DIY home staging: kompletní postup krok za krokem pro prodej nemovitosti

DIY home staging není luxus pro bohaté. Je to chytře provedená práce, která může přeměnit neprodávaný byt na nemovitost, kterou kupci chytají za plnou cenu. V České republice se tato metoda rychle šíří. Podle Asociace realitních zprostředkovatelů ji v roce 2025 používalo 62 % realitních kanceláří jako standard. A co je ještě důležitější - 35 % z nich nabízí i poradenství pro vlastníky, kteří chtějí vše udělat sami. Nejde o magii. Jde o systém, který funguje. A může fungovat i u vás.

Proč vůbec dělat home staging?

Představte si, že prodáváte byt. Stojí na trhu už šest měsíců. Žádná návštěva, žádná nabídka. Proč? Možná proto, že kupci nevidí, jak by tam mohli žít. Nevidí prostor. Vidí jen vaše osobní věci, špinavá okna a přeplněné škříňky. To není vaše domácnost - to je prodejní inzerát. A v inzerátu musí být prostor, ne vaše životní historie.

Profesionální home staging může zvýšit cenu nemovitosti až o 500 000 Kč. DIY verze, kterou uděláte sami, vám přinese zvýšení o 3-7 %. To znamená, že pokud byt stojí 3 miliony Kč, můžete získat navíc 90 000-210 000 Kč. A to jen za pár dní práce. Náklady? Maximálně 5 000 Kč. To je desetkrát méně než profesionální služba.

Krok 1: Úklid - největší chyba je neúklid

Nejčastější chyba? Nepřipravit prostor na úklid. Nejde o to, že je špinavé. Jde o to, že je zaneprázdněné. Když kupci vstoupí do bytu, mají v hlavě jedinou otázku: „Mohl bych tady žít?“ A když vidí hromadu špinavých talířů, prach na regálech nebo vodní kámen na kohoutku, odpověď zní: „Ne.“

Proveďte úklid, který přesahuje běžný. Utřete všechny povrchy - včetně výplní dveří, okenních rámu a vývětrných mřížek. Okna musí být naleštěná. Ne jen umytá. Vodní kámen na koupelnových kohoutcích odstraňte pomocí octa nebo speciálního čisticího prostředku. Koupelna a kuchyně jsou klíčové. V těchto prostorech se kupci rozhodují. Pokud jsou špinavé, prodej se zhroutí.

Krok 2: Odstraňte 50 % věcí

Největší chyba, kterou lidé dělají? Uklízejí jen to, co je vidět. Ale největší problém jsou věci, které nevidíte - ve skříních, pod postelí, v garáži. Podle Sarky Sabové, která zpracovala více než 200 projektů, nedostatečné odstranění osobních věcí snižuje prodejní potenciál o 15-20 %.

Pravidlo je jednoduché: odstraňte polovinu všech věcí. Rodinné fotografie? Do schránky. Nábytek, který není potřeba? Do skladu nebo do garáže. Předměty, které nejsou potřeba každý den? Zabalte je. Cílem není mít prázdný byt. Cílem je mít prostor, kde si každý může představit svůj život. Pokud vidíte vaši kamarádku na fotografii, nevidíte prostor. Vidíte vaši minulost.

Na fóru ceskereality.cz uživatel PetrReal odstranil 60 % nábytku a vymaloval byt na bílo. Prodalo se za dva týdny. Předtím stál šest měsíců.

Krok 3: Vymalujte na bílo nebo neutrální barvu

Barva je nejlevnější zbraň v home stagingu. A zároveň nejúčinnější. Bílá, šedá nebo světlá pastelová barva zvětší prostor opticky. Změní dojem. A to i v malém bytě.

Ambience Design doporučuje bílou nebo světlé neutrální tóny. Než se začnete barvit, odstraňte všechny nálepy, škrábané stěny a zbytky lepidel. Použijte kvalitní podkladový nátěr. Potom dvě vrstvy barvy. Nezvyšujte si náklady na nábytek - investujte do nátěru. Výsledek je neuvěřitelný. Výzkum na 500 prodaných nemovitostech v Praze a Brně ukázal, že světlé stěny ovlivňují rozhodnutí kupce v 68 % případů.

Nepoužívejte tmavé barvy. Nepoužívejte žádné vzory. Nechte stěny neutrální. Všechny detaily přijdou později - dekorace, polštářky, květiny. Stěny mají být pozadí, ne pozornost.

Krok 4: Maximální světlo - největší wow efekt

Žádná lokalita není dostatečně osvětlená. To je pravda. A zároveň největší chyba v DIY home stagingu. Lidé si myslí, že když je venku slunce, tak je všechno v pořádku. Ale když přijde kupci ve 17:00, když je venku tmavé, a v bytě je tma, tak se rozhodne jinak.

Roztáhněte všechny závěsy. Vypněte všechny přepínací světla. Nastavte světlo tak, aby vypadalo, že je den i večer. Použijte LED žárovky s teplotou 4000K - jsou dostupné v IKEA za 199 Kč. Zlepší dojem o prostoru. Doplňte lampy. Na noční stolek, vedle gauče, do koutu kuchyně. Světlo vytváří pohodlí. Tmavý byt vypadá malý. Světlý byt vypadá větší. I když je stejný.

Krok 5: Malé detaily - wow efekt za pár stovek

Největší chyba? Přemýšlet, že musíte nakoupit nábytek. Ne. Musíte nakoupit detaily. A ty stojí málo. A dělají hodně.

Podle Sarky Sabové stačí:

• 3-5 naducaných polštářků na gauči
• krémový pléd přes postel
• designový svícen na kuchyňském stole
• čerstvé květiny na jídelním stole
• umně poskládané ručníky v koupelně

Na JYSK najdete polštářky za 149 Kč, pléd za 299 Kč a svícen za 179 Kč. Celkem to vyjde na 1 000 Kč. A vytvoří dojem luxusu. Když kupci vidí, že někdo o prostor pečuje, cítí, že byt je staraný. A to je klíčové. Lidé kupují byty, které se jim zdají milované. Ne ty, které vypadají jako byt z inzerátu.

Krok 6: Přesun nábytku - kamarádi jsou vaše nejlepší pomocníci

Největší náročný krok? Přesun nábytku. Ale ne proto, že je těžké. Protože je to psychologické. Když máte všechno připravené, vypadá to, že byt je prázdný. A to je strašné. Věříte, že se to může prodát? Zkuste to. Zavolejte kamaráda. Nebo dva. Požádejte je, aby se podívali zvenčí. „Jak to vypadá?“

Možná budou říkat: „Ten gauč je příliš velký.“ „Ten stůl blokuje přístup do kuchyně.“ „Tady by bylo lepší dát polštářky.“

Podle průzkumu 100 lidí, kteří dělali DIY home staging, 76 % považovalo přesun nábytku za nejnáročnější krok. Ale také za nejúčinnější. Výsledek: prostor, který vypadá větší, pohodlnější, živější.

Krok 7: Profesionální fotografie - největší vliv na prodej

90 % kupců začíná vyhledávání na internetu. A pokud je fotka špatná, nezajde. Nikdy. Nezáleží, jak dobře jste byt připravili. Pokud je fotka tmavá, s odrazem zrcadel, nebo s nábytkem, který vypadá jako z kočárů, nikdo nezajde.

Profesionální fotografie není luxus. Je to investice. A stojí 1 500-3 000 Kč. Výsledek? Zvýšení počtu návštěv o 30-50 %. A podle RE/MAX Delux to zvyšuje šanci na prodej o 25 %. Vyhledejte fotografa, který se specializuje na nemovitosti. Ne na portréty. Ne na svatby. Na nemovitosti. Požádejte ho, aby fotil v době, kdy je venku světlo. V 10:00-14:00. A nezapomeňte: všechny závěsy musí být roztažené. Všechna světla rozsvícená. A všechny věci odstraněné.

Co vám to bude stát?

Profesionální home staging stojí 15 000-40 000 Kč. DIY verze? 2 000-5 000 Kč. To je rozdíl 10:1. A přesto vám může přinést zvýšení ceny o 90 000-210 000 Kč.

Podrobný rozpočet:

• Barva: 800-1 500 Kč (2-3 plechovky)
• LED žárovky (4000K): 200 Kč
• Polštářky, pléd, svícen: 1 000 Kč
• Čerstvé květiny: 200 Kč
• Profesionální fotografie: 2 000 Kč
• Případný pronájem skladu: 500-1 000 Kč

Celkem: 4 700-5 700 Kč. A to je vše.

Co dělat s komerčním prostorem nebo rodinným domem?

Pravidla jsou stejná. Ale detaily se liší. U rodinného domu se zaměřte na zahradu. Vyčistěte ji. Odstraňte nepotřebný nábytek. Pokud máte balkón, udělejte z něj „místnost venku“ - dva křesílka, stůl, pléd. U komerčních prostorů se zaměřte na čistotu, osvětlení a funkčnost. Pokud je to kancelář, dejte do ní jen potřebný nábytek. A všechno ostatní pryč.

RE/MAX Delux vydal v roce 2025 speciální průvodce pro byty, rodinné domy a komerční prostory. Ať už máte co máte - princip je stejný: odstraňte, vymalujte, osvětlete, doplňte detaily, vyfotěte.

Co je nového v roce 2026?

Největší trend? Minimalistický home staging s důrazem na ekologické materiály. Lidé chtějí byty, které nejen vypadají dobře, ale i cítí se dobře. Používejte přírodní tkaniny, dřevěné doplňky, recyklované látky. A pokud máte možnost, použijte AI nástroje pro virtuální home staging. Můžete si představit, jak by byt vypadal po úpravách - bez toho, abyste něco koupili. To vám pomůže rozhodnout, co opravdu potřebujete.

Když se nic neprodává - co dělat?

Pokud byt stojí na trhu déle než tři měsíce, nečekáte na lepší čas. Čekáte na chybu. A ta je většinou v přípravě. Zkontrolujte fotky. Zkontrolujte, jestli jste odstranili 50 % věcí. Zkontrolujte, jestli jsou okna čistá. Zkontrolujte, jestli je světlo. A pak udělejte to, co většina lidí neudělá - udělejte to znovu. Lepším způsobem.

Nejde o to, jestli máte peníze. Jde o to, jestli máte chuť. A pokud máte chuť, abyste byt prodali, tak to zvládnete. Systém funguje. A vy ho můžete použít. Dnes. A neztrácet další měsíce.