Stavební povolení pro rekonstrukci bytu není jen formální krok. Pokud ho přeskočíte, můžete skončit s pokutou, nuceným odstraněním úprav nebo nemožností prodat byt. V roce 2026 je proces mnohem jednodušší než před pěti lety, ale stále platí jedno: nekompletní dokumentace znamená prodlevu. A ta může stát desítky tisíc korun a měsíce času.
Co je rozdíl mezi povolením a ohláškou?
Nemusíte vždy vyžadovat stavební povolení. Pokud vaše rekonstrukce zůstává v rámci vnitřních úprav - například přesunete zdi, vyměníte podlahy, přepracujete koupelnu nebo upravíte elektroinstalaci - a nezasahujete do nosných konstrukcí ani neměníte vzhled fasády, postačí ohláška rekonstrukce. Tuto ohlášku vydá stavební úřad do 30 dnů od podání. Na jejím základě můžete začít práce, ale musíte je dokončit do dvou let. Pokud ne, ohláška ztrácí platnost a musíte podat novou.
Stavební povolení potřebujete, když:
- měníte nosné stěny, sloupy nebo stropy
- měníte vzhled fasády (barva, okna, balkóny)
- měníte užívání bytu (např. z bytu na kancelář)
- zvětšujete plochu bytu (např. připojením terasy)
- rekonstruujete byt v památkově chráněném domě
Podle dat Ministerstva pro místní rozvoj z roku 2025 bylo 65 % všech rekonstrukcí bytů v ČR jen ohláškou. To znamená, že většina lidí vlastně nepotřebuje komplikované povolení - jen správně rozpoznat, co dělá.
Kdo a jak podává žádost?
Je-li byt ve vašem vlastnictví, podáváte žádost vy sami. Ale pokud jste členem bytového družstva, musí žádost podat družstvo - ne vy. V případě bytu ve společenství vlastníků jednotek (SVJ) potřebujete souhlas předsedy SVJ. Bez něj stavební úřad žádost ani nezahájí.
Je-li rekonstrukce zahrnuta ve společných částech domu - například přesunutí klimatizace na fasádu nebo výměna oken ve všech bytích - je potřeba souhlas všech spoluvlastníků. Pokud někdo odmítne, stavební úřad převede řízení do plného stavebního řízení, kde se řeší námitky a můžete být nuceni upravit plán.
Co musí obsahovat projektová dokumentace?
Bez kvalitní dokumentace se neobejdete. A ta nesmí být vytvořená někým, kdo nemá oprávnění. Musí ji zpracovat autorizovaný projektant podle § 112 stavebního zákona.
Dokumentace musí obsahovat:
- technický popis stavby
- půdorysy, řezy a pohledy (včetně změn)
- statický posudek (pokud se mění nosné konstrukce)
- požárně bezpečnostní řešení
- vyjádření správců sítí (voda, elektřina, plyn, odpad)
- energetický posudek podle nových norem pro rok 2026
- souhlas SVJ nebo družstva
Novinka roku 2026: energetický posudek musí dokazovat, že po rekonstrukci byt dosáhne alespoň třídy E energetické náročnosti. Pokud jde o starý panelák, to znamená výměnu oken, zateplení stěn nebo modernizaci vytápění. Cena tohoto posudku se pohybuje mezi 5.000 a 10.000 Kč. Je to investice, která zabraňuje pozdějším problémům s prodejem.
Statický posudek potřebujete jen tehdy, když přesouváte stěny, vybíráte strop nebo měníte zatížení. Zpracování státu stojí 8.000-15.000 Kč. Ale bez něj nezískáte souhlas hasičů - a bez nich nezískáte povolení.
Elektronické podání: jak to funguje v 2026?
Od ledna 2025 je listinné podání žádosti téměř zaniklé. Většina lidí už používá Portál stavební správy. V roce 2026 je 82 % všech žádostí podáno elektronicky - oproti 42 % v roce 2023.
Proč to má význam?
- Ušetříte 15-20 % času na zpracování
- Můžete sledovat stav žádosti online
- Neztratíte žádný dokument
- Stavební úřad vám automaticky pošle upozornění, pokud něco chybí
Na Portálu si vytvoříte účet, nahrajete všechny soubory (PDF, DWG, JPG) a podepíšete je elektronickým podpisem. Pokud nemáte certifikovaný podpis, můžete použít bankovní identitu nebo Českou poštu pro ověření identity. Nezapomeňte: všechny dokumenty musí být ve formátu, který přijímá Portál - jinak je odmítnou.
Ve všech větších městech, včetně Plzně, už stavební úřady nepřijímají papírové žádosti. Pokud přijedete s papíry, budou vám je vrátit.
Kdy a kde podat žádost?
Žádost podáváte vždy na stavební úřad, který má kompetenci pro vaši obec. Pokud bydlíte v Plzni, jde o Městský úřad Plzeň - odbor stavebního řízení. Nezaměňujte ho s obecním úřadem - to jsou dvě různé věci.
Lhůta na vyřízení žádosti je podle zákona 30-60 dnů. V praxi to ale trvá 75-90 dnů, protože úřady mají zpoždění. Pokud máte kompletní dokumentaci a podáváte elektronicky, můžete počítat s 45-60 dny.
Největší zdržení vzniká, když:
- chybí podpis souseda
- není aktualizovaný energetický posudek
- statický posudek neobsahuje plán evakuace
- nebyl získán souhlas hasičů
Podle průzkumu GServis.cz z roku 2025 je 45 % všech zpoždění způsobeno neúplnou dokumentací. A to je úplně zbytečné.
Co dělat, když už jste začali?
Někdo si myslí, že „jen trochu“ přesune zídku a nikdo to nezjistí. To je nebezpečná iluze. Pokud se stavební úřad dozví, že jste začali bez povolení, může vás penalizovat pokutou až 500.000 Kč. A musíte zastavit práce.
Ještě horší je, když už máte hotovou rekonstrukci. V takovém případě můžete podat dodatečné stavební povolení do 30 dnů od zjištění. Ale musíte dokázat, že vaše úprava nesporí s územním plánem a stavebními normami. To znamená: nový statický posudek, nový energetický posudek, nové vyjádření hasičů - a všechno za vaše peníze. Celkově to může stát 15.000-25.000 Kč. A to je drahá lekce.
Co vás čeká po povolení?
Po vydání povolení můžete začít práce. Ale nezapomeňte:
- Práce musíte zahájit do dvou let od vydání povolení - jinak ztrácíte právo.
- Práce musí být prováděny podle schváleného plánu. Pokud se rozhodnete změnit například typ oken, musíte to nejprve odsouhlasit s úřadem.
- Po dokončení musíte oznámit stavebnímu úřadu dokončení rekonstrukce. U ohlášky to stačí jednoduše oznámit. U povolení se vyžaduje kolaudace - kontrola úřadu, zda je vše podle schváleného plánu.
Pro ohlášku kolaudace není nutná. Pro povolení ano. A ta může stát 5.000-10.000 Kč a trvat 30-45 dnů. Ale je to nezbytné - jinak nemůžete byt prodat nebo získat hypotéku.
Tipy od odborníků
Ing. Martin Novák, stavební specialista s 15 lety zkušeností, říká: „Nejčastější chyba je, že lidé podají dokumentaci bez kontrolního seznamu. Jedna chybějící podpis od souseda nebo neaktuální energetický posudek způsobí prodlevu o 4-6 týdnů.“
Prof. Jiří Dvořák z ČVUT doporučuje:
- Před podáním žádosti si zavolejte na stavební úřad a požádejte o seznam potřebných dokumentů - každý úřad má trochu jiné požadavky.
- Pokud jde o starý dům, získávejte souhlasy sousedů předem. Někteří lidé požadují kompenzaci za hluk a prach. V Praze a Brně se už stává, že sousedé přijímají 2.000-3.000 Kč za souhlas.
- Nechte si projektantem připravit kontrolní seznam před podáním. Většina odborníků to dělá zdarma jako součást služby.
Na fórech jako Forum.CZ a Reddit se často objevuje otázka: „Můžu rekonstruovat byt bez povolení?“ Odpověď je jasná: ne. Alespoň ne bez rizika. V roce 2024 bylo zaznamenáno 12 % více nehod při nelegálních rekonstrukcích - zranění, požáry, úrazy. To není jen byrokracie. To je bezpečnost.
Budoucnost: co se bude dít v roce 2027?
Do konce roku 2026 bude na Portálu stavební správy dostupný AI-assistant, který vám automaticky zkontroluje dokumentaci. Pokud něco chybí, řekne vám to hned. V roce 2027 se plánuje, že stavební povolení pro standardní rekonstrukci bytu bude trvat maximálně 30 dnů.
Stále platí: kvalitní příprava = rychlé povolení. A rychlé povolení = ušetřené peníze a nervy.