Prodat dům nebo byt znamená často získat milionové částky, ale málokdo z prodávajících si hned v první vteřině představí, kolik z těchto peněz bude muset případně poslat státu. Mnoho lidí se dopustí chyby, že počítají s celkou, která jim přijde na účet, a zapomenou, že prodej nemovitosti může spustit povinnost platit daň z příjmů. Chcete si být jistí, že vám z prodeje zbyde maximum? Nejdůležitější není jen samotná cena, ale to, zda znáte pravidla pro osvobození a jak správně odečíst výdaje.
Kdy nemusíte platit žádnou daň z příjmu?
Než začnete počítat procenta, podívejte se, zda nejste v situaci, kdy je prodej zcela osvobozen od daně. Většina běžných prodejů v ČR totiž pod postponem daně skončí díky dvěma hlavním pravidlům. Prvním je doba vlastnictví. Pokud jste nemovitost nabyli po 1. lednu 2021, platí, že po deseti letech vlastnictví už daň neplatíte. U starších nemovitostí nabytých před tímto datem byla tato lhůta kratší, stačilo 5 let.
Druhou cestou je takzvaná "pravidlo bydlení". Pokud jste v dané nemovitosti bydleli alespoň dva roky těsně předtím, než jste ji prodali, jste od daně osvobozeni bez ohledu na to, jak dlouho jste v ní vlastnili byt. Zajímavé je, že pokud jde o společné jmění manželů, stačí, aby tuto podmínku splnil pouze jeden z nich. Je to zásadní úleva, která chrání lidi při stěhování za prací nebo při změně rodinné situace.
Jak se počítá daň z příjmu z prodeje?
Pokud žádné z výše uvedených osvobození nevyužijete, přichází na řadu daň z příjmu. Nejdůležitější věc k zapamatování: nedaníte celou prodejní cenu, ale pouze svůj zisk. Zisk je rozdíl mezi tím, za kolik jste nemovitost prodali a za kolik jste ji původně koupili.
Aby byl zisk nižší (a tedy i daň), můžete od prodejní ceny odečíst prokazatelně vynaložené výdaje. Mezi ně patří nejen původní nákupní cena, ale i náklady na právní zastupování, znalecké posudky, investice do technického zhodnocení, opravy nebo provize pro realitní kancelář. Bez těchto dokladů přijdete o možnost legálně snížit základ daně.
V roce 2026 se uplatňují dvě sazby daně podle toho, jak vysoký je váš zisk. Do výše 1 762 812 Kč (což je 36násobek průměrné mzdy pro rok 2026) platíte 15 %. Pokud váš zisk tuto hranici překročí, z částky nad tento limit zaplatíte už 23 %.
| Základ daně (zisk) | Sazba daně | Limit / Rozsah |
|---|---|---|
| Do 1 762 812 Kč | 15 % | Standardní sazba |
| Nad 1 762 812 Kč | 23 % | Sazba pro vysoké příjmy |
Pozor na DPH a "první dodání"
DPH (daň z přidané hodnoty) není u prodeje starších bytů běžným tématem, ale u novostaveb nebo po velkých rekonstrukcích je kritická. Mluvíme o takzvaném prvním dodání. Pokud prodáváte nemovitost do 23 měsíců od její kolaudace nebo významné rekonstrukce, považuje se to za zdanitelné dodání a musíte uplatnit DPH.
Standardní sazba DPH činí 21 %. Existuje však snížená sazba 12 %, která se vztahuje na sociální bydlení (byty do 120 m² a domy do 350 m²). Pokud jste na nemovitosti provedli tak zásadní rekonstrukci, že byla nutná nová kolaudace, začíná vaše lhůta znovu. Chcete-li být z DPH osvobozeni, je bezpečné počkat pět let od postavení nebo kolaudace.
Co se děje s daní z nemovitých věcí?
Zatímco prodávající řeší daň z příjmu, kupující přebírá povinnost platit daň z nemovitých věcí. Pro rok 2026 je dobrou zprávou, že se tato daň nezvedá automaticky přes inflaci (inflační koeficient zůstává 1). Pro vás jako prodávajícího to znamená, že v momentě převodu vlastnictví končí vaše povinnost tuto daň hradit za daný objekt. Po podepsání kupní smlouvy a zápisu v katastru se vyvstupujete z této periodicické platby.
Krok za krokem: Jak postupovat při prodeji
Aby vás nepřekvapily sankce nebo nečekané výdaje, doporučuji tento postup:
- Prověřte osvobození: Vlastníte nemovitost 10 let? Bydleli jste v ní 2 roky? Pokud ano, můžete v klidu vydechnout, daň z příjmu vás nemusí zajímat.
- Sběřte doklady: Pokud nejste osvobozeni, vyhrabte všechny faktury za opravy, rekonstrukce a provize. Každá koruna v dokladu snižuje váš zdanitelný zisk.
- Vypočítejte zisk: Prodejní cena mínus nákupní cena a ostatní náklady.
- Sledujte lhůty DPH: Podívejte se na datum kolaudace. Jste v kritickém okně 23 měsíců? Pokud ano, konzultujte DPH s odborníkem.
- Podání přiznání: Nezapomeňte, že příjem z prodeje hlásíte v daňovém přiznání za příslušný rok.
Časté chyby a jak se jim vyhnout
Největší chybou je ignorování časových lhůt. Některý prodejce si myslí, že 10letá lhůta platí retroaktivně pro všechny, ale u nemovitostí nabytých před rokem 2021 byla pravidla jiná. Dalším pitfalls je neschopnost prokazovat výdaje. "Koupil jsem materiál v hobbymarketu před deseti lety a účtenku nemám" bohužel v očích finančního úřadu neznamená žádný výdaj.
Také doporučuji nebrát si prodej nemovitosti jako jednorázový akt, ale jako finanční operaci, která vyžaduje dopředu připravenou rezervu na případnou daň. Nic není nepříjemnější než zjistit po roce, že musíte zaplatit stovky tisíc korun, které jste už utratili za nový byt.
Musím platit daň z příjmu, i když peníze z prodeje investuji do nového bydlení?
Ano, pokud nesplňujete podmínky pro osvobození (vlastnictví 10 let nebo bydlení 2 roky), je zisk z prodeje zdanitelný, bez ohledu na to, zda jste peníze použili na nákup dalšího bydlení.
Jaká je lhůta pro osvobození od DPH u novostaveb?
Kritická lhůta pro tzv. první dodání je 23 měsíců od kolaudace. Pokud prodáváte dříve, platí se DPH. Bezpečný stav, kdy DPH platit nemusíte, nastává po pěti letech od postavení.
Kdo platí daň z nemovitostí v roce prodeje?
Daň z nemovitých věcí platí ten, kdo je v daný moment vlastníkem. Po převodu vlastnictví přechází povinnost platby na nového majitele.
Co všechno mohu započítat jako výdaje pro snížení daně?
Můžete odečíst původní nákupní cenu nemovitosti, náklady na realitní kancelář, právní poplatky, náklady na znalecké posudky a prokazatelné investice do technického zhodnocení a oprav.
Jaké jsou sazby daně z příjmu v roce 2026?
Platí se 15 % z příjmu do výše 1 762 812 Kč a 23 % z částky, která tento limit přesahuje.