Jak řešit odstoupení od smlouvy po zjištění vady nemovitosti

Koupil jste nemovitost, přestěhovali jste se, a pak najednou zjistíte - vada. Praskliny ve zdech, mokré stěny, špatná izolace, nebo dokonce nebezpečná stavba. A teď? Můžete smlouvu zrušit? Vrátit peníze? A co když prodávající říká, že to bylo vidět? Nebo že to jen potřebuje opravit? Víte, že v České republice máte právo na odstoupení od smlouvy, pokud je vada skrytá a vážná? Ale jen pokud to uděláte správně. Většina lidí to zkomplikuje sama - a pak ztratí všechno.

Co je skrytá vada a proč to dělá rozdíl?

Ne každá škoda je důvodem k odstoupení. Pokud je voda z potrubí na podlaze, to je údržba. Pokud je základ domu poškozený a stěny se pomalu rozpadají, to je skrytá vada. Podle občanského zákoníku (§ 2112) musí vada splňovat tři věci: 1) musela existovat už v okamžiku převzetí nemovitosti, 2) neměli jste o ní šanci vědět - ani kdybyste byli pozorní, a 3) projevila se až poté, co jste nemovitost převzali.

Příklad: Víte, že v domě byl před koupí výměněn kotel? To je normální. Ale když po dvou letech zjistíte, že podlahové topení bylo připojeno špatně a způsobuje praskliny v základech - to je skrytá vada. Nebo když si nevšimnete, že stěna je namočená, a potom zjistíte, že je to kvůli poškozenému hydroizolačnímu plátnu pod terasou. To nevidíte při prohlídce. To je skryté.

Naopak: Pokud je na okně prasklina, kterou jste viděli před koupí, nebo se v koupelně odlepila dlaždice - to není důvod k odstoupení. To je běžná údržba. A právo na odstoupení neplatí pro tyto věci. Soudy v ČR v roce 2021 v rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 1543/2020 jasně řekly: pokud vadu lze opravit, nemáte nárok na zrušení smlouvy. Máte nárok na opravu nebo snížení ceny. Odstoupení je krajní opatření.

Na jak dlouho máte čas?

Máte pět let. Ano, pět let od dne, kdy jste získali vlastnictví nemovitosti. To je dlouhá lhůta. V Německu je jen dva roky. V Rakousku tři. V Česku máte pět. To je jedna z nejsilnějších ochran kupujících v Evropě. Ale to neznamená, že můžete čekat. Pokud zjistíte vadu, musíte ihned reagovat. Pokud počkáte tři roky, a pak teprve napišete dopis, soud vás může považovat za zanedbávající svůj nárok. Nejvyšší soud ČR v rozhodnutí z března 2022 (sp. zn. 22 Cdo 2122/2021) potvrdil: pětiletá lhůta platí, ale nárok se nezachovává, pokud kupující zbytečně odkládá.

Ještě důležitější je jedna věc: pokud prodávající věděl o vadě a záměrně ji skryl, lhůta neplatí. Můžete uplatnit nárok i po 10 letech. To se stalo v Praze v roce 2021 - prodávající věděl, že základy jsou poškozené, ale v smlouvě napsal, že „vše v pořádku“. Soud mu to neodpustil. Vrátily mu peníze. A přidal mu i náhradu škody.

Krok za krokem: jak odstoupit od smlouvy

Neexistuje žádný jednoduchý vzorec. Ale existuje jasný postup. Pokud ho neprovedete správně, ztrácíte právo. Tady je to, co musíte udělat:

1. Okamžitě oznámení prodávajícímu - písemně, s potvrzením doručení. Nikdy jen telefonem. Nikdy jen zprávou. Musíte mít důkaz, že jste mu řekli, že je vada. Podle statistik advokátní kanceláře Švarc z roku 2022, 47 % nároků je zamítnuto právě proto, že kupující neodevzdal písemné oznámení.
2. Získat znalecký posudek - od akreditovaného znalce. To je nejdůležitější krok. Bez něj nemáte důkaz. Posudek musí jasně říct: vada existovala už před koupí, není způsobená vaší údržbou, a je závažná. Průměrně stojí 25 000 až 60 000 Kč. Ale to je investice, která může ušetřit miliony. Pokud vada je závažná, soud bez posudku nerozhodne.
3. Pokusit se o mimosoudní vyřízení - podle zákona o spotřebitelských sporůch je to povinné, pokud jste spotřebitel. To znamená, že musíte požádat Český úřad pro řešení spotřebitelských sporů, aby vás a prodávajícího spojil. V 63 % případů se to vyřeší bez soudu. Prodávající se často vydá, když vidí, že jste připraveni jít do soudu.
4. Podat žalobu - pokud mimosoudní řešení selže, podáte žalobu k příslušnému soudu. Soudní poplatek je 5 000 Kč, pokud nárok je do 200 000 Kč, nebo 10 000 Kč, pokud je vyšší. Soudní řízení trvá průměrně 14 měsíců. A stojí obě strany asi 125 000 Kč.

Nezapomeňte: odstoupení má retroaktivní účinek. To znamená, že smlouva se považuje za nikdy neuzavřenou. Vy vrátíte nemovitost, prodávající vrátí všechny peníze - včetně poplatků, úroků, nákladů na bydlení, které jste měli. To je základní princip. Soud v Praze v roce 2019 (sp. zn. 7 Cdo 289/2019) to potvrdil: návrat do původního stavu je povinný.

Co se stane, když vada není závažná?

Ne každá vada vede k odstoupení. Pokud je vadou jen prasklina v základové desce, kterou lze opravit betonem, nebo pokud je špatná izolace, ale střecha nekape - soud vám neudělí odstoupení. V rozhodnutí z února 2021 (sp. zn. 22 Cdo 1543/2020) Nejvyšší soud ČR jasně řekl: pokud vadu lze odstranit, máte nárok pouze na opravu nebo snížení ceny.

Příklad: Koupili jste byt za 3 miliony Kč. Zjistíte, že v koupelně je špatně vedené odpadní potrubí - voda se někdy vrací zpět. Oprava stojí 80 000 Kč. Můžete požadovat snížení ceny o 80 000 Kč. Nebo požadovat, aby prodávající opravu provedl. Ale nemůžete požadovat, aby vám vrátil celý byt. To by bylo nesrovnatelné. Soudy to hodnotí podle poměru: je vadu možné opravit? Je cena opravy malá oproti celkové ceně nemovitosti? Pokud ano - odstoupení neplatí.

Co vám může pomoci před koupí?

Nejlepší způsob, jak se vyhnout tomuto celému procesu, je nepřijít do situace, kdy budete muset odstoupit. Před koupí proveďte tyto věci:

• Nejde o vizuální prohlídku - pokud jen prohlédnete byt s makléřem, můžete přijít o milion. V roce 2023 průzkum GfK ukázal: 66 % kupujících nevědělo o skrytých vadách. Nejčastější: základy (28 %), elektrická instalace (22 %), zateplení (19 %).
• Objednejte energetický audit - stojí 15 000-30 000 Kč. Ukáže vám, kde je teplo uniká, jestli je izolace dostatečná, a často i skryté vlhkosti.
• Požádejte o termovizi - kamera, která ukazuje teplotní rozdíly ve zdech. Může odhalit vlhkost, kterou nevidíte. V roce 2023 ji používalo 38 % kupujících - oproti 12 % v roce 2019. Ti, kdo ji použili, hlásili o 47 % méně vad po koupi.
• Požádejte o 3D skenování - některé kanceláře to dělají. Vytvoří digitální model domu a ukážou vám, kde jsou praskliny, které nevidíte.
• Požádejte o výpis z katastru - zkontrolujte, zda byly provedeny opravy, které nejsou v smlouvě uvedené.

JUDr. Michal Šimk z AZ Legal říká: „Investice 25 000 Kč před koupí vám může ušetřit 500 000 Kč později.“

Co se změní v budoucnu?

Ministerstvo spravedlnosti připravuje novelu občanského zákoníku. Plánuje se zkrátit lhůtu na odstoupení z 5 na 3 roky - ale jen pro ty, kteří provedli profesionální prohlídku. Pro ty, kteří ne, zůstane 5 let. Cílem je způsobit, aby lidé nečekali, až se vada projeví, ale koupili s vědomím rizika.

Prodávající budou mít ještě větší povinnost: musí před koupí všechny známé vady uvedené v smlouvě - i ty, které jsou zjevné, pokud mohou ohrozit bezpečnost. To je nové. V roce 2022 Ústavní soud už řekl, že pokud vada může způsobit zřícení, musí být uvedena. To se teď přenáší do zákona.

Experti z Univerzity Karlovy předpovídají: pokud novela projde, počet sporů o odstoupení klesne o 25-30 % do roku 2026. Ale to neznamená, že byste měli čekat. Teď máte právo. A pokud ho nevyužijete správně, ztratíte ho.

Co dělat, když vám prodávající říká „to jste měli vidět“?

Nejčastější odpověď prodávajícího: „To bylo vidět.“ Nebo: „To je běžná údržba.“ Nebo: „To jste měli zkontrolovat.“

Co na to říct? Řekněte: „Podle § 2112 občanského zákoníku je vadou, kterou jsem nemohl zjistit při vynaložení náležité pečlivosti. Pokud jste měl nějaké výstavby nebo opravy, které jste nezveřejnil, pak jste porušil povinnost upozornit. Zákon vás v tomto případě nechrání.“

Bez znaleckého posudku to nezvládnete. Ale s ním ano. A soudy to většinou uznají. V roce 2023 bylo 1 247 úspěšných případů odstoupení. To znamená, že 12,7 % všech sporů o nemovitosti končí odstoupením. A většina z nich byla úspěšná, protože kupující měl důkaz.

Co dělat, když se vám to nezdaří?

Pokud jste provedli vše správně - oznámili vady, měli znalecký posudek, pokoušeli jste se o vyrovnání - a soud vám odmítl odstoupení, zůstává vám jedna možnost: odvolání. Ale to je už druhý krok. Většina lidí, kteří se pokusili odstoupit a neuspěli, udělali chybu už na začátku: nezjistili vady včas, nezískali důkaz, nebo se neobrátili k advokátovi.

Pokud jste v situaci, kde vás soud nepodpořil, neztrácejte čas. Zkontrolujte, jestli jste měli:

• Písemné oznámení s doručením?
• Akreditovaný znalecký posudek?
• Dokazujete, že vada existovala před koupí?
• Dokazujete, že jste o ní nevěděl?

Je to jako když jste šli na lékaře, ale nevzal jste si výsledky vyšetření. Bez důkazů neexistuje právo. Víte, že 78 % lidí, kteří se pokusili odstoupit, potřebovali právní pomoc? Nejsou hlupáci. Jen nevěděli, co dělat. Vy teď víte. A teď můžete udělat to, co ostatní neudělali - získat to, co vám patří.

Jméno

Email

Webová stránka

Komentáře