Rekonstrukce bytu není jen otázka nového podlahového obkladu nebo nových oken. Pokud chcete dělat větší změny - například přesunout stěnu, vyměnit koupelnu, nebo změnit vzhled fasády - musíte to mít stavební povolení nebo alespoň ohlášku rekonstrukce. A právě to je místo, kde většina lidí ztrácí čas, peníze a nervy. V roce 2026 je proces podstatně jednodušší než před pěti lety, ale stále je potřeba znát pravidla. Pokud to uděláte špatně, můžete skončit s pokutou, nuceným odstraněním práce nebo s nemožností prodat byt. Zde je přesný návod, jak to udělat správně.
Stavební povolení nebo ohláška? Co je pro vás správné?
První otázka, kterou si musíte položit: je vaše rekonstrukce taková, že vyžaduje stavební povolení, nebo stačí jen ohláška? To rozhoduje o celém procesu.
Stavební povolení potřebujete, pokud:
- Zasahujete do nosných konstrukcí (např. přesouváte stěnu, která drží strop nebo střechu)
- Měníte vzhled fasády (barva, okna, balkóny, výklenky)
- Měníte užívání bytu (např. z bytu na kancelář nebo na ubytování)
- Rekonstruujete byt v památkově chráněném domě
Ohláška rekonstrukce stačí, pokud:
- Děláte jen vnitřní úpravy - nové potěry, nové koupelny, nové kuchyně
- Neměníte nosné stěny ani vzhled budovy zvenčí
- Neměníte účel bytu
Ohláška je rychlejší a levnější. Stavební úřad ji musí schválit do 30 dnů a nemusíte čekat na kolaudaci. Pokud rekonstrukci provedete bez povolení, když ho potřebujete, může to stát až 15 000 Kč pokuty a náklady na odstranění práce.
Kdo podává žádost? Vlastník nebo družstvo?
Je důležité vědět, kdo má právo podat žádost. Pokud máte byt ve vlastním vlastnictví, podáváte žádost sami. Ale pokud byt patří družstvu, musí to podat družstvo jako celek. Vlastník jednotky může jen navrhnout rekonstrukci a požádat o souhlas.
V případě bytu v společenství vlastníků jednotek (SVJ) je potřeba souhlas předsedy SVJ. Bez něj stavební úřad žádost ani nezahájí. To znamená, že pokud chcete změnit vzhled fasády nebo přesunout stěnu, musíte se domluvit s ostatními vlastníky. Někteří sousedé odmítají podepsat, pokud nezískají finanční kompenzaci za hluk nebo ztrátu pohodlí. V praxi to znamená, že u starších paneláků může získání souhlasů trvat i 3 měsíce.
Co musíte mít k žádosti? Projektová dokumentace
Bez kvalitní dokumentace se neobejdete. Stavební úřad ji nevyžaduje jen tak pro zábavu. Musí obsahovat:
- Půdorysy všech podlaží (s označením změn)
- Řezy a pohledy budovy (zejména pokud měníte fasádu)
- Statický posudek (pokud zasahujete do nosných konstrukcí)
- Požárně bezpečnostní řešení
- Vyjádření správců sítí (voda, elektřina, plyn, odpad)
- Technickou zprávu o energetické náročnosti budovy
Projektovou dokumentaci musí zpracovat autorizovaný projektant. To není náhodný architekt z Facebooku. Musí mít platnou autorizaci podle stavebního zákona. Cena za projekt se pohybuje od 15 000 do 40 000 Kč, podle složitosti. Ale nešetřete tímto. Podle průzkumu GServis.cz z roku 2025 je 27 % všech žádostí odmítnuto kvůli neúplné dokumentaci. Jedna chybějící podpis od souseda nebo neaktuální energetický posudek může způsobit prodlevu 4-6 týdnů.
Energetická náročnost - nový požadavek od ledna 2025
Od začátku roku 2025 je povinné, aby rekonstruovaný byt splňoval minimální třídu energetické náročnosti E. To znamená, že i když děláte jen vnitřní úpravy, musíte mít technický posudek, který dokazuje, že vaše rekonstrukce nezhorší energetickou náročnost domu. Pokud je váš byt v domě s nízkou účinností, může být nutné zlepšit izolaci stěn, vyměnit okna nebo zvýšit účinnost vytápění.
Technický posudek stojí 5 000-10 000 Kč. Ale pokud ho nepředložíte, stavební úřad žádost nepřijme. To je novinka, kterou mnoho lidí přehlíží. Většina projektantů už to včas zahrnuje, ale pokud si vyberete levnějšího, můžete zjistit, že dokumentace je neplatná.
Podání žádosti - jak to udělat rychle?
Od roku 2025 je podání žádosti o stavební povolení přes Portál stavební správy povinné. Listinná forma už neexistuje. Vše musíte nahrát elektronicky - dokumenty, podpisy, vyjádření. To zkracuje dobu zpracování o 15-20 %.
Nejčastější chyba? Lidé nahrávají dokumenty ve špatném formátu. Vše musí být ve formátu PDF/A, s digitálním podpisem. Pokud je něco špatně, úřad vás požádá o doplnění - a to znamená, že se vám začne počítat nová lhůta.
Podávejte žádost na stavební úřad, který má kompetenci pro vaši obec. Pokud bydlíte v Jabloneci nad Nisou, jde o úřad v Jabloneci. Není potřeba cestovat do Prahy.
Kolik to trvá? Lhůty a realita
Stavební zákon říká, že úřad má na vyřízení žádosti 30-60 dnů. Ale realita je jiná. V praxi to trvá 75-90 dnů, protože:
- Úřad požaduje doplnění dokumentace
- Čeká na vyjádření požární ochrany nebo hygienické služby
- Je potřeba získat souhlas sousedů a ti se prodlevují
Ohláška rekonstrukce se ale vyřizuje rychleji - průměrně za 18-25 dnů. Někteří lidé ji získali za 14 dnů, kdy měli všechno dokonale připravené.
Co se změnilo v roce 2026? Zavedený je AI-assistent na Portálu stavební správy. Když nahráváte dokumenty, systém vám automaticky řekne, co chybí. V pilotních oblastech to snížilo počet chyb o 35 %. V roce 2026 bude tento systém dostupný pro všechny obce v Česku. To znamená, že v blízké budoucnosti bude možné podat žádost a získat odpověď za méně než 30 dnů.
Co dělat, když už rekonstrukci jste udělali?
Někdo říká: "Začal jsem dělat, protože jsem si myslel, že to není potřeba." Pokud už jste začali, nemusíte panikařit. Existuje možnost požádat o dodatečné stavební povolení do 30 dnů od dokončení práce.
Ale: musíte dokázat, že vaše rekonstrukce není v rozporu s územním plánem, stavebními normami a požadavky na bezpečnost. To znamená, že budete potřebovat expertní posudek - a ten stojí 8 000-15 000 Kč. Většinou je to dražší než kdybyste to měli udělali správně od začátku.
Tipy, které vás ušetří čas a peníze
- Před podáním žádosti si zavolejte na stavební úřad a zeptejte se: "Co potřebuji k ohlášce/povolení?" - mnoho úřadů má připravené seznamy.
- Nechte projektanta zkontrolovat, zda máte všechny souhlasy. Někdy stačí jeden soused, který odmítne podepsat.
- Pokud je vaše rekonstrukce jednoduchá, zvažte ohlášku místo povolení. Ušetříte 5 000-10 000 Kč a 30-45 dnů.
- Nepoužívejte "levné" projektanty z Facebooku. Zkontrolujte jejich autorizaci na stránkách České komory stavebních inženýrů.
- Upravte vzhled fasády jen tehdy, když máte souhlas všech vlastníků. Většina problémů vzniká právě zde.
Co se bude dít v roce 2027?
Ministerstvo pro místní rozvoj plánuje, že do roku 2027 bude celý proces získávání povolení pro standardní rekonstrukci bytu trvat maximálně 30 dnů. Vše bude automaticky kontrolováno - systém bude porovnávat váš projekt s územním plánem, stavebními normami a energetickými požadavky. Listinná forma bude zrušena úplně. To je dobře. Ale odborníci varují: přílišné zjednodušení může vést k rizikům. V roce 2024 bylo 12 % všech nehod při rekonstrukcích způsobeno nelegálními pracemi. Proto je důležité, aby každý krok byl dokumentován a schválen.
Rekonstrukce bytu není jen o krásném výsledku. Je to o zodpovědnosti, dokumentaci a včasném plánování. Pokud to uděláte správně, získáte nejen nový byt, ale i klid. A to je víc než jen peníze.
Je potřeba souhlas sousedů, pokud dělám rekonstrukci jen uvnitř bytu?
Ne, pokud rekonstrukce neovlivňuje nosné konstrukce, fasádu nebo společné části domu (např. chodby, schody, výtah). V takovém případě stačí ohláška rekonstrukce a není potřeba žádný souhlas sousedů ani společenství. Ale pokud například přesouváte stěnu, která je společná s sousedem, nebo vyměňujete větrací kanál, který je společný, je potřeba jeho souhlas.
Můžu dělat rekonstrukci bytu v památkově chráněném domě?
Ano, ale proces je složitější. V každém případě je potřeba stavební povolení a souhlas Národního památkového ústavu (NPU). NPU vyžaduje, aby se zachovaly původní prvky fasády, okna, dekorace. Vnitřní úpravy můžete dělat volněji, ale i tam může být potřeba schválení. Celý proces trvá průměrně o 45 dnů déle než u běžného bytu.
Co se stane, když rekonstrukci provedu bez povolení?
Stavební úřad může vydat rozhodnutí o nuceném odstranění rekonstrukce. Můžete být pokutován až za 15 000 Kč. Navíc budete mít problémy při prodeji bytu - kupující a banka budou chtít doklad o povolení. Pokud se rozhodnete požádat o dodatečné povolení, musíte zaplatit i náklady na expertní posudek, což může stát až 15 000 Kč. Je to drahé a nejisté.
Je potřeba stavební povolení pro výměnu oken?
Pokud vyměňujete okna za stejného typu a rozměru, není potřeba povolení - stačí ohláška. Pokud ale měníte tvar, barvu nebo velikost oken, nebo pokud vyměňujete okna v památkově chráněném domě, je potřeba stavební povolení. Většina lidí přehlíží, že změna barvy nebo tvaru oken je považována za změnu vzhledu fasády.
Můžu si sám zpracovat projektovou dokumentaci?
Ne. Projektová dokumentace musí být zpracována autorizovaným projektantem. Sám si můžete nakreslit návrh, ale stavební úřad ho nepřijme. Autorizovaný projektant musí podepsat dokumenty a zaručit, že splňují zákony. To je zákon - nevolba.
Jak dlouho mám čas začít rekonstrukci po získání povolení?
Po získání stavebního povolení máte 2 roky na začátek rekonstrukce. Pokud nezačnete v tomto období, povolení ztrácí platnost. Pokud ale začnete a pak přerušíte práce, můžete požádat o prodloužení. V případě ohlášky musíte začít do 2 let, jinak ohláška zaniká.