatit 2 500-5 000 Kč za právní kontrolu

Není to pro:

• Lidi, kteří koupí nemovitost za 5 milionů Kč a více - tam je složitost příliš velká
• Lidi, kteří potřebují hypotéku a nechtějí platit právníka
• Lidi, kteří nechtějí čekat 2 týdny na výpis z katastru
• Lidi, kteří se bojí odpovědnosti

Podle ČVUT (2024) 92 % transakcí nad 5 miliony Kč stále probíhá přes realitky. Proč? Protože tam je příliš mnoho rizik. A jedna chyba může stát miliony.

Co se bude dít v roce 2025?

Ministerstvo vnitra plánuje do konce roku 2025 elektronické podání dokumentů do katastru. To znamená, že budete moci podat návrh na vklad vlastnictví online. Bez cesty na úřad. To bude zjednodušovat proces. Ale to neznamená, že smlouva nebude potřebovat právní kontrolu. Banky budou stále vyžadovat ověřenou smlouvu. A rizika zůstanou.

Asociace realitních kanceláří ČR varuje: počet podvodů bez odborné kontroly roste o 18 % ročně. Pokud se rozhodnete koupit bez realitky, nechte se vedení. Nechte si smlouvu zkontrolovat. Nechte si výpis z katastru. Nechte si říct, co je v ní špatně.

Ušetřit na provizi je možné. Ale ne způsobem, že si řeknete: „To zvládnu.“ Ušetříte, když si řeknete: „Chci to udělat správně - a nechám si to říct.“