Jak nepřijít o zálohu při koupi nemovitosti: klíčové kroky a chyby, které vás mohou stát stovky tisíc

Stovky tisíc korun. To je to, co můžete ztratit, když se při koupi nemovitosti nezajímáte o to, jak záloha funguje. Mnoho lidí si myslí, že stačí podepsat rezervační smlouvu, zaplatit pár procent z ceny bytu a už je vše v pořádku. Ale v praxi to tak není. Každý rok stovky kupujících přicházejí o celé zálohy, i když nebyli vinen. A často to není kvůli podvodu, ale kvůli jednoduchému zanedbání - nečetli smlouvu, nekontrolovali právní stav nemovitosti, nezajistili si bezpečnou úschovu peněz.

Co je rezervační smlouva a proč je to nebezpečné?

Rezervační smlouva je právní nástroj, který slouží k tomu, aby si zájemce o nemovitost rezervoval nárok na koupi. Většinou se k ní připojuje rezervační záloha - obvykle 3 % až 10 % kupní ceny. Tato částka je většinou zaplacena předem, aby prodávající věděl, že zájemce je vážný. Ale zde začínají problémy.

Rezervační smlouva není kupní smlouva. To znamená, že nemovitost je stále vlastněna prodávajícím, a pokud se něco nepovede, můžete ztratit peníze. Mnoho lidí si myslí, že pokud banka hypotéku neposkytne, záloha se automaticky vrátí. To je iluze. Pokud smlouva neobsahuje jasnou podmínku o vrácení zálohy v případě odmítnutí úvěru, můžete být na hraně.

Podle modernipravnik.cz je rezervační smlouva obvykle podmíněna složením rezervační zálohy, která činí typicky 3-10 % z kupní ceny nemovitosti. Ale co se stane, když se v katastru objeví zástavní právo, které prodávající nevěděl? Nebo když předkupní právo má soused? Nebo když se zjistí, že nemovitost má skryté vady - například nelegální přístavbu? Pokud smlouva neříká, že v takovém případě máte právo na vrácení, záloha zůstane prodávajícímu. A to i když jste vy byli připraveni koupit, ale nebyli schopni.

Největší chyba: nečíst smlouvu

Více než 60 % případů ztráty zálohy vzniká proto, že kupující prostě nečetli smlouvu. Mnoho lidí si říká: „To je standardní formulace, tohle jsem už viděl.“ Nebo: „Realitní kancelář mi to vysvětlí.“ Ale standardní formulace neexistuje. Každá smlouva je jiná.

Na portálu bezrealitky.cz uvádí, že mnoho kupujících spoléhá na to, že rezervační smlouva obsahuje standardní ujednání o vrácení zálohy, ale v praxi často přicházejí o peníze, protože neověřili konkrétní formulace v smlouvě. A to je přesně to, co vás může stát.

Co musíte hledat?

• Podmínka vrácení zálohy při odmítnutí hypotéky - bez tohoto ujednání může být záloha ztracena, i když jste splnili všechny podmínky a banka jenom řekla „ne“.
• Podmínka vrácení zálohy při zjištění právních vad - pokud se v katastru objeví zástavní právo, věcné břemeno nebo předkupní právo, které nebylo uvedeno v smlouvě, musí být jasně uvedeno, že v takovém případě máte právo na vrácení.
• Časový rámec - rezervační doba by měla být jasně ohraničená. Běžně trvá 1-3 měsíce. Pokud se smlouva neuzavře, záloha se má vrátit. Pokud tam není uvedeno, že se má vrátit, může prodávající říct: „Ne, tohle nebylo v smlouvě.“
• Podmínka vrácení, pokud zájemce couvne - pokud jste vy zcela bez důvodu odmítnete koupit, záloha zůstane prodávajícímu. Ale pokud zjistíte, že nemovitost má skrytou vadu, která nebyla uvedena, máte právo na vrácení. A to i když jste na to nepřišli dříve.

Nejbezpečnější způsob: notářská úschova

Zálohu nikdy nekládejte do kapes realitní kanceláře. Nikdy. I když vám řeknou, že „to je standardní postup“ nebo „máme zvláštní účet pro zálohy“. To není bezpečné.

Nejbezpečnější způsob, jak zaručit vrácení zálohy, je uložit ji do notářské úschovy , která je speciálně navržena pro transakce s nemovitostmi a zajišťuje vrácení peněz i v případě komplikací. Podle Národní komory notářů České republiky peníze jsou uloženy do dočasné úschovny, kde zůstanou až do úspěšného převodu vlastnického práva v katastru nemovitostí.

Co to znamená?

• Peníze nejsou na účtu realitky, ale u notáře.
• Notář nevyplácí zálohu, dokud není převod vlastnictví dokončen.
• Pokud se kupní smlouva neuzavře, nebo pokud dojde k přerušení transakce, notář vrátí peníze kupujícímu.
• Notářská úschova funguje i v případě, že prodávající zemře, zanikne firma nebo se objeví exekuce.

Podle modernipravnik.cz je nejbezpečnější variantou složení zálohy do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy. Ale mezi těmito možnostmi je notářská úschova nejvíce zaručená - protože notář je státní orgán, který má povinnost jednat podle zákona, ne podle zájmu kanceláře.

Zkontrolujte právní stav nemovitosti

Nejčastější důvod, proč ztrácíte zálohu, není to, že jste se rozhodli couvnout. Je to to, že jste si koupili nemovitost, která není koupitelná. A to je zásadní rozdíl.

Právní vady mohou být:

• Zástavní právo - když nemovitost slouží jako záruka pro úvěr někoho jiného.
• Věcné břemeno - například právo cizí osoby na používání pozemku (např. cestou, přístupem k vodě).
• Předkupní právo - když někdo (např. soused, spoluvlastník) má právo koupit nemovitost dříve než vy.
• Exekuční nárok - když prodávající má nesplacené dluhy a soud mu zablokoval převod.

Tyto vady nejsou vidět na pohled. Nemůžete je zjistit tím, že se podíváte na byt. Musíte se podívat do katastru nemovitostí , kde je zapsán celý právní stav nemovitosti. A to nejenom na internetu - ale přes odborníka.

Podle nemoreport.cz je kontrolu právního stavu nemovitosti by měl provést právník, který zkontroluje, zda na nemovitosti nevázne zástavní právo, věcné břemeno, nebo předkupní právo. Dnes to lze udělat i online pomocí služeb jako NEMO Report , který umožňuje prověřit právní stav nemovitosti v reálném čase. Ale i tak je lepší nechat si to zkontrolovat právníkem, který ví, co hledat.

Hypotéka - nejčastější příčina ztráty zálohy

Velká většina kupujících počítá s tím, že banka jim poskytne hypotéku. Ale to není zaručené. A pokud smlouva neobsahuje podmínku „bez sankce při odmítnutí úvěru“, ztrácíte zálohu.

Banky obvykle potvrzují přidělení úvěru teprve po podpisu kupní smlouvy. To znamená: vy podepíšete rezervační smlouvu, zaplatíte zálohu, pak teprve podáte žádost o hypotéku. A pokud banka řekne „ne“, a smlouva neříká, že v takovém případě máte právo na vrácení - záloha zůstává.

Proto je klíčové, aby rezervační smlouva obsahovala výslovnou podmínku: „Kupující má právo odmítnout uzavření kupní smlouvy bez sankce, pokud mu banka nevydá hypotéku.“

Podle epravo.cz rezervační smlouvu je třeba uzavřít v takovém znění, aby kupujícímu zajistila možnost bez sankce odmítnout uzavření kupní smlouvy v případě, že vyjdou najevo skutečnosti, v jejíchž důsledcích nebude mít kupující zájem nemovitost koupit. To zahrnuje nejen hypotéku, ale i jiné překážky - například pokud se zjistí, že nemovitost není zastavěna podle stavebního povolení.

Kdo vás chrání, když se vše zhroutí?

Realitní kancelář vám neřekne, že byste měli nechat smlouvu zkontrolovat nezávislým právníkem. Ale to je jedna z největších chyb.

Podle nemoreport.cz je vhodné, aby smlouvy zkontroloval někdo nezávislý, kdo se na ně podívá z pohledu kupujícího a bude při kontrole chránit jeho zájmy. Realitka je zodpovědná za to, aby prodala nemovitost. Ne za to, aby vás ochránila.

Nezávislý právník vás ochrání tím, že:

• Zkontroluje, zda smlouva obsahuje všechny nutné podmínky vrácení zálohy.
• Provede kontrolu katastru nemovitostí a najde vady, které jinak přehlédnete.
• Vypracuje doporučení, co dělat, pokud se něco nepovede.

Tato služba stojí 2 000-5 000 Kč. To je cena, která vás může uchránit před ztrátou 100 000 Kč a více. A to je jenom záloha. Co když se zjistí, že celá nemovitost je v exekuci? Pak ztratíte nejen zálohu, ale i čas, energii a věříte, že jste měli štěstí.

Co dělat, když už jste zaplatili zálohu?

Nejlepší je to udělat předem. Ale pokud jste už zaplatili, nezůstává vám nic jiného, než:

1. Okamžitě požádat o výpis z katastru nemovitostí - zjistěte, zda je nemovitost „čistá“.
2. Zkontrolovat, zda smlouva obsahuje podmínku o vrácení zálohy při odmítnutí hypotéky.
3. Nechat si smlouvu zkontrolovat právníkem - nezávislým.
4. Pokud je to možné, přesunout zálohu do notářské úschovy - i když už jste zaplatili, můžete požádat o převod peněz na účet notáře.
5. Pokud jste zjišťovali, že se objevily vady, neváhejte vytáhnout smlouvu - nechte si to přečíst a následně napsat oficiální žádost o vrácení zálohy.

Pokud vám prodávající odmítne vrátit zálohu, můžete podat žalobu. Ale to je nákladné a časově náročné. Lepší je to vyřešit předem.

Závěr: záloha není jenom peníze - je to vaše bezpečnost

Záloha při koupi nemovitosti není jen „předplatné“ na byt. Je to vážná finanční záruka, která může být vaší největší chybou - nebo vaší největší ochranou.

Nechte si smlouvu přečíst. Nezakládejte se na slovech realitky. Zkontrolujte katastr. Uložte zálohu do notářské úschovy. A pokud máte pochybnosti - najměte právníka. Nezatěžujte se tím, že to „nějak vyřešíte později“. Když se to rozpadne, už nebude pozdě - bude příliš pozdě.

Největší chyba? Věřit, že to „bude v pořádku“. V praxi to většinou není. Ale pokud víte, co dělat, můžete si koupit nemovitost - a zálohu si nechat.