Chyby při odhadování ceny nemovitosti a jak se jim vyhnout v roce 2026

Stojíte před prodejem bytu a chystáte se ho zadat do inzerátu za 6 milionů korun? Zkontrolujte si to ještě jednou. Většina lidí, kteří si sami odhadují cenu nemovitosti, dělá stejné chyby - a ty stojí peníze, čas a nervy. V roce 2026, kdy úrokové sazby zůstávají vysoké a poptávka po bytích klesá, je správný odhad důležitější než kdy jindy. Nejde jen o to, kolik jste do nemovitosti investovali. Jde o to, kolik je ochoten zaplatit někdo jiný právě teď.

Nejčastější chyba: Srovnávání s inzeráty na portálech

Většina lidí začne odhadovat cenu tím, že si otevře Seznam.cz, Sreality.cz nebo Ideal.cz a podívá se, za kolik prodávají podobné byty. To je chyba. Inzeráty neříkají, za kolik byty skutečně prodaly. Říkají, za kolik je někdo zatím chce prodat. A často to je cena, která už 8 měsíců visí na portálu. V Praze se v roce 2025 prodávalo 42 % bytů, které byly nadhodnocené o více než 10 %. Ty se prodávaly až po několika sníženích ceny. Někdo vám řekne: „Soused prodal byt za 5,5 milionu, tak já chci taky.“ Ale ten soused měl byt s výhledem na park, nové okna, výtah a byl v prodeji jen 14 dní. Vy máte byt na třetím patře bez výtahu, s poškozenou kuchyní a jste v inzerátu už šest měsíců. To není stejné.

Nákladová metoda: „Investoval jsem 6 milionů, musím to dostat zpátky“

Tento mýtus je nejvíce rozšířený. Lidé si spočítají, kolik zaplatili za byt, kolik utratili za rekonstrukci, za nové koupelny, za parkety - a pak říkají: „Takže to musím prodat za 7 milionů.“ To nefunguje. Trh se neřídí vašimi náklady. Řídí se poptávkou. Když jste byt koupili v roce 2020 za 4 miliony a investovali jste 1,5 milionu do úprav, nemusíte ho prodat za 5,5 milionu. V roce 2026 je trh jiný. Lidé mají méně peněz, hypotéky jsou dražší, a proto jsou ochotni platit méně. Pokud se držíte svých nákladů, vaše nemovitost zůstane v prodeji měsíce - a nakonec ji musíte prodat za méně, než jste do ní investovali.

Cenové mapy jsou jen orientační - a často mylné

Online cenové mapy, které vám ukážou průměrnou cenu za metr čtvereční v ulici, jsou jako GPS bez mapy. Ukazují, že v ulici X se byty prodávají za 80 000 Kč za m². Ale co když jeden byt má výhled na silnici, druhý má novou klimatizaci a třetí má všechny okna v orientaci na sever? Cenová mapa to neví. Podle odborníků z REMAX Alfa může být rozdíl v ceně mezi dvěma byty ve stejné ulici až 30-40 % kvůli drobným rozdílům: typ podlah, stáří koupelny, orientace oken, výtah, střecha, stav fasády. Online kalkulačky mají odchylku až 15-20 % od skutečné tržní ceny. Nejde o to, že jsou špatné. Jde o to, že jsou příliš jednoduché.

Odhady pro banky nejsou tržní ceny

Když jste si dělali hypotéku, banka nechala nemovitost ohodnotit. A vy jste si říkali: „No, banka říká 5 milionů, tak to je cena.“ To je chyba. Banka nechce, abyste prodali byt za méně, než kolik jí dluží. Proto oceňuje nemovitosti vždy o 10-15 % pod tržní cenou. V Praze se stává, že banka ohodnotí byt na 5 milionů, ale na trhu se stejný byt prodá za 5,8 milionu. To znamená, že pokud se řídíte bankovním odhadem, podhodnocujete svou nemovitost. Ale pokud se řídíte jen tím, že jste si koupili byt za 6 milionů, a banka ho ohodnotila na 5,5, pak jste v nebezpečí, že se vám nepovede získat hypotéku pro kupujícího. A to znamená, že se byt neprodá.

Největší chyba: Necháte si odhad udělat od nekvalifikovaného makléře

Někdo vám řekne: „Já jsem makléř, já to vím.“ A pak vám řekne cenu, která vám vyhovuje. To je nejnebezpečnější chyba. V roce 2024 mělo 68 % profesionálních makléřů v Česku certifikaci od ČKAIT. To znamená, že třetina lidí, kteří se ozývají jako makléři, nemá žádný odborný vzdělání. A ti, kteří nemají certifikaci, často používají jen „zkušenosti“ a emocionální odhady. Vědecký experiment z USA ukázal, že i zkušení makléři chybují, když se neřídí daty - a to jen proto, že chtějí získat klienta. Pokud vám makléř řekne: „Tohle se prodá za 6,5 milionu, to je ideální cena“, a neukáže vám žádné srovnatelné prodeje, nebo nevysvětlí, proč je ta cena správná, pak vás klame.

Emoce a experimentování s cenou

Většina lidí chce, aby byt prodal „hned“. Takže začnou s vysokou cenou - „dám to dráž, ať je prostor na slevu“. To je mýtus číslo jedna. Realita je: nadhodnocená cena odradí vážné zájemce. Lidé si prohlédnou byt, zaznamenají cenu, řeknou si: „To je moc,“ a už se nevrátí. Pokud pak cenu snížíte o 10 %, lidé si říkají: „To bylo příliš vysoké, tak to musí být něco špatného.“ A tak se byt prodává za méně, než by mohl. Další chyba je „experimentování“. Někdo vás vyzve: „Zkus to za 6 milionů, pak 5,8, pak 5,5.“ To je ztráta času. Trh se neřídí vašimi pokusy. Trh se řídí daty. Pokud máte 3 srovnatelné prodeje za 5,2-5,4 milionu, pak 5,5 je příliš vysoké. Nezatěžujte se tím, že budete cenu měnit každý týden.

Jak udělat správný odhad - 4 kroky

1. Shromážděte data. Najděte 5-7 bytů, které se prodaly v posledních 3 měsících ve vašem okolí. Ne inzeráty - prodeje. Zkontrolujte, zda se jedná o stejný typ nemovitosti (např. 2+1, pětice, výtah, stejné podlaží). Zajímá vás, za kolik byly prodány, kdy a jak dlouho byly v prodeji.

2. Analýza rozdílů. Proč se jeden byt prodal za 5,3 milionu a druhý za 5,8? Byl ten druhý rekonstruovaný? Měl nové okna? Výhled na zahradu? Byl výtah? Tyto detaily jsou klíčové. Neříkejte „je to stejné“. Každý byt je jiný.

3. Profesionální odhad. Nechte si udělat odhad od certifikovaného odhadce (ČKAIT). To stojí 2 000-4 000 Kč, ale zaručí vám, že máte objektivní hodnocení. Necháte si udělat jen jeden? Ne. Nechte si udělat dva nebo tři. Pokud se liší o více než 5 %, ptáte se, proč. Nejde o to, který je „nejvyšší“. Jde o to, který je nejvíce odůvodněný.

4. Stanovte strategickou cenu. Pokud vám tři odhadci řekli 5,2-5,4 milionu, a vaše náklady byly 5,5, pak se připravte na to, že prodej bude za 5,3 milionu. Nejde o to, kolik jste investovali. Jde o to, kolik je ochoten zaplatit trh. Pokud chcete prodat rychle, zvolte cenu na spodní hranici. Pokud chcete čekat, můžete zvolit střední. Ale nezatěžujte se tím, že budete cenu zvyšovat jen proto, že vám to „vyhovuje“.

Co se změnilo v roce 2026

V roce 2022 byly ceny na vrcholu. V roce 2024 se průměrné ceny bytů v Česku snížily o 8,3 %. V Praze o 11,2 %. Důvod? Hypotéky. V roce 2021 byly úrokové sazby kolem 2,1 %. V roce 2026 jsou kolem 6,8 %. To znamená, že člověk, který dříve mohl mít hypotéku na 6 milionů, teď má kapacitu jen na 4,5 milionu. Trh se přizpůsobil. Kdo se drží starých cen, zůstává bez kupujícího. Kdo se přizpůsobí, prodá rychleji.

Co se bude dít dál

Do roku 2026 bude 75 % počátečních odhadů vycházet z AI nástrojů. Ty vám řeknou, jaká je průměrná cena v ulici, jak se ceny měnily v posledních měsících, jaký je vliv výtahu nebo orientace oken. Ale finální rozhodnutí bude stále muset udělat člověk. AI neví, jestli je vaše kuchyně rekonstruovaná v roce 2023 nebo 2018. AI neví, jestli je vaše střecha nová nebo poškozená. AI neví, jestli se vaše sousedky vydávají na dovolenou a nechávají byt na prodej. To víte jen vy. A to je důvod, proč potřebujete odborníka - ne robot.

Závěr: Tržní cena není vaše cena

Vaše nemovitost nemá cenu, kterou si vyberete. Má cenu, kterou jí přidělí trh. Pokud chcete prodat rychle, bez ztrát a bez nervů, neříkejte: „Já to vím.“ Řekněte: „Co říká trh?“ Zajměte se o data, ne o emoce. Zajměte se o srovnatelné prodeje, ne o inzeráty. Zajměte se o certifikované odhadce, ne o přátele, kteří „vědí o nemovitostech“. A nezapomeňte: v roce 2026 je největší chybou věřit, že trh bude stejný jako v roce 2022. On nebude. A to je všechno, co potřebujete vědět.