Prodej nemovitosti je jedna z těch nejnapětivějších finančních situací, kdy se člověk dotazuje: proč to trvá tak dlouho? A přitom nemáte vůbec chuť dělat slevu. Nejste sami. V Praze se byt průměrně prodává za 3 až 6 měsíců. Většina lidí si myslí, že to trvá dlouho, protože trh je zklidnělý. Ale pravda je jiná. Většina nemovitostí zůstává na trhu proto, že se nechávají prodávat špatně. A to se dá opravit - bez snižování ceny.
1. Nastavte cenu správně - je to 65 % úspěchu
Největší chyba, kterou prodejci dělají? Přecenění. Podle průzkumu portálu Srovnání Maklérů z ledna 2025 si vlastníci přecenějí svou nemovitost o 8 až 12 %. A to je přesně ten důvod, proč se byt neprodává. Když je cena o 5 % vyšší než tržní hodnota, nemovitost zůstává na trhu průměrně 127 dní. Pokud je cena správná, prodá se za 42 dní.
Neříkejte si: „Můj byt je jiný.“ Každý byt je jiný - ale trh ho ohodnotí podle srovnatelných nabídek. Použijte minimálně tři aktuální nabídky stejného typu ve stejné lokalitě. Pokud nevíte, jak to udělat, najměte certifikovaného odhadce s licencí ČARM. Ti pracují s odchylkou maximálně ±3 %. To je přesnější, než kdybyste se spoléhali na svůj pocit.
2. Profesionální fotografie - největší vliv na prokliky
Na Sreality.cz a Bezrealitek.cz se lidé rozhodují v prvních 3 sekundách. A to podle fotek. Inzerát s 12 nebo více profesionálními snímky má 27 % vyšší prokliky než ten s pár špatně osvětlenými obrázky z telefonu.
Co musíte mít?
- Minimálně 12 fotek, pořízených širokoúhlým objektivem (16-24 mm)
- 3 panoramatické snímky (např. obývací pokoj od zdi ke zdi)
- 2 detaily - koupelna, kuchyň, parket, kachličky
- Technika HDR pro lepší světlo - zvláště v místnostech s malými okny
Profesionální fotograf vám stojí 1 500-2 500 Kč. To je investice, která se vrátí. Podle dat ProdávámNemovitost.cz z března 2025 jsou inzeráty s těmito fotkami 3x častěji otevírány. A když je inzerát otevřený, je šance na prohlídku 4x vyšší.
3. Home staging - zvětšete prostor, zvýšte hodnotu
Home staging není o tom, jak vypadá váš byt. Je to o tom, jak vypadá byt v hlavě kupujícího.
Odstraňte vše, co je osobní: fotky rodiny, hračky, knihy, magnety na lednici. Ty věci způsobují, že lidé nevidí potenciál. Podle průzkumu HomeStaging.cz z roku 2024 se byty s odstraněnými osobními věcmi prodávají průměrně o 17 dní rychleji.
Co dělat:
- Odstraňte 50 % nábytku - v bytě do 60 m² to opticky zvětší prostor o 25 %
- Zapněte všechna světla - minimálně 300 lux v obývacím pokoji
- Otevřete rolety a okna - přirozené světlo je nejlepší marketing
- Použijte jednoduchou dekoraci: jedna větší květina, čisté podložky, světlé záclony
Průměrná cena home stagingu je 8 500 Kč. Ale návratnost je 1:8,5 - to znamená, že za každých 1 000 Kč vložených do stagingu získáte 8 500 Kč navíc v prodejní ceně nebo 14 dní kratší dobu prodeje.
4. Buďte připraveni na prohlídky - rychlost je klíč
Když někdo zavolá na prohlídku, máte 30 minut na odpověď. Pokud nezavoláte do 30 minut, pravděpodobnost prodeje klesá o 40 %. To říkají realitní makléři v Praze a Brně. A nejde jen o rychlost - jde o možnost.
Umožněte prohlídky:
- Pracovní dny: 16:00-20:00
- Víkendy: 10:00-18:00
- Minimálně 3-5 prohlídek týdně
Studie z Realitní kanceláře Realitní Maklérka ukazuje: nemovitosti s prohlídkami do 24 hodin se prodávají za 32 dní. Ty, kde je třeba čekat 3-5 dní, zůstávají na trhu 68 dní. A víte co? 68 % negativních recenzí na Google se týká právě toho: „Nemohli jsme domluvit prohlídku.“
5. Vyberte si správnou realitní kancelář - ne každá je stejná
Nejde jen o to, kdo vám napsal inzerát. Jde o to, kdo má přístup k lidem, kteří hledají přesně váš typ nemovitosti.
85 % kvalitních kanceláří v ČR vlastní interní databázi předkvalifikovaných kupujících. To znamená: když vám byt připadne vhodný, nečekají na inzerát - hned vás kontaktují.
Kritéria, která byste měli hledat:
- Úspěšnost prodeje v lokalitě nad 85 %
- Průměrná doba prodeje pod 50 dní
- Možnost virtuální prohlídky 360° (už 89 % kanceláří ji nabízí)
- Fotografie do 48 hodin po podepsání smlouvy
Poplatek je 3-4,5 %. Ale ekonomická analýza PKF Apogeo z ledna 2025 ukazuje: lidé, kteří používají kvalitní makléře, vydělají o 6,2 % více než ti, kteří prodávají sami. A to bez slevy.
6. Příprava před prohlídkou - čistota a atmosféra
Před každou prohlídkou udělejte tři věci:
- Uklidte - odstraňte všechny věci z kuchyně, z koupelny, z poliček. Nechávejte jen základní potřeby.
- Odčištěte - všechny povrchy, okna, podlahy. Profesionální úklid za 1 200 Kč zkrátí dobu prodeje o 9-14 dní.
- Navoďte atmosféru - zapněte topení, zapněte světlo, otevřete okna, zapalte vůni (ne moc - jen jemně, jako čerstvě umyté prádlo).
84 % kupujících říká, že čistota je rozhodující. A když je byt čistý a příjemný, lidé začnou představovat, že tam žijí. A to je ten moment, kdy se rozhodnou koupit.
Co se stane, když to uděláte všechno?
Podle Marka Huska, šéfredaktora RealitaHruskova.cz, který analyzoval 500 prodejů v roce 2024:
- Nemovitosti, které splňují všechny 6 kritérií, se prodávají za 28 dní.
- Nemovitosti, které splňují jen 1-2 kritéria, zůstávají na trhu 112 dní.
Rozdíl je 84 dní. A to znamená: pokud máte měsíční náklady na údržbu 3 500 Kč, ušetříte 9 800 Kč - bez slevy.
A když se podíváte na čas roku: v březnu a dubnu se byty prodávají o 18 dní rychleji než v lednu nebo únoru. 63 % kupujících začíná hledat bydlení na jaře. Takže pokud chcete rychle prodat, nečekáte na jaro - začínáte připravovat už teď.
Co dělají lidé, kteří prodali rychle?
Na Facebooku v skupině „Realitní rady ČR“ uživatelka Petra Nováková prodala byt za 14 dní. Před třemi lety jí to trvalo 5 měsíců. Co se změnilo? Profesionální fotografie, home staging, a prohlídky vždy do 24 hodin.
Na Redditu „PrahaMakler“ říká: „Když někdo zavolá, odpovídej hned. Nezavoláš do 30 minut, ztrácíš 40 % šance.“
Na Trustpilotu mají nejlepší hodnocení kanceláře, které fotí do 48 hodin a umožňují prohlídky do 24 hodin. A naopak - 68 % záporných recenzí na Google se týká jediné věci: „Nemohli jsme domluvit prohlídku.“
Trh se mění. Do roku 2026 se podle HypoNamiru.cz podíl nemovitostí prodaných za méně než 30 dní zvýší z 28 % na 41 %. Proč? Protože lidé se učí. A vy můžete být mezi těmi, kteří se učí teď.