Prodat byt není jen otázka ceny. Je to otázka, kde ho ukážete. Pokud ho vložíte na špatný portál, můžete čekat měsíce - a přitom se vás nikdo nezeptá. Naopak, když vyberete správné místo, může zájemce zavolat už za dva dny. V Česku je teď přes 50 realitních portálů. Ale 90 % zájemců hledá na třech. Zbytek je jen šum. Zkusme to rozložit jednoduše.
Největší hráči: kde najdete skutečné zájemce
Sreality.cz je největší. Měsíčně ho navštěvuje přes 1,5 milionu lidí. To je více než celá Praha. Každý pátý zájemce o byt v Česku začíná právě tady. Pokud chcete, aby váš byt viděl co nejvíce lidí, je to vaše první volba. Inzerát tam stojí 1 200 Kč za 30 dní. Zvýší to náklady, ale i šanci na rychlý prodej. Podle realitních konzultantů má inzerát na Sreality.cz o 47 % vyšší pravděpodobnost, že se byt prodá během prvních dvou týdnů.
Reality.iDNES.cz je druhý největší. Měsíčně ho navštěvuje 500 000 lidí. Výhoda? Je součástí iDNES, což znamená, že lidé mu věří. Není to jen realitní portál - je to důvěryhodný zdroj informací. Téměř 15 % všech poptávek po bytích v Česku přichází odtud. Cena za inzerát začíná na 500 Kč, ale můžete si vybrat balíčky s více fotkami nebo výraznějším umístěním. Pro některé prodejce je to dokonalá alternativa k Sreality - levnější, ale stále s vysokým dosahem.
Reality.cz je starší zákazník. Existuje od roku 1999 a má kolem 400 000 návštěvníků měsíčně. Je dobrý pro byty v menších městech nebo pro starší generaci, která ho stále používá. Nabízí podobné služby jako ostatní, ale nemá tak silný vliv na rychlost prodeje. Pokud máte byt v historickém centru nebo v regionu, kde lidé stále čtou noviny, může být užitečný doplněk.
Co dělat, když nechcete platit?
SuperHome.cz je jediný portál, který vám umožňuje zdarma vložit byt - bez jakýchkoli skrytých poplatků, bez provizí, bez reklam. Ano, opravdu zdarma. Prodejce si vytvoří účet, nahrává fotky, popíše byt a je to. Není tu žádný makléř, žádný bot, žádný spam. Výhoda? Čistota. Lidé, kteří tam hledají, opravdu chtějí koupit. Nevýhoda? Návštěvnost je malá - jen 30 000-40 000 lidí měsíčně. To je pětkrát méně než na Reality.iDNES.cz.
Proč to tedy používat? Protože když máte byt v dobré lokalitě, v dobrém stavu a máte kvalitní fotografie, můžete ho prodat i bez velkého portálu. Někteří lidé tam hledají přesně tohle - přímý kontakt s vlastníkem. A když se vám podaří najít takového zájemce, ušetříte tisíce korun na provizi. Pro soukromé prodejce je to jedna z nejchytřejších možností.
Co se vyplatí vynechat
Bazoš a Hyperinzerce jsou zdarma. Zní to skvěle. Ale podívejte se na to jinak. Většina inzerátů tam nejsou od soukromých prodejců. Jsou tam od realitních kanceláří, které chce získat nové klienty. Zájemci, kteří tam volají, často nechtějí koupit byt - chtějí, aby jim někdo řekl, jaký je trh, jaká je cena, a pak si to zkusí jinde. Někdo na Bazoši prodával 8 měsíců, než pochopil, že 70 % zájemců byli makléři. To je čas, který jste nikdy nevrátíte.
UlovDomov.cz je skvělý pro pronájem. Ale pro prodej? Téměř nepoužitelný. Má jen 14 000 zájemců o bydlení - a ti hledají nájem, ne koupě. MoravskéReality.cz je dobrý pro Moravu, ale pokud byt máte v Plzni nebo Ostravě, nevyplatí se tam vkládat. CinkCink a Realhit.cz mají jen několik tisíc návštěvníků. Skoro nikdo tam nevidí váš byt. A pokud nevidí, nepřijde.
Co dělat s fotkami a popisem
Největší chyba, kterou lidé dělají? Špatné fotografie. 65 % zájemců se odváží od inzerátu, když vidí tmavý byt, špatně osvětlený kuchyň nebo fotku z odrazového zrcadla. Profesionální fotografie zvyšují zájem o 40 %. Stačí, abyste zavolali někoho z lokalitní firmy - cena je kolem 1 500 Kč. To je méně než 1 % z ceny bytu. A zároveň to může znamenat desítky zájemců.
Popis? Nebejt to, že je to text. Je to příběh. Neříkejte: „Byt 3+1, 78 m², výhodná lokalita.“ Řekněte: „Byt v klidné ulici u parku, s novými okny a podlahou. Kuchyně má moderní linku, všechny elektrospotřebiče zůstávají. Děti mohou hrát venku hned za domem. Z balkonu vidíte stromy - ne budovy.“ Lidé kupují příběh. Ne plochu.
A nekopírujte stejný popis na všechny portály. Sreality.cz si lidé čtou jako noviny. Reality.iDNES.cz si čtou jako zprávy. SuperHome.cz si čtou jako dopis od známého. Přizpůsobte text. Věnujte každému inzerátu 15 minut. Univerzální inzerát funguje o 30 % hůře.
Jak kombinovat portály
Nikdy nevkládejte byt na 10 portálů. To je ztráta času. Měsíčně byste strávili 20 hodin jen vkládáním a opravováním. A většina těch portálů nemá ani 10 000 návštěvníků. To je jako prodávat byt na tržišti, kde je jen pět lidí.
Optimální je kombinace tří:
- Sreality.cz - pro maximální dosah.
- Reality.iDNES.cz - pro důvěryhodnost a další vlnu zájemců.
- SuperHome.cz - pro přímé kontakty bez makléřů.
To je vše. Pokud máte byt v Praze, Brně nebo Ostravě, stačí to. Pokud máte byt v malém městě, můžete přidat Reality.cz. Ale ne víc.
Co Facebook? Ten můžete použít jako doplněk. Vytvořte jednoduchý příspěvek: „Prodej bytu v Litoměřicích, 3+1, 78 m², nová kuchyně, výhodná lokalita. Fotky a detaily v inzerátu na Sreality.cz“. Nastavte cílení na okolí - 10 km kolem bytu. Za 500 Kč můžete oslovit 10 000 lidí. A když někdo zavolá, řekněte mu: „Mám inzerát na Sreality.cz - tam je všechno přesně popsané.“
Co se mění v roce 2025
Trh se polarizuje. Velké portály jako Sreality a iDNES rostou. Malé portály buď zanikají, nebo se specializují. SuperHome.cz se přeměňuje z portálu na platformu - plánuje přidat služby jako malíře, stěhovací firmy nebo účetní, kteří pomáhají s prodejem. To znamená, že v budoucnu můžete koupit byt a najít někoho, kdo vám všechno upraví - všechno v jednom místě.
Facebook se stává důležitějším. V roce 2025 se předpovídá, že 25 % všech prodejů bytů bude probíhat přes sociální sítě. Ale ne jako samostatný kanál. Jako doplněk. Jako rychlý způsob, jak oslovit sousedy, kamarády, lidi, kteří vás znají.
Naopak ceny na Sreality.cz rostou. Každý rok o 5 %. To znamená, že za dva roky bude základní inzerát stát 1 320 Kč. A to je důvod, proč SuperHome.cz a jiné bezplatné alternativy budou stále důležitější.
Když už jste vybrali portály - co dál?
Nechte inzerát na 30 dní. Po 14 dnech se podívejte, kolik lidí se na něj podívalo. Pokud je to méně než 500 návštěv, změňte fotky nebo popis. Pokud je to více než 1 000, ale nikdo nevolá, zkontrolujte cenu. Možná je příliš vysoká. Pokud se objeví zájemce, ale chce slevu, nevzdávejte se. Připravte se na vyjednávání. Nejde jen o cenu - jde o to, jestli byt funguje pro něj. Někdy stačí přidat výhodu: „Zůstává zde kuchyňská linka“, „Máme nové klimatizace“, „Za 200 metrů je nová škola“.
A pokud se byt neprodá za 60 dní, nezlobte se. To neznamená, že jste udělali chybu. Znamená to, že jste potřebovali více času. Nebo že trh je měněný. Ale pokud jste použili správné portály, máte šanci. A šance je větší, než kdykoli před 5 lety.
Je lepší prodávat byt s makléřem nebo sám?
Pokud máte byt v dobrém stavu, v dobré lokalitě a umíte dělat dobré fotografie, prodáte ho sám. Makléři berou 5-8 % z ceny. To je třeba 150 000 Kč na byt za 2 miliony. Sám to můžete udělat za 1 500 Kč na fotografie a 2 000 Kč na inzeráty. Prodej sám je rychlejší, když máte správné inzeráty. Makléř je užitečný, když máte byt, který je těžký prodat - například starý, špatně orientovaný nebo v neoblíbené lokalitě.
Kolik fotek potřebuji?
Minimálně 8-10. Kuchyně, obývací pokoj, ložnice, koupelna, balkon, chodba, venkovní prostor a detaily (např. nové okno, kachlová kamna, moderní koupelna). Nezahrnujte fotky z odrazových zrcadel. Nezahrnujte fotky s lidmi. Nezahrnujte fotky v špatném světle. Pokud máte něco, co je jedinečné - například výhled na řeku nebo zahrádku - dělejte z ní výraznou fotku.
Je lepší vložit inzerát hned nebo počkat na lépe počasí?
Vložte ho hned. Trh nemá sezónu. Lidé hledají byty celý rok. V zimě je méně lidí venku, ale více se dívá na počítači. V létě je více lidí venku, ale i více lidí hledá nový byt. Nečekáte na „ideální čas“. Čekáte na to, kdy budete připraveni. Pokud máte fotografie, popis a cenu, vložte to. První zájemce může být už za týden.
Co dělat, když mi zájemce řekne, že byt je příliš drahý?
Neříkejte „Ale to je cena trhu“. Řekněte: „Proč si myslíte, že je příliš drahý?“ Často to není o ceně. Je to o tom, že nevidí hodnotu. Zopakujte výhody: „Kuchyň je nová, nebudete muset nic dělat.“ „Balkon má výhled na stromy, ne na garáže.“ „Všechny elektrospotřebiče zůstávají.“ Změňte pohled. Nebo nabídněte malou slevu - ale jen pokud je to opravdu možné. Někdy stačí přidat klimatizaci nebo nové osvětlení. Ne vždycky potřebujete snížit cenu.
Můžu použít jen Facebook a vůbec nevkládat inzerát na portály?
Můžete, ale není to ideální. Facebook je dobrý pro rychlý kontakt - ale ne pro detaily. Lidé se tam nezaměřují na byty. Když někdo zavolá, musíte mu poslat všechno znovu: fotografie, popis, dokumenty. Na portálech je to všechno uložené. Zájemce se může podívat, porovnat, přemýšlet. Na Facebooku to je jako prodávat v obchodě - když odcházíte, zájemce zapomene. Portály jsou jako katalog. Facebook je jen zvonek.