Příslušenství bytu je soubor položek, které jsou pevně spojené s bytem a při jeho převodu přecházejí na nového vlastníka. V praxi se často setkáváme s nejasnostmi - co patří mezi příslušenství a co už je jen osobní majetek? Tento článek objasňuje právní i praktické aspekty, abyste při prodeji nebo pronájmu neudělali zbytečné chyby.
Klíčové body
- Příslušenství zahrnuje trvale spojené stavební úpravy, instalace a některé typy vybavení.
- Obyčejný nábytek a spotřebiče nejsou považovány za příslušenství, pokud nebyly prostým zápisem do smlouvy.
- Rozhodující je občanský zákoník a specifické ujednání ve smlouvě o koupi či pronájmu.
- Při prodeji bytu je nutné jasně vymezit, co patří k převodu a co zůstává u prodávajícího.
- Checklist pomůže předejít sporům a usnadní komunikaci s realitními kancelářemi.
Právní rámec a základní pojmy
Byt je část obytného prostoru, která je součástí nemovitosti a může být samostatně vlastněna nebo pronajímána je podle občanského zákoníku (č. 89/2012 Sb.) samostatným právním subjektem. Nemovitost zahrnuje stavební objekt včetně všech jeho součástí pak tvoří základ pro určení, co je považováno za trvalé vybavení a co jen za přenosný majetek.
Občanský zákoník rozlišuje mezi trvalým vybavením vytvořeným spojením se stavebním dílem (např. vestavěné skříně, kuchyňské linky, podlahová vytápění) a osobním majetkem, který může majitel odpojit a vzít si ho s sebou (např. nábytek, mobilní spotřebiče).
Co spadá pod příslušenství bytu?
Do kategorie příslušenství obvykle patří:
- Vestavěné skříně a vestavěné kuchyňské linky.
- Podlahové vytápění a podlahové topení.
- Stropní svítidla, která jsou součástí elektroinstalace.
- Vnitřní úpravy místností - například přepážky, obklady, dlažba, podlahy.
- Chladící a topné systémy, pokud jsou instalovány trvale (např. klimatizační jednotka zabudovaná do stropu).
- Bezpečnostní zařízení jako alarmy a požární hlásiče, které jsou zapojeny do elektrické sítě.
- Domovní instalace - vodovodní a kanalizační rozvody, plynové vedení, rozvodná skříň.
Všechny tyto položky jsou považovány za součást stavební úpravy které zůstávají s bytem i po změně vlastníka a jejich odpojení by mohlo narušit strukturu nebo funkčnost bytu.
Co nepatří do příslušenství?
Naopak do kategorie příslušenství nepatří:
- Volně stojící nábytek (postele, pohovky, stoly, volně státící skříně).
- Mobilní spotřebiče (myčky, lednice, pračky) - pokud nejsou zabudovány a jejich odpojení nevyžaduje stavební zásahy.
- Osobní věci (obrazy, závěsné lampy, koberce).
- Dočasné dekorace a doplňky.
Tyto položky lze běžně odebrat bez zásahu do struktury bytu a zůstávají majetkem předchozího vlastníka či nájemce.
Jak postupovat při prodeji nebo pronájmu?
Při uzavírání smlouvy je nejlepší mít jasný seznam položek, které budou součástí převodu. Doporučujeme:
- Vytvořit inventární protokol, kde každá položka bude označena jako „příslušenství“ nebo „osobní majetek“.
- Využít vzorové formuláře z občanského zákoníku k připojení příslušenství k převodu vlastnického práva.
- Ujistit se, že kupující rozumí, že vestavěné skříně a kuchyňské linky jsou součástí bytu a nebudou odpojeny.
- Na podpis smlouvy připojit fotografickou dokumentaci - snímky před a po instalaci.
- V případě pronájmu specifikovat v nájemní smlouvě, kdo je zodpovědný za údržbu příslušenství a kdo má právo jej odstranit při ukončení nájmu.
Jedna z nejčastějších chyb je, že prodávající odebere vestavěnou skříň a poté se setká s námitkami nového majitele, který si účelně požaduje jeho vrácení.
Checklist pro majitele
| Položka | Kategorie | Stav při prodeji/pronájmu |
|---|---|---|
| Vestavěná skříň | Příslušenství | Zůstává v bytě |
| Kuchyňská linka | Příslušenství | Zůstává v bytě |
| Podlahové topení | Příslušenství | Zůstává v bytě |
| Stropní svítidlo (pevně instalované) | Příslušenství | Zůstává v bytě |
| Volně stojící pohovka | Osobní majetek | Odebrat před převodem |
| Myčka (volně stojící) | Osobní majetek | Odebrat nebo dohodnout částečný převod |
Po vyplnění seznamu zkontrolujte, zda jsou všechny položky řádně označeny a zda jsou s nimi spojeny potřebné technické dokumenty (např. revizní zprávy, certifikáty).
Často kladené otázky
Jaké jsou hlavní rozdíly mezi příslušenstvím a nábytkem?
Jaké jsou hlavní rozdíly mezi příslušenstvím a nábytkem?
Příslušenství je pevně spojeno s konstrukcí bytu (vestavěné skříně, kuchyňské linky, podlahové topení). Nábytek stojí volně a lze jej snadno odstranit bez poškození stavebních dílů. Právně se příslušenství považuje za součást nemovitosti a při převodu přechází na nového vlastníka, zatímco nábytek zůstává majetkem původního majitele, pokud není výslovně součástí smlouvy.
Musím v kupní smlouvě vypsat každé kus příslušenství?
Ne nutně každé explicitně, ale je dobré uvést hlavní položky (vestavěnou kuchyň, skříně, topení). Právo na příslušenství plyne z občanského zákoníku, takže pokud smlouva nevyjmenuje konkrétní výjimky, všechno trvale spojené s bytem automaticky patří k převodu.
Mohu odebrat vestavěnou kuchyňskou linku před prodejem?
Technicky lze, ale vyžaduje to stavební úpravy a může to vést k právním sporům. Pokud linku odeberete, musíte to uvést v kupní smlouvě a nový majitel může požadovat náhradu nebo úpravu ceny.
Co dělat, když nájemce chce v bytě ponechat svou sedačku po skončení nájmu?
Doporučuje se to řešit v nájemní smlouvě - buď se sjedná popsání, že se nábytek po ukončení původního nájmu stačí odebrat, nebo se dohodne, že zůstane a bude součástí příslušenství s případnou náhradou.
Jaký vliv má výše uvedeného na výpočet daně z nabytí nemovitosti?
Příslušenství, které je součástí nemovitosti, se započítává do jejího zhodnocení a tedy i do daňového základu. Nábytek a volně stojící spotřebiče se do daňové povinnosti nezapočítávají, pokud nejsou ve smlouvě označeny jako součást prodeje.
Vyznat se v tom, co patří mezi příslušenství bytu, už není hádanka. Stačí mít jasný seznam, rozumět právnímu rámci a komunikovat otevřeně se všemi stranami. Pak se vyhnete zbytečným nedorozuměním a prodej či pronájem proběhne hladce.
Komentáře
Patrik Axelson
Pokud se chystáte prodávat byt, měli byste si uvědomit, že termín „příslušenství“ není jen marketingový šperk, ale právně závazná kategorie.
Zavedené skříně a vestavěné kuchyně totiž automaticky přecházejí na nového vlastníka, pokud v kupní smlouvě není výslovně uvedeno jinak.
Doporučuji vždy vypsat tyto položky v inventárním protokolu, abyste předešli neshodám, které by mohly zničit vaše vztahy i rozpočet.
Takový přehled můžete doplnit o fotografii, což usnadní komunikaci s realitní kanceláří a právníkem.
Udělejte to již při první prohlídce, ušetříte si tak spoustu stresu a nervů 🙂
října 2, 2025 at 11:41
Veronika Gasser
Skvělý přehled, díky!
října 22, 2025 at 14:41
Ladislav Janeček
V praxi je vhodné rozlišovat mezi trvale spojeným vybavením a volně stojícím nábytkem, aby nedošlo k nedorozuměním při převodu.
Občanský zákoník jasně stanoví, že vestavěné konstrukce patří k nemovitosti a jsou součástí prodeje.
Proto je dobré připravit podrobný seznam, který bude součástí kupní smlouvy.
Uvedení všech položek zvyšuje transparentnost a snižuje riziko budoucích sporů.
Na závěr doporučuji konzultaci s právníkem, který zkontroluje správnost zápisu.
listopadu 11, 2025 at 16:41
Miroslav Vasicek
České zákony jasně rozlišují, co patří k bytu, a nezajímá nás, co zahraniční makléři snaží zakrýt.
Vestavěné skříně a topení jsou součástí českého majetku a nesmí být odčerpány.
Pokud se někdo pokusí odebrat tyto prvky, porušuje to národní legislativu.
Takové jednání je nepřijatelné a mělo by být postihováno.
prosince 1, 2025 at 19:41
Amy Hubbard
Všichni víme, že realitní trh není jen obyčejná výměna majetku, ale spíše kompenzační stroj, který šíří skryté agendy.
Když čtete tenhle článek, měli byste si uvědomit, že každá položka v seznamu příslušenství může být použita jako záminka pro další poplatky.
Vestavěné skříně se často „převádějí“ do kategorie exkluzivních instalací, aby se může přidat marže, kterou si realitní makléři vkládají do své provize.
Tyto makléři ve skutečnosti spolupracují s výrobci vestavěných kuchyní a podlahového topení, což vytváří tajný řetězec finančních toků.
Proto je nezbytné, aby si každá strana - prodávající i kupující - ověřila, kdo vlastně „vlastní“ danou technologii.
V praxi se často setkáváme s tím, že smluvní strany zapomenou zaznamenat, že alarmový systém byl instalován podpláceným dodavatelem, a pak se objeví nečekané nároky na údržbu.
Navíc, pokud si pronajímatel nechá „volně stojící“ spotřebiče, může to být záminka pro skrývání nelegálních instalací elektřiny.
Tohle ale není jen teorie; existují dokumenty, které dokazují, že v několika případech byly drahé podlahové topení připojeny k neexistujícím fakturám.
Tyto podvody jsou systematicky podporovány i soudní praxí, když soudci přikládají příliš velký důraz na pravidla občanského zákoníku a ignorují skryté dohody.
Přestože zákon jasně říká, co patří k nemovitosti, praxe ukazuje, že „černé listy“ jsou často součástí oficiální dokumentace.
Proto doporučuji provést nezávislý audit všech položek, které jsou označeny jako příslušenství, ještě před podpisem jakékoliv smlouvy.
Nezapomeňte požadovat originální revizní zprávy a certifikáty, které jsou většinou drženy v kancelářích firem, které si chtějí udržet kontrolu nad trhem.
Pokud najdete nesrovnalost, okamžitě ji nahlaste realitní komisi, která má pravomoc vyšetřit neobvyklé transakce.
V opačném případě můžete skončit s bytovým dluhem na částky, které jste ani nečekali, a s vybavením, které vám vázne na nemovitost na deset let.
Pamatujte, že každá instalace, která má elektrické napájení, může být použita jako záminka pro další poplatky za údržbu a energetické náklady.
Nakonec, pokud budete mít jasno v tom, co je příslušenství a co osobní majetek, uniknete nepříjemným překvapením a zachováte si finanční zdraví.
prosince 21, 2025 at 22:41
Petr Vecera
Já však tvrdím, že mnoho z těchto „konspirací“ je přehnaných a často se jedná jen o běžnou praxi v realitních transakcích.
Většina makléřů se řídí standardními postupy a nepodporuje žádné tajné dohody.
Namísto hledání skrytých motivů raději zkontrolujte konkrétní smlouvu a ověřte si položky osobně.
To je nejefektivnější cesta, jak předejít nedorozuměním.
ledna 11, 2026 at 01:41
Michelle Arnold
Nezapomeňte vždy vyžadovat písemné potvrzení o zahrnutí všech vestavěných částí do převodu.
ledna 31, 2026 at 04:41
Ivo Mare
Ujistěte se, že v smlouvě jsou správně uvedeny všechny prvek – i pokud je jen špatně napíšeno.
února 20, 2026 at 07:41
Napsat komentář